低碳地產,一場秀?

楊江

“低碳地產高出周邊兩三倍的價格確實過分了。對于那些偽低碳行為的公司,我更憤怒,為什么低碳的好處被你們房地產商拿去了,卻讓我們消費者付出了更高的代價,而你事實上并沒有作出什么實質性的低碳努力?!”

模糊的低碳地產概念

打開各大房地產公司的網站,身為房地產專業研究人員的王文頗感蹊蹺,用她的話說,“那是一片耀眼奪目的鮮綠色,充斥眼球”,低碳現在儼然已經成為中國房地產的主基調,廣告、開發商的宣言以及售樓人員的說辭,無處不彰顯綠色,無處不圍繞低碳。“這些樓盤真的就低碳了嗎?”她覺得滑稽的是,房地產建筑一直是一個高碳行業,在哥本哈根氣候大會之前,國內房地產業的流行詞還是“綠色地產”,壓根就沒有誰提到“低碳”二字,怎么這次會議之后,仿佛一夜間,所有的樓盤都成了“低碳地產”?

王文是一位地道的上海姑娘,地產界的低碳風讓她很自然地聯想到了陽澄湖大閘蟹的遭遇,鋪天蓋地的低碳地產,到底是真金還是鍍金,“恨不能有一雙孫大圣的火眼金睛!”

她決定展開調研。

王文從她搜索到的資料中首先注意到的是南京鋒尚國際公寓,這是國內首批打出低碳地產旗號的地產。號稱“零耗能”的南京鋒尚國際公寓確實采用了大量節能減排、綠色環保的技術設備,但其公寓售價高達2.5萬元每平方米,這差不多是周邊項目的3倍,而別墅均價則達到了5萬元每平方米。

“這難道就是低碳的代價?高價是不是也可以說是一種高碳行為呢?!”在上海,哥本哈根氣候大會后,“低碳地產”也是有如雨后春筍,比較典型的是朗詩綠島以及中鷹黑森林。

王文專門去了一趟中鷹黑森林,這是上海中鷹置業開發的科技健康住宅項目,也是上海漢堡生態建筑展參展的項目之一,樓盤位于上海新村路與真華路交界地段,北部和東部分別被橫港河和龍珍港包圍,形成天然的半島狀,兩條天然河流和中央森林帶使得這個樓盤宜居條件相當誘人。

“坦率地說,中鷹黑森林在低碳方面確實花了不少功夫。”王文說,比如,該項目引進了19項世界先進科技系統,在中國率先運用了“毛細管傳導系統科技”和“置換式新風系統”,營造恒溫、恒濕、恒氧的室內環境,同步德國、瑞士等建筑高標準國家,建造真正符合人體健康、舒適需求的高檔住宅。

按照中鷹方面的介紹,他們是依據世界衛生組織WHO健康住宅標準打造這個樓盤的,部分標準甚至高于WHO健康住宅的要求。比如,室內溫度一年四季平衡保持在20度-26度,室內相對濕度常年平衡保持在40%-60%,室內空氣環境達到78%的氮氣、21%的氧氣以及1%的其他氣體,新風量每小時300立方米且24小時不斷,是五星級酒店標準的3倍,比如,聲環境控制,夜間休息時≤35分貝,白天活動時≤45分貝……

“置換式新風系統、戶外軸簾系統、外墻外保溫系統、食物垃圾處理系統、屋頂花園系統……這一系列的細節處理確實符合低碳的要求。”王文說。

但她不解的是,究竟什么樣的建筑才能算得上是真正的低碳建筑,在低碳一詞流行之前,國內地產界流行的是“綠色地產”概念,綠色、環保當然是低碳的一部分,但是不是采用了部分綠色環保技術就可以算得上是低碳建筑?

