地產精英的樓市江湖

陳云峰 李戰洪

陳云峰:親身參與殘酷的北京土地搶奪大戰!

2009年5月31日,是端午假期后上班的第一天。吃完午飯,我和同事便匆匆趕往位于和平里的北京市國土局,參加昌平東小口的土地競拍!要知道,在今天的北京,“狼多肉少”的情況嚴重,隨著市場轉暖,開發商們對土地的渴求,一覽無遺地表現在對土地的爭奪上。就在一周前,富力和華美分別以80多輪競價,拿走了廣渠路10號和通州地塊,可售面積折合樓面地價高達每平方米15000元和5000元,富力拿地雖然志在必得,而且如愿以償,但很難受。通州房子均價才7500元左右,華美拿到這塊地,土地加上建安費用,已經虧損,出現了久違的“面粉比面包貴”的現象!

華業地產作為房地產上市公司中資產負債率最低的企業,資金狀況良好,5月北京玫瑰郡順利清盤,深圳玫瑰郡開盤大賣,一舉拿到5月深圳銷售狀元榜,資金和市場雙雙鼓舞了企業拿地的勁頭!

手拿10號競價拍,我和同事楊菁華壓力巨大

一到國土局2樓土地儲備中心大廳,便感覺到了濃濃的“臨戰”氣氛,要知道,從掛牌公示之日,大廳內就有開發商雇傭了大學生甚至研究生晝夜蹲守,嚴密觀察其他開發商買標書和報價細節,逐一登記,隨時匯報,“情報戰”很厲害。我幾次去大廳,看見長椅上躺著學生模樣的,就知道這是“探子”。還有哪,有的開發商甚至搬來了“區領導”,在現場勸你放棄拿地,整個一個“心理戰”。

這時土地市場的公示大屏幕,有點像股票市場啊

昌平東小口這塊地,緊鄰我操盤4年的50萬平方米大盤“明天第一城”,地理位置上緊鄰地鐵5號線和13號線,標準的雙地鐵項目。而且由于立水橋區域新近開業了20萬平方米的龍德廣場商業MALL,里面家樂福和百安居、翠微百貨、萬達影城、溜冰場、餐飲城商業配套一應俱全,這個區域受益于奧運會后北京北移,已經從3年前臟亂差地區一躍成為商業配套全、環境優美、交通方便的成熟區域了。所以,競價前已經10輪報價,我在現場得知,競價的開發商共7家。在旁邊的東亞新華投資、旭輝集團都由老總帶隊參加,而且決心不小。

土地是開發商的命根子

我按照規定辦理了競價手續,公證處現場公證,我選了10號牌。3點30分開始,入場,正式開始競價。在主持人宣布完規則和起始價格后,話音未落,1.522億元的底價一下便被加到了2億元,會場氣氛一下子緊張了。這種報價純粹是心理戰,是競拍者給別人心理壓力!接著,100萬元的階梯,大家一路舉起來。當報價達到2.8億元時,也就是樓面地價突破4000元時,現場7家競拍者,只留下了我持的10號,旭輝集團持的17號,以及潤豐集團持的28號。

主持人和公證處,氣氛凝重

這時,主持人開始提醒大家:土地投資有風險,現在的報價已經超過了起始價格的一倍了。空氣更緊張了,舉牌速度慢下來了,我和17號輪番加價,但這時28號采取了“誰報價,我馬上跟進”的策略,也就是只要我和17號報價,他馬上跟。我分別報出2.8億元和3.1億元,17號也在簡單商議后,跟進。節奏更慢了,28號都二讀了,17號又跟進了幾次,這時我印象里已經60輪了,我記錄的報價,一頁已經滿了,第二頁也差不多了,在28號跟到3.14億元時,沉默了一會的我,再次舉牌,跳過3.15億元,直接報到3.16億元,28號沉默商議了10秒,再次舉牌,主持人念出“現在報價為3.17億元”,大家都沒有再競價,要知道,這時樓面地價已經4400元了,由于這塊地體量才7萬平方米,又是商業金融項目,這樣的成本,已經接近嗓子眼,88輪的報價,已經比起拍價格高出1億元之多!

幾分惆悵,也有幾分釋懷!大家都匆匆地走出大廳,這時我才發現,28號來的人最多,有四五個老總,從神情看,雖然地拿到了,但他們臉上沒有笑容,而是一臉的凝重!

沒有人知道:下一個地塊多少開發商會參加,更沒有人知道,新的拿地記錄,會不會被再打破。房地產就是這樣,在大家的關注中、不惑中、爭論中,一路前行!

