樓市:不是賣拐,真是拐點

金姬

此輪調控下,一線城市房價明顯下跌基本成為定局,而且市場降溫的速度會明顯快于2008年,三季度就可能出現最低迷的態勢。

“史上最嚴厲樓市新政”的發酵作用在“五一”小長假中顯現無疑——上海房展會遭遇幾年來罕見的冷場,北京二手房日均簽約量比4月下降八成,深圳開發商開始搞促銷,廣州的商品住宅簽約量比去年同期暴跌3/4,杭州新開的樓盤也比去年同期減少了一半……

與此同時,央行5月2日發布公告,5月10日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點,似乎是在配合房地產調整政策出臺的組合拳,意在平抑房價、穩定市場。

對此,評論人士牛刀認為,五一樓市宣告房價大跌趨勢明朗,中國房價的又一個拐點已經到來。而一向抨擊樓市泡沫的顧海波指出,讓房地產回歸平穩健康的發展軌道,猛藥固然重要,更需要成熟的房地產政策框架,讓購房者形成穩定的預期。

這個假期真是冷

5月3日,為期4天的上海“五一假日房展會”在上海展覽中心平靜落幕。與上海傳統成交季的“金四銀五”相比,國務院新政出臺后的首個房展會顯得十分冷清。此次參展開發商達220家左右,數量多于去年,而且他們有意加大了小戶型住宅的招商力度(六成項目都有中小戶型推薦)。但是,從4天的運作情況看,成交量依然相當低。

去年是開發商不降價,今年是看房人不談價。房展會上,有購房意向的觀展人寥寥無幾,銷售人員追著購房者散發傳單、討要聯系方式的情景隨處可見。對于價格問題,不少參展樓盤諱莫如深,稱“樓盤要到五六月才開盤”,有些說要等到今年下半年。

不僅展臺前購房者人氣不旺,現場看房班車也不復去年的興旺。在現場,舉著看房班車宣傳牌的工作人員,正在使出渾身解數組織觀眾前往案場看房。然而,愿意上車的人卻少得可憐。不少觀眾表示,目前對于房價下跌的預期非常強烈,再加上貸款政策有所調整,即便本來有購房打算,如今也只能先擱置,畢竟按照現在的房價,如果按貸款新政的利率計算,購房成本讓人有點吃不消。

受影響更大的是上海周邊樓盤。房產新政出臺,異地購房貸款被叫停,上海人和其他外地人目前都不能在上海周邊按揭買房。原本想借上海世博會吸引大量投資客的外地樓盤,未料遭到新出臺的房產新政的重創。在嘉興、昆山等異地置業的樓盤展廳,有時工作人員比參觀者還多。

其他一線城市的樓市也在這個假期感到了絲絲涼意。

4月30日,北京市率先出臺地方版樓市調控政策:同一購房家庭只能在京新購一套商品住房;商業銀行暫停發放第三套及以上住房貸款;不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房貸款被暫停。潘石屹指出,北京樓市外地人購房的比例一直很高,很多項目超過50%,其中不在北京工作的外地人購房數量也十分巨大。此次北京出臺新政限制外地人購房,勢必影響新盤的銷量。

受新政影響,北京新房、二手房成交迅速“冰凍”。北京市房地產交易管理網最新數據顯示,5月1日、2日兩天的日均簽約量為211套,這與4月1164套的日均簽約量相比,降幅達82%。與此同時,二手房房主開始“批量拋售”。截至4月30日,北京掛牌出讓的二手房存量達21295套,相比新政出臺前上漲18.9%,創下有記錄以來的新高。

北京樓市新政后,很多原先登記的客戶已表示不考慮認購,由于客源量不足,部分樓盤將不得不推遲開盤。監測數據顯示,“五一”期間,原定有10余個樓盤入市,但開盤的項目僅有5個,多數新盤依然處于“內部認籌”階段。

