房產調控“三缺一”?

馬紅漫

只有形成中央和地方共同合力抑制房價的態勢,才有可能讓房價調控不再變成“空調”。

3月13日、14日,政協和人大十一屆三次會議相繼閉幕。“兩會”是國人年度參政議政的盛事,而房地產市場則成為其間的焦點議題。但從權限界定角度看,“兩會”的作用更側重于參政議政,卻無法直接參與到行政部門具體管理執行之中。正因此,解決高房價問題的關鍵反而在于“兩會”之后,即行政部門如何去按照公眾意愿切實履責,遏制房價飆升勢頭。

從兩會期間的一些新聞來看,我們仍然難以對此抱有太高期望,因為行政部門的執行難依舊是解決高房價問題的瓶頸。其一,住建部副部長郭允沖在“兩會”期間接受媒體采訪時大吐苦水,認為房價調控需要多個部門協同努力,而住建部在調控房價方面卻“幾乎沒有什么手段”;其二,從國土部剛剛公布的對各地閑置土地處置情況看,共計18宗閑置土地只有兩宗被注銷或收回,其余16宗則大多只是被督促開工而已。較之于國土部自己明文規定“土地閑置兩年,必須堅決無償收回”而言,實際的執行力度顯然弱了很多。

房價問題涉及多個部門,其中尤以住建部門和國土部門最為重要,然而上述跡象表明至少目前我們還很難期望行政部門能夠讓公眾滿意。但問題在于,這是否意味著依靠行政部門推動的房價調整真的無法破題嗎?人們常說的“三缺一”讓牌局無法開始,而在房地產調控上,除了住建部門、國土部門和信貸部門外同樣也少了一個主角,才會導致調控政策難以落實。

所謂的“主角”就是地方政府,其中的原因很簡單,真正享受房價和地價上漲帶來持續利益的,其實只有地方政府一家,因為它們總能在房產和地產交易中獲得高額稅費收益,而且地方政府也是實施監管職責的最主要執行者。

據此再來反觀中央調控部門控制房價的無奈,我們或許就可以理解其中的“道道”了。參照國土資源部1999年4月頒布的《閑置土地處置辦法》,對于閑置土地采取沒收等處置權的,正是“縣級以上人民政府”。而從實際執行上看,地方政府的處置大多數選擇使用了“適時延期”、“敦促”等字眼,根本不是“無償收回”的文件要求。

再深究一步,地方政府和房產業的“曖昧關系”也有其現實困境。以1994年分稅制改革為分水嶺,中央和地方在總收入中的比重由4:6逆轉為6:4。而隨著事權下放,地方政府還要承擔更多的公共事務,事權與財權不匹配的矛盾日趨加劇。這一問題,在4萬億中央刺激投資計劃中暴露無遺,地方配套資金遲遲未能到位掣肘了這一計劃的執行效果。當然,地方政府也在迫切找尋資金來源,各地紛紛搭建地方融資平臺,成立以融資為主要經營目的城建開發、城建資產公司等企業載體向銀行借款,并以地方財政信用進行還款擔保,所融得資金用于各種大型基建項目。在此次兩會期間,就有相關人士向媒體坦言,地方融資平臺當前面臨著四大風險:舉債規模過大、融資平臺數量過多、地方財政違規擔保和銀行不良貸款的風險。此外,目前地方政府債券的開閘也是一種融資嘗試,但從去年全國總計不過2000億元的地方債券規模來看,根本就是杯水車薪,因為部分地區單個省份的投資資金需求就高達數千億元以上。由此可見,目前的融資方式或風險偏高、或規模偏小,地方政府難免會倚重立竿見影的“賣地生財”。

由此可見,如果說“兩會”把高房價問題推到了風口浪尖,那么在執行上必須要得到徹底解決,則是兩會閉幕后公眾進一步追問的話題。對此,除了要強化中央調控部門直接執行操作的力度,讓住建部和國土部不再“沒有手段”外,更為重要的措施在于強化地方政府的責任。當前亟待進行綜合性配套改革,在擴展地方政府財政收入渠道的同時削弱壟斷供地的權利。只有形成中央和地方共同合力抑制房價的態勢,才有可能讓房價調控不再變成“空調”,否則部門間的推諉和執行措施缺位,只會讓房價問題永遠懸而不決。