李戰洪:地產江湖的“四大派系”

有人曾這樣描述珠江:珠江,雖然沒有“黃河之水天上來”的氣勢,也不如“源遠流長的長江”之流長,但卻有著自己的風光旖旎、異彩紛呈。

對珠江,很久以來,我一直無法找到“合適的句子”來形容。只知道骨子里喜歡這條江,喜歡這條由“東江”、“西江”和“北江”三江匯聚而成的珠江。基于此,自己居住的房子也就在了珠江邊;

難得的端午假日休息,回到廣州,坐在家里,呆望著窗外的珠江水,萌生很多有關地產的感悟……

一直主張“人生需要歷練,更要善待歷練”。回想自己十余年地產歷程:從珠三角、長三角、環渤海再到大西南,以工作的名義深度了解每一座城市,同時也歷經各種地產“流派”和“風格”的洗禮,于是,便有了下文:

5年前的2004年,地產江湖所流傳的“廣州地產看產品、上海地產看行情、北京地產看概念、重慶地產看潛力”,也僅僅是市場表現上的差異,掩蓋了中國地產趨同質化之勢;

當下的2009年,行業大調整時期的中國地產江湖,催生英雄輩出,硝煙不斷,“東、南、西、北”群雄再度“四”起:“粵派”、“海派”、“京派”、“渝派”各領風騷,把中國樓市攪得風生水起……

粵、海、京、渝四派,或重實用、善販賣產品;或重商經、善做行情;或重形式、善煽動情緒;或重細節、善采眾家之長……

“粵派”主張“現實主義”、“海派”主張“都市主義”、“京派”主張“文化主義”、“渝派”主張“人本主義”。四大派系,歷經20年中國地產江湖磨礪,已經完全形成了“風格”的脫離;

“四大派系”因為所在城市特質、居住文化、生活理念、消費水平、功能需求等有著明顯的差異,也反映在項目規劃、產品定位、建筑風格、園林景觀、營銷推廣、物業服務等方面的特色鮮明:

“文化主義”的“京派”:

有“千里冰封,萬里雪飄”般的氣勢與豪放……

“京派”關注“政經”,善“概念”造勢,高調張揚。

從“排子房”到“機關大院”,從“胡同四合院”再到“奧運村”,從中可以領略到“京派”皇家居住文化的博大精深;

在北京,“房子”沿革于歷史,更多精于“文化”政治色彩,“soho”、“鳥巢”、“央視大褲衩”等處處體現出“歷史、新穎、另類”特征。

“都市主義”的“海派”:

有“日出江花紅勝火,春來江水綠如藍。能不憶江南”那種悠遠而又深長的韻味以及余情搖漾的境界……

“海派”關注“商經”,善婉約唯美,低調內斂。

從“老城廂”到“衛星城”,從“外灘租界”再到“浦東商務區”,從中可以品味“海派”大都市“居住文化”崛起的精彩與絕倫。

在上海,“房子”以精細見長,更多傾情于“都市”大家風范,“石庫門里弄”、“外灘建筑群”、“東方明珠塔”處處彰顯“精致、漂亮、大氣”的特征。

“現實主義”的“粵派”:

有“戰士指看南粵,更加郁郁蔥蔥”般溫潤細膩的優美意境……

“粵派”關注“產品”,善精細全面、兼容務實。

從“西關大屋”到“東山別墅”,從“廣府騎樓”再到“沙面洋房”,從中可以見識“粵派”嶺南居住文化混合了中外特色的兼容性特質;

在廣州,“房子”以規模取勝,更多追求于“實在”的完美細節,“星河灣”、“祈福新村”、“匯景新城”處處彰顯“舒適、社區、生態”的特征。

“人本主義”的“渝派”:

有“踏遍青山人未老,風景這邊獨好”般始終對未來充滿信心、風景如畫的“嫵媚”山城……

“渝派”關注“服務”,善待你一生,做好每個細節。

從“磁器口古鎮”到“金科中華坊”,從“傳統的吊腳樓”再到“龍湖藍湖郡”;從中可以感受“渝派”巴渝居住文化的自然靈動和渾厚韻味;

在重慶,“房子”以人為本,采眾家之長,更多在住宅的結構、功能,人文、生態環境和物業管理等方面進行有意識的創造,在產品細節和人性化考慮上領先一籌,處處彰顯“價值、品質、服務”的特征。

中國地產江湖的“四大派系”用文字進行準確歸納是一件難事,最后我用地產行業的一個流行說法來概括:“來不來人看廣告、動不動心看地段、掏不掏錢看產品、滿不滿意看物管。 ”其實在這句流行語的背后,暗指“四大地產派系”的江湖秘籍和行事風格:“京派”的“廣告”、“海派”的“地段”、“粵派”的“產品”、“渝派”的“物管”……(摘自知識出版社《博煮樓市》)