廣州樓市也是“史上最慘淡”的黃金周。國土房管局陽光家緣網數據顯示,5月1-3日三天廣州共實現商品住宅簽約273套,與去年同期的1244套相比,暴跌超過3/4。房價雖然沒有出現與成交量一樣的大幅度“跳水”行情,但也有一定程度下調。數據顯示,5月1-3日廣州一手商品住宅簽約均價為9375元/平方米,較4月份的11167元/平方米下降了16%。

深圳的購房情緒由之前的一路高漲瞬間降至嚴重觀望。據深圳市房地產信息網的監測統計顯示,5月1日,深圳僅成交26套新房住宅,5月2日僅成交7套新房住宅。而5月1日-5日的2010中國深圳(春季)房地產交易會上,深圳本土開發商只有8家,參展樓盤僅14個,較之去年51個深圳專案參展,驟降七成多,創下史上最冷清紀錄。

杭州的樓市也在悄悄發生變化。根據不完全統計,杭州5月份目前已經明確要推房的樓盤不到20個,與去年同期的36個相比減少了近一半。其中有不少原本計劃開盤的樓盤,受新政策影響決定推遲開盤。之前業界一度十分期待的“紅五月”估計將成為樓市的“靜默期”。

樓市觀望的情緒似乎在全國蔓延。在樓市一度沸反盈天的海口,海南春季房地產展示交易會在“五一”期間舉行,房價仍超預期,多數看房者只是純粹看熱鬧;南京,樓市在“五一”期間繼續降溫,不少樓盤推出打折促銷活動。

政策再次降溫

在房地產市場調控政策此起彼伏的同時,央行趁勢完成今年來第三次提高存款準備金率。存款準備金率是傳統的三大貨幣政策工具之一,通常是指中央銀行強制要求商業銀行按照存款的一定比率保留流動性。此次調整后,大型金融機構存款準備金率離歷史的最高峰17.5%僅一步之遙。

5月10日開始實行的17%的存款準備金率,意味著銀行每吸收100元存款必須先在央行存放17元,余下的部分才能用于發放貸款等用途。興業銀行首席經濟學家魯政委測算,本次上調存款準備金率將一次性從銀行抽走約3200億元的基礎貨幣。人民大學財政金融學院副院長趙錫軍則認為,此番上調存款準備金率或將凍結2500億元商業銀行貸款。這將直接影響到商業銀行的放貸能力,貸款數量的下降將對商業銀行的盈利能力形成抑制。同時,銀行可能調整貸款投向,減少房地產領域的貸款投放。

來自WIND的數據顯示,在國內購房人的資金來源中,通過銀行按揭貸款購房的比例越來越高。2009年,全國商品住宅銷售3.815萬億元,當年居民戶中長期貸款高達1.588萬億元,有超過40%的購房資金來源于商業銀行信貸。

在牛刀看來,央行冷不丁提高存款準備金率對開發商和炒房客來說就是“鈍刀子割肉”。而21世紀不動產市場分析師齊凡預測:“在調控政策的累加效應作用下,開發商很難再安靜地坐下去了。這種咬牙不降價的日子很快就會過去。相當一部分開發商,最多能挺住6個月,就不得不降價。”

就拿上海為例,5月份是傳統的樓市推盤高潮。中國房產信息集團的調研結果顯示,上海有80個樓盤預期在5月推出新房源,而4月份還有17個沒有上市的項目也欲推遲到5月上市,同時上海周邊的昆山、吳江等地也有17個樓盤要大量推房,以爭搶中低端的剛性需求。一位不愿透露姓名的營銷人士表示,現在開發商不降價是怕被同行罵,并且一旦降價更沒人買了。開發商目前的行為并非對抗政策,而是無奈之舉。如果樓市觀望情緒繼續加濃,在銀根收緊的市場情況下,一些現金流不夠充裕的開發商將不得不選擇降價出倉回籠資金。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭指出,此輪調控下,一線城市房價明顯下跌基本成為定局,而且市場降溫的速度會明顯快于2008年,三季度就可能出現最低迷的態勢,四季度個別政策就有可能松動。