全國大調查求解房屋“空置率”

網絡“曬黑燈”空置房大調查行動展開

2010年8月5日起，新浪發(fā)起“曬黑燈”行動，邀請你來做小區(qū)空置調查!網友拍攝晚上9點所在小區(qū)的亮燈情況發(fā)到論壇，用“黑燈率”來證明小區(qū)的空置率之高。沒想到，活動引起空前凡響，引發(fā)全民“曬黑燈”，更有出租車司機一口氣曬出了近百張“黑燈”圖。8月11日統(tǒng)計，新浪樂居全國百所城市聯(lián)合發(fā)起的“曬黑燈：空置住宅，我來證明”活動，自5日發(fā)起至10日晚，短短5天時間，全國百個城市的網友曬出多達712個樓盤的黑燈照片，共計5000多張。

一邊是多數人買不起房，另一方面則有大量房屋空置，這股矛盾的洪流瞬間一發(fā)不可收拾。“黑燈”圖泛濫網絡。全國各地的網友紛紛以樓盤“黑燈照”、“查電表”、“曬水表”等方式展開了一輪民間統(tǒng)計。

●曬電表

雖然在“高達6540萬套住宅的電表連續(xù)6個月讀數為零”消息公布之后，國家電網隨即否認了這一說法，但用該統(tǒng)計方法仍被用做學術研究的調查方法為部分人應用。北京聯(lián)合大學教授張景秋與孟斌帶領的課題組對北京50多個2004年到2006年售出后入住的小區(qū)用電情況進行的調查表明，電表幾乎不走的比例高達27.16％。

北京聯(lián)大應用文理學院城市科學系主任張景秋：調查間隔兩個月且正值夏季，如果兩個月內某住宅用電量在10度以內，就可以認定該住宅為空置，由此計算出空置率為27.16％。由于電表一般都在戶外，所以遇到的調查阻力相對小些。不過，這種空置率的計算方法只是一種學術研究的調查方式，數據不具權威性。

●曬黑燈

相比于電表、水表，“曬黑燈”更能直觀地反映樓市空置情況，甚至還有網友稱，有房企緊急裝修保照明，以降低黑燈率。雖然該網友的發(fā)帖內容無法證實，但長期在北京寫字樓下“趴活”的出租車司機李杰拍了上百張小區(qū)黑燈照片。

北京出租車司機李杰：我是選擇周末犧牲掉掙錢的機會特意去拍的。拍照時間都是晚上9點到10點，主要是豪宅、高檔小區(qū)等空置得比較多，一般小區(qū)的入住率在50％以上。

●曬水表

據媒體報道，杭州水業(yè)集團的一份最新內部數據統(tǒng)計顯示，杭州五城區(qū)57萬戶安裝水表的住宅中，有3萬戶為“零水表”。杭州水業(yè)集團工作人員稱，這3萬個“零水表”主要分布在20多個小區(qū)，并且6個月讀數都為零的有17742戶。

房地產資深策劃人章惠芳：按查水電的方式調查空置房相對比較準確，其次是空調安裝情況。但“亮燈與否”并不能說明實質問題，比如出差、晚歸等。

●查物業(yè)

幾年前海南商品房空置嚴重，導致70％的物業(yè)公司長期找不到業(yè)主收物業(yè)費而虧損。中國社科院金融所研究員尹中立表示，當前我國不僅存在已經竣工但沒有銷售的房子，而且存在數億平方米甚至更多的已經銷售但尚未使用的“關空房”，這些在二手房市場空置的房子才是宏觀經濟的真正“殺手”。

中國社科院金融所研究員尹中立：每個城市的房地產管理部門都有一個負責物業(yè)管理的處室，該部門有詳細的物業(yè)使用情況登記。但到目前沒有一個城市公布過相關的統(tǒng)計數據。

另外，新浪樂居發(fā)動大量工作人員及網友調查的數據顯示，在30多個主要城市的500個社區(qū)中，平均三成以上住宅在晚間20至22時30分“黑燈”，其中一線城市尤為突出。

空置房引發(fā)“口水戰(zhàn)”

空置房的數據經媒體報道后，業(yè)界人士對此看法不盡一致。很多專家指出這個數據沒有經過可靠的統(tǒng)計，不能準確反應樓市目前的真實情況，而在樓市市場化之下，適量的空置房是正常現(xiàn)象。而另一部分人則認為中國的空置房現(xiàn)象已經到了一個嚴重的狀態(tài)，是樓市泡沫的一個先兆，若不及時采取手段控制，必將引起樓市泡沫的破裂，從而危及到整體經濟。

