關于推進和完善我局住宅維修資金規范運作的探討

謝芳敏 上海鐵路局房生處

我局自1993年開始實施住房體制改革以來，至今已有75%以上的鐵路公有住房出售給私人，按照相關政策歸集的住房專項維修資金已達2.9億元。同時，已售公房因建造年代較久、設備老化嚴重，維修需求量增加明顯。但是由于諸多客觀和歷史的原因，住宅維修資金管理、使用及必要的補充，遠不能滿足已售公房維修的現實需求。為合法規范啟用專項維修資金和建立完善必要的補充機制，解決鐵路已售公房用、修矛盾，還有相當多的工作需要我們去研究。經過直管站段近5年時間的探索和研究，路局于去年正式公布了《關于印發〈上海鐵路局住宅專項維修資金管理暫行辦法〉的通知》（上鐵房生發 [2009]203號）（以下簡稱：《辦法》），對住宅專項維修資金的市場化運作作出相應的規范。但如何按這一辦法規范啟動和逐步完善相關配套措施，還有待于相關部門的全力推進；有待于各業主委員會、自治管理機構或居委會的全力配合；有待于各業主的理解、支持；有待于在推進實施中不斷完善出臺相關的配套辦法、措施。現結合本職工作就積極推進我局住宅維修運作盡快有序運作并相應完善相關補充機制提出一已之見。

1 推進我局住宅維修資金規范運作和完善補充機制的必要性

1.1 有助于進一步深化我局住房體制改革

我局住房制度改革十多年來取得了顯著的成績，成功完成了大部分公有住房的出售任務，實現了住房權屬從公有到私有的轉變，使職工居者有其屋。但由于職工傳統思想觀念、住宅專項維修資金使用政策的限制和地方不愿接受等因素影響，與住房所有權轉移相對應的住房維修體制的改革尚未完成，許多地區在鐵路公房已出售，相關住宅小區已不姓"鐵"的情況下，住宅維修仍然依靠和依賴于鐵路企業，使鐵路局額外承擔了不應由企業來承擔的的職能和費用。因此，積極推進我局住宅維修資金市場化運作，完善相應的補充機制，盡快規范有序啟動我局已售公房住宅專項維修資金，切實承擔起已售公房住宅維修任務，將有助于推進住宅維修這一社會職能市場化進程，進一步推動和深化我局住房制度改革。

1.2 有助于維護住房維修資金所有者合法權益

住宅專項維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的資金，其權益屬于業主所有。為保證業主的合法權益，相關法規要求對資金實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督。由于我局住宅專項維修資金存在著所有權人不明確及地方政府不愿接受等問題，許多小區尚未成立和難于成立業主委員會；許多地區維修資金沒有分攤到棟、到戶；還有許多小區雖然自身條件具備了，但由于業主對相關政策的不理解 、不支持等導致難于啟動。目前首要任務是在對住宅維修資金作一次全面分析、統計和清查，進一步摸清家底的前提下，全力推進運作機制相關政策的宣傳，使業主了解政策，明確自身應享受的權益，支持配合規范啟動維修資金。做好這項工作是解決職工后顧之憂，確保售后住房的安全使用和養護維修，保護職工的合法權益所必需；更是改善職工住房居住條件，提高生活質量，保障鐵路職工安居樂業的需要。

1.3 有助于解決我局鐵路住宅維修的實際問題

職工購買了公有住房，住房產權已由企業轉移到職工個人名下，但作為原產權單位，路局近幾年從權衡鐵路住宅新舊程度不同、住宅小區早期投入設施不一的現狀，以及視路局的經濟承受能力，繼續承擔著住宅維修的主要工作，并以職代會辦實事項目的形式，配合地方政府對小區環境進行了集中整治，雖然投入資金逐年減少，但還是投入了相當的人力、財力。隨著財務相關政策調整的逐步到位，路局的維修費用不會一直投下去。但客觀情況是鐵路職工住宅相當比例的房屋建造年代久遠，設備病害嚴重，遺留問題普遍，維修管理難度很大，而且隨著社會的進步和老百姓生活水平的提高，廣大職工維權意識的不斷增強，要求改善居住條件、加大維修工作力度的呼聲會越來越強烈。在這種情況下，盡快啟動住宅專項維修資金已成為解決維修經費的主要來源。因此，必須在已有政策的規定下，盡快規范有序地啟動住宅專項維修資金，以解決鐵路住宅管修矛盾的實際問題。

