容積率和出讓方式對地價的影響——基于特征價格模型

秦 波，孫 亮

（1.中國人民大學城市規劃與管理系，北京 100872；2.新加坡國立大學房地產系，新加坡 117566）

土地價格是城市房地產市場運行的中心環節，決定城市中土地資源能否得到高效利用和最佳配置。因此，對土地價格影響因素的研究是中外學術界長期關注的熱點［1-2］。大量文獻證明，土地價格是由區位條件、鄰里環境、結構屬性等多種因素共同影響而形成的，容積率是其中的重要因素之一［3］。作為衡量用地強度的重要指標之一，容積率是規劃師控制單宗土地開發的“外部性”、協調城市整體發展的重要手段。一般認為，容積率越高，土地利用效率越高，開發商越愿意支付更高的價格獲取土地使用權。但實際上容積率對于土地價格的影響并非如此簡單，而是與土地所在的城市、區位及用地類型有著密切聯系［4］。

隨著中國城市土地有償使用制度的改革，出讓方式的改變也是影響土地價格的重要因素之一。2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》（即“71號令”），要求各地必須在2004年8月31日前將協議出讓經營性土地使用權的歷史遺留問題處理完畢。眾多媒體輿論認為，土地以招標拍賣方式出讓將讓政府獲取更高的土地出讓金，從而提高開發商用地成本，因此“71號令”勢必推動地價乃至房地產價格的上漲，但學術界對此存有不同看法［5］。

由于缺乏土地交易數據，定量方法應用不足，國內學者對上述問題的研究以定性為主，缺少大樣本、有說服力的定量研究［4-5］。本文以北京市土地整理儲備中心獲取的1363宗土地出讓數據為基礎，利用特征價格模型分析容積率和土地出讓方式對土地價格的影響。為了控制不同用地類型對地價的影響，本文主要研究住宅用地。

1 研究方法：特征價格模型

1.1 特征價格模型

特征價格模型（Hedonic Model）是針對具有不同屬性的商品之價格的多元回歸，所得到的系數即被認為是該屬性的市場價格［6］。房地產的“異質”屬性使其成為特征價格模型得以廣泛應用的研究領域。在實證研究中，特征價格模型多采用對數函數形式，一是因為這種形式易于解釋，所估算的系數可以被解釋為自變量和土地交易價格之間的彈性；二是因為對數形式比線性模式的回歸結果往往更為優越［7］。模型形式如下：

式1中，Y是n×1的向量，代表n宗土地交易的價格；X是n×k的向量，k代表土地的特征屬性信息，包括區域位置、地塊結構和交易時間等；β是n×1的向量，表示特征價格系數；u代表殘差。

1.2 數據來源

土地出讓數據由北京市土地整理儲備中心提供。該中心成立于2002年，被授權管理北京城市土地的出讓和土地利用規劃。北京每宗土地出讓的詳細信息都必須在土地整理儲備中心登記。本文所采用的數據涵蓋從2002年1月至2005年12月1363宗住宅用地的交易信息，包括每宗地的地理坐標、土地交易價格、地塊面積、出讓方式、允許的土地用途類型、容積率、土地使用權出讓的時間以及其他屬性。

利用GIS生成TIN模型并進行渲染，圖1展示了北京市2002—2005年所有出讓的住宅用地單位面積價格高低以及這些用地容積率高低的空間分布，深色表示價格（容積率）高的區域。比較圖1兩圖中地價和容積率的分布，高單位面積價格和高容積率的住宅用地集中在朝陽區的建國門CBD，復興門的金融街，擁有大量科研機構、大學和高科技公司的中關村，以及亞運村和奧林匹克中心地區。這些區域也正是北京市總體規劃（2004版）所定義的城市中心，不僅經濟活動較為集中，生活設施也更為成熟。此外，在二環以內有很多高單位面積價格但低容積率的住宅用地，這反映了規劃師為了保護北京以紫禁城為中心、歷史悠久的胡同和街區而對舊城區進行的開發密度控制。

2 實證研究：實證模型與回歸結果

2.1 實證模型與理論預期

以收集到的數據為基礎，本文在實證研究中采用的特征價格模型如下式：

式2中，因變量P是地塊的單位面積出讓價格，即地塊出讓總價/地塊面積，單位是元/m2。實證模型中所有的變量和基于理論預期的正負號如表1所示。

表1 變量的定義與正負符號預計Tab.1 Definitions and expected positive and negative signs of the variables

2.1.1 區位與土地價格 區位是影響土地價值最重要的因素之一，預期城市中土地價格將會以CBD為中心呈現距離衰減的格局。因此，到CBD距離對單位面積地價可能呈現負的影響。

2.1.2 容積率與土地價格 容積率越高，則可開發建筑面積越大，開發商越容易實現盈利，也因此愿意支付更高的價格。所以，預計地塊容積率對單位面積地價的影響為正。由于中心城區的可開發土地資源較為稀缺，市政設施、商貿服務等周邊配套更為成熟，而且消費者購買力往往也更為旺盛，開發商因此更偏好大容積率的地塊。也就是說，容積率對地價的影響可能隨著從中心到外圍逐步衰減。

本文為此特別加入外城容積率敏感度和遠郊容積率敏感度兩個交互式變量來驗證不同地區的土地價格對容積率的敏感程度。是否在外城和是否在遠郊為表示地塊所在地區的虛擬變量。北京市內城區包括西城、東城、崇文、宣武；4個外城區為海淀、朝陽、豐臺、石景山；其余的是遠郊區。預期在容積率相同的情況下，如果地塊在外城區，容積率對地價影響要小；如果地塊在遠郊區，影響更小。因此，外城容積率敏感度和遠郊容積率敏感度的系數可能為負數，而且后者的值更小。

