房貸政策對(duì)中國(guó)樓市的影響分析

摘要：金融危機(jī)中，中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到了嚴(yán)重打擊。進(jìn)入后金融危機(jī)時(shí)代，如何保證中國(guó)樓市健康、穩(wěn)定發(fā)展已經(jīng)成為社會(huì)各界人士共同關(guān)注的熱點(diǎn)話題。本文將通過(guò)對(duì)2001年以后我國(guó)政策變遷的影響效應(yīng)做深入細(xì)致的研究，從商業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、住房貸款者三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行實(shí)際測(cè)量和分析，對(duì)我國(guó)樓市健康發(fā)展提出政策建議。

關(guān)鍵詞；房貸政策；住房公積金貸款；住房抵押貸款

后金融危機(jī)時(shí)代，我國(guó)樓市如何發(fā)展很大程度上取決于房貸政策取向，因此，研究房貸政策如何影響樓市以及利用這種影響來(lái)促進(jìn)樓市的發(fā)展已經(jīng)成為刻不容緩的工作。

一、我國(guó)房貸政策變遷及影響分析

1.2001年－2007年，房貸政策在調(diào)整中逐步嚴(yán)格

2001年－2007年期間，央行、人行和銀監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)相繼發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》和《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，代表國(guó)家的房貸政策逐步收緊。這對(duì)各類房地產(chǎn)市場(chǎng)參與主體都具有顯著的影響。

具體來(lái)說(shuō)，對(duì)于購(gòu)房貸款者而言，購(gòu)買(mǎi)二套房貸款利率的提高增加了房地產(chǎn)投資者的利率風(fēng)險(xiǎn)，加之房貸首付比例提高，將在一定程度上限制投機(jī)性的炒房行為和升級(jí)換代的購(gòu)房行為，并緩解部分金融風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)投資和自住性購(gòu)房行為的影響不大。對(duì)于銀行而言，從2002年開(kāi)始，央行連續(xù)十次提高金融機(jī)構(gòu)貸款利率水平。這會(huì)使作為銀行優(yōu)質(zhì)收入來(lái)源的貸款需求下降，最終使商業(yè)銀行市場(chǎng)范圍縮小，盈利空間降低。但同時(shí)，在一定程度上的惜貸行為有利于商業(yè)銀行規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，房?jī)r(jià)過(guò)高和新政導(dǎo)致的需求銳減，銷(xiāo)售壓力加大；加之資本運(yùn)作空間急劇縮小，融資難度倍增，致使捂盤(pán)銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商付出巨大代價(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)將蔓延。

事實(shí)上，雖然從2001年到2007年間我國(guó)的房貸政策逐步調(diào)整、逐步嚴(yán)格，但是國(guó)際熱錢(qián)的流入、住房剛性需求的增加以及我國(guó)樓市良好的發(fā)展前景使這一階段的政策效果并不是很明顯，房?jī)r(jià)一路走高并高位徘徊，房屋需求仍很旺盛。房貸政策調(diào)控的效果并不明顯。

2.2008年之后，房貸政策呈多元化發(fā)展趨勢(shì)

金融危機(jī)的到來(lái)使2008年第三季度的樓市顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢(shì)。2008年12月，中國(guó)人民銀行在《擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度支持居民首次購(gòu)買(mǎi)普通住房》中下調(diào)了住房公積金貸款利率和最低首付款比例。12月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布文件為房地產(chǎn)企業(yè)提供了多種融資渠道的設(shè)想。2009年政府工作報(bào)告中也加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)位普通商品房建設(shè)的信貸支持。

對(duì)于購(gòu)房者特別是工薪階層而言，個(gè)人房貸利率下限的放寬以及最低首付比例的下調(diào)的實(shí)際影響將會(huì)很大。特別是對(duì)中小戶型、中低價(jià)位普通商品房信貸支持的加大，使得工薪階層對(duì)購(gòu)房的有效需求增加。對(duì)于銀行而言，個(gè)人房貸特別是二套房貸是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良貸款率低，利潤(rùn)豐厚。“松綁二套房貸”對(duì)于銀行而言無(wú)疑利好。

在2008年到2009年3月的一年中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)總體是呈下滑趨勢(shì)，但可以看出進(jìn)入2009年后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所復(fù)蘇。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，2009年1－3月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積11309萬(wàn)平方米，同增長(zhǎng)8.2％。可見(jiàn)，復(fù)蘇的過(guò)程雖然緩慢，但前景依然光明。

二、后金融危機(jī)時(shí)期促進(jìn)我國(guó)樓市健康發(fā)展的對(duì)策

隨著金融危機(jī)余波的消散，我國(guó)房?jī)r(jià)又有虛高的態(tài)勢(shì)，為了防止資產(chǎn)價(jià)格泡沫，維護(hù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，2010年4月16日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)最新的房貸政策，針對(duì)二套房以上的投資或炒作行為進(jìn)行嚴(yán)格的打擊，一是對(duì)二套房實(shí)施50％首付，二是對(duì)二套房貸款利率以基準(zhǔn)利率的1.1倍計(jì)算。此次房貸政策力度之大令人震驚，其政策效果也逐漸凸顯，在下一階段，政府調(diào)控更應(yīng)注重平衡調(diào)節(jié)，使樓市真正走上穩(wěn)定健康的發(fā)展道路。

其一，建立和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，不斷開(kāi)拓房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，如個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)項(xiàng)目重組與資本化經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以及政策性住房金融業(yè)務(wù)等。

其二，加強(qiáng)對(duì)國(guó)際流動(dòng)資金的監(jiān)管。要充分利用外資優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀結(jié)構(gòu)的功能，構(gòu)建易進(jìn)難出的投資體系，在投資年限、稅收、賣(mài)出機(jī)制上增加壁壘。這樣，既可以增加房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)放程度，利用外資振興我國(guó)樓市，又可以有效減少其波動(dòng)幅度。

其三，加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高房貸業(yè)務(wù)水平。房貸業(yè)務(wù)的范圍廣，專業(yè)性強(qiáng)，對(duì)從業(yè)人員的金融理論知識(shí)、信貸專業(yè)知識(shí)等要求較高。因此，針對(duì)我國(guó)目前房貸相關(guān)法規(guī)制度不健全，控制風(fēng)險(xiǎn)在很大程度上依靠信貸人員的專業(yè)技能和經(jīng)驗(yàn)的情況，普及其他相關(guān)法律知識(shí)，以增強(qiáng)在貸前調(diào)查、貸后檢查中防范風(fēng)險(xiǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)至關(guān)重要。