1.4 有助于使目前已相當緊張和有限的維修資金得到規范補充

在國家、鐵道部以及當地政策允許的前提下，探索完善住宅維修資金的補充機制，提出補充渠道和相應的配套措施，使現有有限的維修資金得到相應的階段性或政策性的補充，可以為有限的維修資金提供相應的來源保證。

1.5 有助于為全面推進安居工程作出有益的探索

目前我局的安居工程建設正在快速、全面有序推進。隨著新的住宅小區的落成和新住戶的入住，按政策收（提）取的住房維修資金的管理、啟用和相應的補充，必將需要相應的政策支撐。為此，現在盡快規范啟動維修資金并探索完善相應的補充機制，對促進安居工程后續物業管理有著相當重要的指導意義和現實意義。

2 推進和完善我局住宅維修資金管理應掌握的原則

按照《辦法》有關規定，鐵路住宅維修資金的管理，對已成立業主委員會的應采取業主委員會自治管理；對未成立業主委員會的可依靠社區采取居委會和樓、組長行使相應的管理，并由鐵路相關部門受托代為管理的模式。無論采取何種模式，其必須掌握的主要原則如下。

2.1 所有權人決策的原則

住宅維修基金列支范圍由占建筑面積三分之二以上業主或占人數三分之二以上業主通過使用建議，由業主確定維修資金的使用。

2.2 方便用戶、公開透明的原則

住宅維修資金的動用由業主申請，經業主委員會或業主自治機構簽認，受委托單位提報預算，組織實施工程項目，以及通報住宅維修基金使用情況。但一旦發生危及房屋安全等緊急情況，必須先實施及時搶險。

2.3 與所有權人利益相一致的原則

對經業主委員會或業主自治機構驗收的工程項目，路局房管部門辦理費用清算。維修基金的支出由同幢或同單元房屋內全體業主按各自擁有的房屋建筑面積合理分攤。

2.4 實行專戶存儲、專款專用原則

業主交存的維修基金可暫在路局財務核算代理機構設立存儲專戶，地區房管部門按物業管理區域為單位設帳，按房屋門戶設分戶帳。

2.5 實施管理監督原則

必須由以業主委員會或業主自治機構或居委會為主的相應組織進行管理監督，路局財務、房屋主管部門具體指導。必要時委托審計、監察部門審計和監督。

3 我局住宅維修資金管理實施的主要途徑和方法

我局《辦法》所明確的住宅專項維修資金的管理和使用是在法律、法規的范圍內組織實施的。《辦法》既兼顧了各地的實施辦法，又融入了鐵路特點，是按照《物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》及建設部、財政部近期出臺的《住宅專項維修資金管理辦法》，結合實際而提出的我局住宅維修資金管理實施的主要途徑和方法。

3.1 管理機構

住宅維修資金的管理，在小區業主委員會成立前，由路局財務部門負責日常管理，房管部門負責指導和監督；業主委員會成立后，在路局房管、財務部門指導下，由業主委員會負責本小區的住宅專項維修資金管理和動用操作。路局地區房管部門負責建立住宅專項維修資金管理臺賬，其中，路局交存的公有住房住宅專項維修資金應當按棟、單元建立明細臺帳；業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號建立明細臺賬。同時，監督審核住宅專項維修資金的提取和劃轉，實行動態管理。

3.2 管理程序

（1）申請。由業主向業主委員會或社區居委會提出使用住宅專項維修資金的要求，業主委員會或社區居委會認可后，委托編制維修方案，提出住宅物業維修資金使用方案。維修項目預算方案需經業主大會或占總人數三分之二以上的房屋所有權人通過。通過使用方案可實行公示制，在公示期限內，提出書面反對意見不超過三分之一的，視為已經三分之二以上房屋所有權人通過。公示期限不少于五天。

（2）審核。業主委員會或居委會確認批準預算項目和費用后，在批準的預算上簽字、蓋章。

（3）實施。受委托的物業管理公司或中標的施工單位嚴格按照批準的維修方案組織實施，相關房屋所有權人對工程項目的施工質量及材料消耗進行監控。

（4）驗收。施工完畢后，由業主委員會負責驗收，對未成立業主委員會的住宅小區，由社區居委會或樓、組長代表負責并參加。驗收報告上必須有參加驗收的業主委員會或社區居委會及房屋所有權人簽字和蓋章。