2.1.3 出讓方式與土地價格 自從20世紀90年代以來，中國城市土地出讓方式有三種：協議出讓、招標和拍賣。就單宗土地交易而言，土地以市場導向的出讓方式（招標或拍賣）而形成的價格通常高于以協議出讓方式而形成的價格。實證模型中的變量土地出讓方式即為衡量不同方式對單位面積地價影響的虛擬變量，0為協議出讓方式，1為招標或拍賣方式，預計土地出讓方式的系數為正。

為了增加城市土地市場的效率和透明度，2004年的“71號文”取消了經營性土地出讓的協議出讓方式。2005年協議出讓土地的比例因此大幅減少，總的出讓量也呈明顯下降趨勢，2004年比2003年減少28％，2005年又比2004年減少11％（表2）。這說明隨著土地協議出讓方式的減少，開發商拿地量減少了。本文把2002—2005年分為8個半年，利用時間虛擬變量判斷北京市整體的土地出讓價格隨著時間的變化趨勢，同時檢驗北京地價是否隨著2004年的“71”號文出現大幅上漲，預計時間虛擬變量的系數都為正。

2.2 回歸結果與解釋

模型回歸結果如表3所示。

表2 北京市住宅用地出讓情況（2002—2005年）Tab.2 Residential land transfers in Beijing from 2002 to 2005

表3 實證回歸結果Tab.3 Empirical regression results

2.2.1 到CBD距離對單位面積地價的影響顯著 在其他因素保持不變的情況下，距離每增加1％，單位地價下降0.1686％。該結果符合理論預期，和其他一些實證研究相吻合。Fu和Somerville對上海土地出讓數據進行研究發現，到CBD距離同樣對單位地價有顯著的負影響［8］。結果說明土地價格和就業中心可達性之間存在緊密聯系。

2.2.2 地塊容積率對單位面積地價影響同樣顯著 容積率每提高1％，單位地價上升0.8584％。城市的不同地段，容積率對土地價格的影響可能有所不同。結果顯示，外城容積率敏感度和遠郊容積率敏感度系數分別是-0.0660、-1.6639，與預期的正負號相吻合，與預期的數值大小變化也相符合，但結論在統計上并非顯著。這說明中心區的地價對于容積率變化可能更為敏感，此結論還需要更多的實證研究來證明。

2.2.3 土地出讓方式對單位面積地價影響十分顯著 通過招標拍賣出讓的土地單位價格比通過協議出讓的高18.60％（即e0.1706-1）。回歸結果顯示，2004和2005年的時間虛擬變量對地價并沒有顯著性的影響。按照回歸系數計算，以2002上半年為基準，2002下半年地價上漲29.42％（即e0.2579-1，下略）；2003上半年上漲36.96％，下半年上漲30.32％；2004年上半年上漲22.84，下半年卻下降11.67％；2005上半年上漲17.10％，下半年上漲12.51％。可見，“71號令”后2004和2005兩個年份的地價上漲幅度甚至有所減少，特別是在2004年下半年竟然出現地價下降的現象。雖然2004年的“71號令”更多地引入市場機制，對土地出讓方式有較大影響，但對整體的土地出讓價格并沒有明顯影響。開發商并沒有因為只能以招標拍賣的方式拿地而高估地價、支付更多的土地出讓金，而是以更理性、更謹慎的態度拿地，因此地價并未抬升，而土地出讓量大幅減少（表2）。

3 結論與建議

本文利用特征價格模型對北京市土地出讓的價格和影響因素進行量化研究，結果表明區位、容積率和出讓方式對單位地價都有顯著的影響。到CBD距離每增加1％，單位地價將下降0.17％；容積率每提高1％，單位地價將提高0.86％，但是容積率對于土地價格的影響可能隨著距離市中心的增大而削弱；土地以招標和拍賣方式出讓的價格比協議方式高18.6％，但“71號令”的頒布并沒有引起北京總體土地價格的上漲。筆者提出如下政策建議。

（1）堅持中國土地和房地產的市場化改革。“71號令”沒有推動地價上漲，而是減少了土地交易的總量。出讓方式從協議出讓改為招標拍賣的實質是以市場機制代替計劃體制，充分體現土地資源的價值。而土地價格是由市場中供給和需求的相對變化所決定，市場機制并不會直接導致地價上漲。將地價和房價上漲歸咎于市場化改革是錯誤的觀點，無力購房的低收入階層則應由政府提供公共住房給以解決。

（2）規劃部門要充分考慮區位條件，審慎地確定容積率。城市土地價值的空間格局有其內在規律，規劃師要有意識地引導地價空間結構向更優的方向演變，最大地體現城市土地的價值，同時保障房地產市場的健康發展，有利于市民居住條件的改善和城市經濟的發展。在確定容積率時，規劃師要充分考慮地塊的區位條件和市場需求供給情況，畢竟容積率的修改將極大地影響土地價格。在大規模土地交易數據的基礎上，規劃部門應進一步研究容積率對地價的影響機制，從而更科學、合理地制定容積率。

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［8］Fu，Y M.，Somerville，S.Site Density Restrictions：Measurementand Empirical Analysis［J］.Journal of Urban Economics，2001，（2）：404-423.