房價合理回落是大勢所趨

王 煒

最近,北京通州區的一些樓盤紛紛以較低價格入市,幾個最高曾漲到每平方米約2.5萬元的項目,通過各種形式的優惠,實際成交價格降至每平方米1.6萬元左右,單價下調近1萬元。經過近半年的房地產調控,今年3月份因為大量投機炒作而飆升的通州房價正在回歸理性。

盡管目前這種較大幅度的房價回調僅是個別例子,但說明房價下降正從遮遮掩掩變得更明確。今年4月出臺的新一輪房地產調控措施有效打擊了推動房價暴漲的投機性購房需求,加上普通購房者因預期改變而選擇觀望,樓市成交量迅速下降。7月份,全國商品房銷售面積同比下降15.4%,一線城市更為明顯,如北京7月份的新房成交套數僅為去年同期的1/3。

房價相對于成交量的變動有一定滯后性,一般來說,成交量持續下降半年左右,房價將開始出現明顯下降。從目前房地產市場的形勢看,房價仍然處于歷史高位,遠高于普通購房者的購買力,將大量需求擋在門外,是影響成交量回升的最主要因素。

政策面上,近期有關部門反復強調房地產調控不會松動,體現出政府的決心和信心。同時,一系列調控政策正在細化和落實,配套措施也不斷出臺,調控正變得更有力、更深入。

供求關系上,去年下半年新開工的項目正在陸續入市,未來半年至一年左右的時間里市場供應是有保證的。隨著“金九銀十”傳統銷售旺季的到來,短期內市場供應量也會顯著增加。

資金面上,由于銷售放緩和一系列緊收房地產開發、按揭貸款的政策逐漸落實,開發商原本比較寬裕的現金流正在趨緊,通過降價加快銷售進度的愿望變得更強烈。

綜合這些因素看,房地產調控的效果還將進一步顯現,會有更多新盤順應市場趨勢,理性定價,以較低價格入市。隨著一手房明顯降價,搖搖欲墜的二手房價格也將隨之回調,房價回落的范圍和幅度都將擴大。房價下行的趨勢能否確立,將在這個“金九銀十”見分曉。

盡管調控正在向著預期的方向發展,仍應看到調控的效果只是剛剛顯現,還不充分。7月份70個大中城市房價與6月持平,并沒有延續前兩月環比下降的勢頭。從購房者的感受上看,房價仍然居高不下,調控的效果離老百姓的要求和承受能力還有較大差距。在房地產調控的落實過程中,不斷冒出各種試圖干擾調控的“雜音”,一些地方政府對房地產調控的認識也還有誤區,落實政策顧慮重重、不夠堅決,調控的任務仍然艱巨。

當前房地產調控已經到了關鍵時期,能否取得成功,不僅關系房地產市場發展本身,更關系到住房這一重大民生問題和政府的公信力。因此,必須繼續堅持調控不動搖,并根據市場形勢變化及時進行政策微調。從宏觀環境看,國民經濟繼續保持回升向好勢頭,房地產調控對經濟的影響有限。近期各大銀行對房價大幅下跌進行的壓力測試結果也比較樂觀,這減輕了政府繼續進行樓市調控時投鼠忌器的壓力。如果調控長時間不能見效,應當適時出臺進一步的措施。同時,應監督各地抓緊落實現有政策,對依舊“房價過高、上漲過快、調控不力”的城市,應當進行曝光和問責。(摘自2010年8月31日《人民日報》)