●黑燈率≠空置率

針對媒體如此“轟轟烈烈”地“曬黑燈”，有專家指出，用“黑燈率”證明“空置率”太不靠譜。

對流傳天下的6540萬套空置房，有業(yè)內人士大叫可笑，也有業(yè)內人士表示并非沒有可能。于是就想出了用“黑燈率”來證明“空置率”的辦法一可是，這個辦法實在太不靠譜了。與其相信莫名其妙的推論。不如相信腳踏實地的調研。

空置率確實是一個很重要的數據，但這應該由權威部門通過科學的方法進行統(tǒng)計，而不能用娛樂化的手法來證明。

●4％VS25％

華遠地產董事長任志強認為，現(xiàn)在中國內地的空置率不到4％。如果按照任說的中國城鎮(zhèn)建筑140億平方米的總存量計算，空置面積達5.6億平方米，按平均每套房100平方米算，空置達560萬套。而統(tǒng)計局公布的目前待售面積為1.9億平方米，這中間又差了3.7億平方米。

如果按另一個標準算。結果就大不一樣了。經濟學家謝國忠認為，內地商品房空房率達25％-30％。這個標準也被中國社會科學院工業(yè)經濟研究所研究員曹建海認可，據計算，按照全國城市常住人口6.2億、人均住房面積30平米計算，全國約有186億平方米的住房面積，全國房屋空置面積大約在46.5億平方米-8億平方米之間。如果按照一套房80平方米計算，全國就約有6975萬套空置房。

北京的一組電表抽樣調查結果顯示：北京市自2004年開始入住的居住小區(qū)中普通住宅的空置率平均為27.16％。

到底是4％還是25％?沒有官方數據出來之前，都只能停留在猜測階段。

●相信PK懷疑

在這場唇槍舌劍中，可以發(fā)現(xiàn)有明顯對立的兩方，一方則是以牛刀為典型的確信派，面對質疑聲，他認為“這樣的數據絕對不是‘空穴來風’，質疑的很大可能是在掩飾自身的恐懼。”他認為。如此巨大的空置房，至少說明了兩個問題：一是存在大量的炒房現(xiàn)象，不少人把房買著就是等待房價上漲，玩投機。二是開發(fā)商捂盤銷售等一切伎倆的展示，“寧可不賣也不降價”，最終可能就象當年的“爛尾樓”。他認為，這不止是一個單方面的經濟問題，它已經關系到整個社會的公平與正義，已經關系到每個人的基本政治權利。

另外，也有專家對此持懷疑態(tài)度。華遠集團公司總裁任志強在博客中稱經過他的“專業(yè)”計算得出結論：所謂全國6500萬套空置房的說法-根本不靠譜。任志強認為，在一定程度上。合理的空置也是必要的。一、在需要時有供給的選擇余地，不會因工作調動、家庭人口增加等要置換房屋時缺少選擇；二、起到供給增量調節(jié)市場價格的作用，如當一級市場供給短缺時，空置房會進入市場增加供給，防止一手市場價格上漲過快。

“空置率”成了一個謎呼吁合理計算標準計算標準出臺

●“空置率”高意味著什么?

“空置率”高意味著什么?不公平。

一邊是大量空置房造成資源浪費，一邊是百姓在“蝸居”，這表明，現(xiàn)如今，很多樓盤只有富人才買的起，只是在為富人和投機者服務。這種關系的非正義之處在于，房地產開發(fā)是建市在土地資源配置基礎上，土地是全民所有的稀有資源。這種稀有資源本應該最大限度上惠及所有百姓，事實卻并非如此。

空置率與高房價之間不僅有直接關系，而且是互為因果的關系、房價高，會讓普通百姓買不起房，富人和投資客買得起，但卻買來同積和閑置，當市場上的住房很大一部分被投機者用來囤積居奇的時候，房價會進一步被推升。

簡而言之，空置率與高房價之間的關系，可以稱作“高房價推動高空置率，高空置率是為了進一步推高房價”，這種相互促進的關系是畸形和非正義的。

●無法計算的“空置率”?