（5）付款。根據業主委員會或居委會確認批準預算項目和費用，結合施工實際費用，路局財務核算代理機構將批準的費用劃轉相應的物業管理公司施工單位。物業公司及時歸檔竣工資料。

3.3 會計核算、監督

按照財政部、鐵道部有關住宅專項維修資金的財務管理和會計核算規定，由財務部門負責加強對住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷等管理和必要的監督。

4 推進我局住宅維修資金規范運作和完善補充機制的途徑

《辦法》雖然對維修資金的管理、動用程序等作出了相應的規范，但如何有效啟動，還有相當多的工作需要我們去探索、實踐、總結和完善。目前必須盡快落實的主要工作是：

4.1 加大清理住宅專項維修資金的力度

對于不規范使用住宅專項維修資金的要盡快予以補充提取；尤其對被占用的資金要按照規定及時追回補上。關鍵是帳面資產管理與實物資產管理部門要加強溝通和協調，定期進行對帳，做到帳實相符、帳帳相符。要建立財務預決算以及業主查詢對帳等相關配套制度。

4.2 做好住宅專項維修資金分攤到棟、到戶工作

要依照《辦法》規定對住宅專項維修資金做好分攤到棟、到戶工作。鐵路房管部門要確認業主維修資金繳交數額，其賬戶資金額度，歷年資金使用情況，并采取一定的形式告之每位業主。要讓業主關心維修資金，更好地維護合法權益。在業務部門加強監管、形成制度、確保業主利益不被侵占的基礎上，實現業主自治，使其真正成為民主管理的主體。

4.3 盡量減少政策差異等對啟動維修資金帶來的阻礙

結合我局管內鐵路住宅小區存在的不同情況、不同條件和各地政策的差異，采取不同的管理對策。對有條件移交地方管理的鐵路小區，積極爭取納入地方管理（比如上海地區已全面移交地方屬地化管理）；對無法移交地方管理并成立業主委員會的鐵路小區，按照《辦法》組織實施，對未成立業主委員會的鐵路小區，盡快形成封閉小區、盡快達到維修資金啟動應具備的條件；對無法封閉物業管理、又未成立業主委員會的小區，按照規范管理要求，參照業主委員會的管理形式，由社區居委會或樓、組長自治管理，使這部分鐵路住宅也具備維修資金啟動可操作的基本條件。

4.4 探索建立完善維修資金補充機制

對于業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時組織續交。成立業主委員會的，續交方案由業主大會決定；未成立業主委員會的，續交的具體工作由社區居委會提出辦法。同時，應充分考慮這部分住宅的建造歷史年代、基礎設施配套、社會發展形勢變化等實際，采取一定的方式一次性或分階段予以補充。比如：一是可調動多方面的積極性，努力爭取納入當地政府的舊區改造、市政改造建設范圍，通過政府出大頭、企業出部分、個人出小頭共同承擔的方式實現住宅的成片改造，徹底解決與商品房維修資金的差異問題；二是可結合當前實施的安居工程建設，將這部分住宅的改造資金適量納入安居工程建設，以安居工程的收益適當補充這部分老住宅維修資金的不足；三是通過以職代會辦實事項目的形式，每年或分幾年逐步投入部分資金用于補充這部分住宅的維修資金。

4.5 引導廣大業主增強對維修資金管理使用的責任

廣泛宣傳《辦法》對維修資金歸集、管理、使用等所作出的明確規定，使廣大鐵路住宅業主和物業管理企業真正了解住宅專項維修資金的用途、管理狀況和使用方法，明確維修資金的組成和相應的使用權力和監管義務，鼓勵業主積極參與監督和管理，增強法制觀念、市場意識。同時，路局主管部門也應盡快采取多種形式，開辦學習班或講座等，對有關政策操作人員進行政策培訓；加強對業主委員會及物業管理企業的政策引導，進一步熟悉住宅專項維修資金的相關業務流程，有序規范歸集、管理和使用維修資金。同時要組織人員深入住宅小區采取多種方式加大對《辦法》已明確的政策進行宣傳，引導業主主動關心維修資金的使用、管理，更好地維護自身的合法權益。