我國房地產企業財務風險管理與控制研究

【摘要】 隨著我國經濟的快速發展，全國各地出現了“房地產熱”。與此同時，不少房地產企業承受著巨大的財務風險。文章從宏觀和微觀兩個層面對目前我國房地產企業面臨的財務風險及成因進行分析，進而提出房地產企業財務風險控制的對策。

【關鍵詞】 財務風險;房地產企業;財務風險管理

房地產企業作為特殊的投資主體，投入的資金和資源的價值大，周期長，受區域經濟范圍的影響，變現能力低，很容易導致經營成果與財務目標、預計收益的偏離。目前房地產行業經營發展狀況表明，房地產行業在快速發展的同時，一些經營風險正逐步顯現。

一、房地產企業財務風險的主要表現

由于房地產商品受自然、社會、經濟、政治、心理等因素的影響，房地產企業不得不面臨一系列風險，這些風險貫穿于房地產開發、經營和管理之中。而企業特有的投資大、回收期較長、變現能力低的特點決定了其具有較大的財務風險。

(一)資產負債率大導致風險較大

房地產企業前期往往是負債開發，并且投資大。企業的資金來源有自有資金、預收房屋款、銀行借款，其中自有資本金較少，主要是依靠銀行借款。據《2008年中國房地產上市公司測評報告》顯示，房地產企業資產負債率偏高，有的甚至達到75%，超過警戒線60%，如果企業達不到預期的收益則面臨巨大的償還債務的風險。報告顯示，由于大型房地產上市公司在2007年普遍采取了較為積極的土地儲備戰略，平均存貨增長率高達64%，速動比率全都小于1。其中萬科、保利、金地、招商四大房地產上市公司的速動比率在0.7以下，招商0.37。

(二)通貨膨脹風險

當通貨膨脹大幅度上升時，會引起各種建筑材料成本上升，以及管理費用和勞動力成本的上升，增加房地產商品的開發成本。

(三)利率變動風險

利率變動對負債經營的房地產企業影響非常大，銀行貸款利率提高，導致企業負債成本增加，預期收益相應減少。同時，投資者的購買欲降低，整個房地產市場一方面成本增加，另一方面需求降低，無疑給房地產企業帶來損失。

(四)再籌資風險

有些企業由于資產負債率過高，企業對債權人的保證程度降低，企業從貨幣市場籌資的難度加大。因此企業主要依靠銀行借款，而銀行采取一些列的通貨緊縮貨幣政策，使企業籌資難度加大。一些較小的企業或者集團子公司甚至主要從母公司借款，受母公司財務效益影響，一旦母公司資金供應不足，子公司面臨籌不到資金的風險。

(五)稅率變動風險

房地產企業涉及營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、房產稅、土地使用稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅等，在投資、開發、經營過程中稅率的提高，將導致企業成本費用增加，預期收益減少。

(六)投資收回風險

受政治、經濟等因素影響，有些企業的一些房地產商品被閑置，房地產的買賣或者租賃合同被終止，而此時，企業的資金已經投入，短時間內很難變現。有時由于不確定事件發生或者雙方合同執行出現問題，導致客戶不按時交清剩余的房款，投資不能預期收回。

二、房地產企業財務風險的成因

(一)宏觀因素分析

房地產企業比較容易受國家和地區經濟情況的影響，很難預測未來的走勢，另外企業本身也存在一些缺陷，如變現能力低，周期長等，具體表現在以下幾個方面。

1.市場不成熟

我國房地產業是個新興產業，起步晚，對它的發展規律、經營管理的實踐理論研究還不夠成熟，在房地產投資的運作上還存在一定的盲目性。一些房地產企業將閑置的資金全部投在諸如商品房等某一種形式的房地產上，投資模式單一。

2.政府政策影響

為了適應經濟形勢，政府多次出臺相應政策，進一步嚴格房地產開發貸款條件，房地產企業從銀行獲得資金的難度進一步增大。銀行多次加息也將影響房地產的投資速度，削弱企業的盈利能力。

3.風險意識淡薄

有些企業領導只追求投資項目帶來的巨大的盈利空間，沒有意識到真正的風險。在制度上，缺少一套完整的內控制度來規避風險，不能從制度的層面嚴格控制風險。會計人員的風險意識淡薄主要表現在對于應收款項記錄簡單，缺少對其進行測試、分析和實施必要的措施保證款項收回。

4.房地產企業會計體系還不完善

房地產業作為一個新興產業，其會計核算與一般的加工企業有些不同。目前，會計科目的設置、核算方法、指標評價等還沒有形成完整的會計核算體系，有些房地產企業完全按照加工企業的核算辦法，導致財務結果缺乏可比性。

(二)微觀因素分析

1.缺乏財務預算和財務管理意識

在經營期間，有些企業對當期的經營狀況僅僅停留在會計核算，缺少事后財務分析;即使進行了財務分析，但是不能充分利用分析結果對下期進行預算與指導，沒有較好的發揮財務管理的作用。有些企業沒有獨立的會計部門，外聘會計對公司業務流程不太熟悉，不能對成本做到很好的日常控制。