進一步的調研,讓王文對地產界低碳風的亂象印象更加深刻,低碳地產通俗一點理解,可以說是綠色地產的升級版,在標準方面,美國房地產行業已有《美國綠色建筑標準LEED》認證,這個認證在實踐和執行上已經相當成熟,在中國,2006年也頒布了《中國綠色建筑認證》。

王文認為,低碳地產并不能狹義地理解為綠色地產,它應該有更高的要求,但到目前為止國內并沒有制定這方面的標準。“在這種情況下,企業都是在按照自己的理解打造自己的低碳地產,因為沒有一個通行的標準,因此容易魚目混珠。至于消費者更是一頭霧水。”

形形色色的“偽低碳地產”

數據統計,房地產建筑行業的能耗占據全球終端消耗的40%以上,而中國每年的新開工建筑面積是世界的一半,并且80%到90%沒有達到國際節能標準,在中國每新建一平方米的建筑就要排放0.8噸二氧化碳,此外,中國現在單位建筑面積采暖能耗為發達國家的3倍,在標準上,中國現在建筑的能耗標準是每平方米75瓦,歐洲現在的限行標準是25瓦。

因此,普遍的共識是,要打造低碳城市、低碳生活,首先就要從低碳地產著手,“但目前國內建筑、建材行業對于低碳技術的研發仍然處于發展階段,大部分需要不斷引進國外先進技術,至于本土技術則處于自主研發階段”,王文說。

她認為,萬科、鋒尚、朗詩,這些“低碳地產先鋒”尚且在低碳方面作出了具體的努力,“它們之外,不少打著低碳地產旗號的企業其實只是偽低碳行為,拿低碳做營銷噱頭。”

滬上另一家地產研究機構的專業研究人員張宏偉也注意到了地產界的偽低碳現象。他在接受本刊記者采訪時表示:“我們不能否認低碳房產的產業化對于未來房地產市場和節約能源等方面的積極意義,然而,政府通過各種政策的引導與扶持低碳宣傳的浪潮中,就像2009年豪宅元年出現了眾多漲價當豪宅的偽豪宅一樣,樓市中不乏有眾多偽低碳的項目開發者渾水摸魚。”

他認為,部分偽低碳開發商在媒體推廣上打出低碳的牌子。其主要原因還是由于政府偏向低碳經濟的政策導向使相關產業的具體操作者看到低碳主題背后的經濟利益。

“細心的人都會發現,不管當下低碳產品的市場成熟不成熟,現在有低碳后續發展能力的開發商也好,沒有低碳能力的開發商也好,在做低碳項目開發的公司也好,沒有做低碳項目開發的公司也好,大家都在樂此不疲地談低碳。”

張宏偉揭露,一些建材供應商急于求成,在申報低碳建筑材料時,使用“公關”手段渾水摸魚;有的開發商使用部分節能科技材料或者項目自身有點山水資源,可以養生的地方就稱作低碳地產;有的項目的操作者一味追求時髦營銷,干脆直接在營銷上大打低碳牌;有的項目操作者更是把低碳房產簡單理解成靠近公園或者項目自身多種了幾棵樹,多點水域面積……

“種了幾棵樹就是綠色環保了,挖了一條溝就是濕地了,建了一個大超市就是CBD了!”張宏偉認為這種行為很嘲諷。

王文認為現在已經進入了紛繁的低碳地產泛概念階段,精裝修、生態型地產都被歸類到低碳名下。

她認為,如果說鋒尚之類的綠色地產還是懷揣著一顆“低碳”之心,在前進的道路上不停地摸索;那么那些偽低碳的主就真的只能用“投機倒把”“地產禍害”來形容了!

“且不說精裝修、生態住宅出來的時候低碳還在哪個不知名的角落晃悠,退一萬步看,精裝修和生態實在是與低碳掛不上一點干系!所謂精裝修,是為了方便購房者拎包入住的地產快餐,大部分的精裝修房都會經過業主的二次改裝,這其中涉及到的建材浪費數字真是不容小覷!而所謂的生態型住宅,其實原指周邊生態環境優良(人工或自然)或小區內部綠化率高的項目。”

王文認為,生態、環保、低碳本來就是易混淆的三個概念,在一片優美的生態環境中建造住宅,非但沒有保留原有的綠色氧吧,還破壞了環境,增加建筑消耗!“充其量叫做環保健康住宅,低碳地產?還差得遠了!”