雖然現(xiàn)在“空置率”被廣泛討論，但事實卻是“空置率”目前并沒有統(tǒng)一的概念。

普遍認為，空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照同際通行慣例，商品房空置率在5％——10％之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經濟的健康發(fā)展；空置率在10％--20％之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發(fā)展和國民經濟的正常運行；空置率在20％以上為商晶房嚴重積壓區(qū)。

那么，么叫“空置房”?有人給的定義是：“購房者既沒有出租也沒有入住的房屋加上沒有賣去的房屋”：有人認為空置房指那些建成之后沒有賣出去的房子，已經賣出去的不算，而究竟在建成之后有多長時間賣不出去的才算空置?是一個月、三個月還是半年?眾說紛紜，至今尚無統(tǒng)一標準。

當前流行的空置率計算方法起碼有三種：第一，全社會空置房面積除以全部住房面積；第二，空置商品房而積除以最近三年內竣工面積；第三，空置商品房面積除以當年竣工面積。眾所周知，三年內竣工面積要比當年竣工面積大二三倍，全部住房存量比三年內竣工面積又大幾十倍，分母不一樣，計算結果自然大相徑庭。

而家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運11日表示“要計算出準確的商品房空置率很難”。

兩大官媒日前發(fā)文批評統(tǒng)計局不作為：新華社17日載文質疑：有關部門“很難統(tǒng)計”的說法難以消除公眾疑慮。上世紀90年代中后期，相關部門就引入了“空置面積”的統(tǒng)計指標，2003年有關部門承諾“改進房屋空置統(tǒng)計方法，建立與國際接軌的房屋空置率指標體系”。美國、歐盟等很早就開始定期發(fā)布住宅空置率的數據，這說明這個指標是可以統(tǒng)計出來的。建議結合全國人口普查，加緊完善樓市信息的統(tǒng)計和披露。

《人民日報》8月20日也發(fā)表評論《住房空置率不應成為“傳說”》，直指消除“空置率謎團”，管理部門不能無所作為。

●公眾呼吁“有效辦法”

至今，官方沒有給出個準話是否有采取有效辦法計算空置率。但媒體和網友已經議論開了，建言獻策不在少數。

住房空置其實并不是是一個具有中國特色的問題，美國和歐盟等許多國家都會統(tǒng)計住房空置率。美國《華爾街日報》日前撰文認為，中國應該借人口普查來統(tǒng)計住房空置率。事實上。美國每一季度發(fā)布的住房空置數據就是通過當前的人口調查和住房空置調查共同統(tǒng)計出來的。同時，美國禮區(qū)調查作為十年一次人口普查的“替代”，會每年統(tǒng)計全年或多年平均的住房空置數據。

文章認為，要想得到精確細致的住房空置率，必須依賴統(tǒng)計部門進行大量的工作。當務之急是結合美國和歐盟的經驗，大體確定統(tǒng)計空置率時需要掌握哪些基礎數據，并通過十年一次的人口普查全面快捷地搜集，為未來的住房抽樣調查做好準備。

有網友也認可此方法，認為人口普查是統(tǒng)計空置率之良機。并且認為國家統(tǒng)計局可以發(fā)揮牽頭作用，利用人口普查小組進行相關統(tǒng)計。統(tǒng)計空置率可以采取兩種辦法，一種是登記時作相關的調查詢問，另一種是由于住房長期空置，普查時就能及時發(fā)現(xiàn)，作出相應的統(tǒng)計分析。

而對于如何解決空置率高這一問題，一項調查顯示，近六成受訪者認為應該通過征收住房空置費來解決這一情況，32.4％的受訪者則認為應該通過增加房產稅等稅收手段，另有8.3％的受訪者認為對于這一情況的解決不清楚。業(yè)內的主要觀點是征收房產稅、物業(yè)稅，或者房屋空置稅，增加住宅持有成本。從目前的情況來看，在內地大面積征收房產稅的時機還未成熟，加大保障房建設，保障中低收入者居住問題才是關鍵。另一個值得注意的問題是，已經市場化的房地產市場必定會造成一定量的空置房。在解決空置房的問題上，如果控制不好，則很容易將房地產行業(yè)帶進行政調控的怪網。

盡管現(xiàn)有空置房數據并不完全可靠，不能作為政府制定政策、調控樓市的依據，但不得不說的是，住宅的高空置率已經成為不能忽視一個問題。