2.盲目舉債，資本結構不當

對項目的資金運作缺少全盤考慮和長期規劃，當資金運轉困難時，不是從公司內部挖掘資金潛力，利用自己積累的資金和設法追回外欠的債款，而是千方百計的借款，并且借款渠道單一，負債成本較大。

3.成本費用控制不嚴

有些企業對成本管理過于簡單，僅僅把開發項目的成本管理當成是單項成本的控制工作，如對征地補償費、設計費、臨時設施費等的控制，通常每審核撥付一筆款項將其全部一次性計入成本中，對于后期財務成本費用分析不利，不能對每一項具體的費用分別控制。還表現在倉庫等其他部門與財務部門脫節，對材料管理不利，報賬不及時，致使財務部門不能收集第一線成本資料，導致財務預算與成本管理偏差大，資金管理跟不上。

三、房地產企業財務風險控制措施

(一)樹立風險意識，建立短期財務風險預警機制

1.注重現金流量表的作用

現金凈流量的多少是企業財務風險大小的晴雨表。通過現金流量表，會計報表的使用者可了解企業的支付能力、經營能力、投資能力及籌資能力，這樣投資決策才可能避免風險;而企業的經營者通過現金流量表可了解因籌集資金給財務成果帶來的不確定性和資金供需市場、宏觀環境的變化。所以企業應積極發揮現金流量表的作用。

2.加強建筑材料成本管理

材料成本占開發成本的60%以上，做好材料成本管理對企業盈利有著舉足輕重的作用。企業首先應正確選擇材料核算方法，然后建立健全材料成本管理制度和標準。通過建立原材料采購成本考核機制，監督采購部門降低采購成本，在核算過程中加強材料成本的核算和控制，做好入庫、出庫管理。

3.加強應收賬款管理

積極有效的應收賬款管理將有利于企業加快資金周轉，提高資金使用效率，也有利于經營風險的防范，維護投資者利益。因此，企業應采用科學嚴謹的管理手段，制定并落實一套完整而系統的應收賬款管理制度，制定合理的信用政策，對應收賬款進行賬齡分析，建立壞賬準備金制度，準確核算企業的資金。

4.加強存貨管理

商品房作為企業特殊的存貨，金額大，占用投資成本比例大。如果商品房賣不出去，投資就收不回來，因此，企業應采取措施降低商品房的空置率，減少資金占用，加速資金周轉，提高資金利用率，縮短投資回收期。

(二)建立長期預警機制，尋求最佳資本結構

企業負債經營會給企業帶來杠桿效益，但是負債比重越大，財務杠桿效應越強，投資者可能會由于借款而蒙受重大的損失;當借款到期而市場不旺時，企業可能不得不低價出售房屋或由于債務大導致利息負擔過重，財務風險加大。因此，企業應該密切關注銀行利率變化，合理安排產權結構與債務結構，尋求最佳資本結構組合。

(三)合理選擇投資組合模式

房地產企業屬于資金密集型行業，一些重大項目可能涉及幾個億資金。再加上企業受自然、政治、技術、社會等因素影響大，各個部門應該積極配合，緊跟國家形勢、政策，投資每個項目前進行嚴密的市場調研，做好項目的風險分析與可行性分析，合理運用一些投資組合理論，將企業面臨的風險因素進行時間和空間的分離，合理進行投資組合。

(四)編制資金籌集方案

一個好的資金籌集方案是成功籌集資金的第一步。在籌集資金時，必須充分重視房地產企業投資大，投資回收期長，而短期負責的還款期短的特點，建立多元化籌資渠道。必須把握好資金籌集的時間、數量、成本各個方面，編制一個切實可行的資金籌集方案，避免過渡的財務風險。

此外，企業應注重現金管理，首先制定合理的現金使用計劃，保持現金收支平衡，保證日常經營現金的需要。其次，避免盲目投資，準確計算貨幣的時間價值，盤活閑置的現金。

(五)定期進行審計

內部審計應重點審查企業的預決算、投資合理情況，預算變更情況，各種財務活動、財務管理情況，各項資金及物資、人力、技術使用情況，發現、揭露并禁止企業的違法違規行為及企業財務工作和各部門經營工作中的舞弊行為，發現并改進工作中的不正確、不科學、不利于企業發展的經營管理現象，促進企業管理水平和經營效益的提高，促進企業內部經營管理等方面有序進行。

(六)做好預算的編制工作

企業在預算期內，要做好現金預算、項目預算、財務預算、籌資預算。根據企業的財務狀況、資金來源與資金運用以及國家的相關財稅規定，測算企業各年的資金盈余和短缺情況和供選擇的資金籌集方案，制定借款計劃和償還計劃。在經營期內，要不斷對預算進行調整，以適應不斷變化的環境，包括對預算實施計劃的調整、期限的調整、措施調整、結構調整等;還有經營目標、投資籌資目標的調整。●

【參考文獻】

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