不久前,北京一個市中心住宅項目在香港推廣,拿到的資料已經很應景地被冠以“低碳豪宅”,但是席間幾個專家交頭接耳:“不就是用了中空玻璃么,怎么就上升到低碳了?”言猶在耳的回應來自董事長:“我們都低碳了,地段又這么好,至少也要個8萬一平方米吧?!”

張宏偉提醒,到所謂的低碳地產的售樓處,不要聽售樓人員天花亂墜的描述與指天發誓,“最好冷靜一點,回家想想再做決定。這不過是房產公司的一種營銷手段,就像過去流行綠色,于是一夜之間所有樓盤打上綠色旗號一樣。”

“當心別讓偽低碳忽悠了。“王文說。

要低碳,更要低廉

中國房地產業的低碳秀其實始于2009年年末的哥本哈根全球氣候大會,當哥本哈根氣候峰會還在吵鬧聲中舉步維艱時,由萬科董事長王石、萬通董事長馮侖、鋒尚國際董事長張在東等企業家組成的中國企業家代表團也來到哥本哈根,發布了一個推動節能減排、旨在保護生態、保護地球家園的聯合聲明《我們的承諾與希望》,表達中國企業界面對氣候變化的聲音,展示中國企業界應對氣候變化的決心。

王石、馮侖等中國企業家組成的自行車隊,在會場外開始了他們的秀。身為萬通地產董事長的馮侖說:他有個夢想——一個平均高度達400米的“立體城市”。只是遺憾的是,摩天大樓的節能問題,他還沒完全想好。王石也在事后稱:為環保作秀沒什么不好。

這之后,地產低碳風開始流行,首個中國房地產低碳公益基金誕生、中國房地產低碳行動聯盟成立……

在低碳地產的概念剛剛起步,標準尚未制定、技術尚未成熟、低碳地產真假難辨的情況下,各種低碳地產論壇相繼召開,甚至于中國低碳地產先鋒排行榜已經出爐。

“企業熱衷于熱炒熱點話題,塑造自己的社會責任形象。”那么,實際上,中國地產界對于低碳的態度是如何的呢?張宏偉說,房地產行業對于低碳建筑的熱炒有增無減,仿佛樓市已經進入“低碳時代”,其實未必。

“在付出行動和實踐上,當下房地產行業內部對于低碳的熱情遠遠沒有想象的那么高。尤其是開發商,對于低碳的呼聲較高,行動較少。”張宏偉透露。

他認為,低碳建筑勢必是未來行業發展的趨勢。但目前,市場上低碳科技項目的市場份額始終較少。一些開發商專注于低碳住宅的開發,主要還是因為市場競爭的差異化戰略導致的,低碳項目并不是市場上的主流產品。

王文曾經直面滬上某低碳地產公司的老總,對方坦言,低碳地產現在有點曲高和寡的味道。

由于低碳技術不成熟,需要從國外引進,直接導致地產成本增加,“本土技術由于不成熟,后續維護也成為問題。開發商是現實的,他更傾向于投資少、收益快的產品。”張宏偉發現,相當一批開發商對于低碳、節能的意識還比較薄弱,竭力迎合部分高端客戶的需求,打造奢華的住宅產品,“奢華,往往意味著高碳。”

王文與張宏偉都注意到了目前“低碳地產”高昂的售價。王文說,低碳地產的售價往往都是周邊樓盤的兩三倍,以中鷹黑森林為例,“售價4萬多元每平方米,而周邊的房價不過2萬多元。”

她專門到中鷹黑森林這個項目的車庫去考察了一番,里面停了不少寶馬、奔馳,“說明這類低碳房產還只是高端消費人群能夠承受。”

王文認為,在基本住房問題尚未有效解決的時候,所謂高成本的低碳地產就如同IT領域內的概念型產品,只可遠觀不可褻玩!

“普通購房者對于低碳產品的認知度并不高,即使一些有能力的購房者也會考慮到低碳房產的價格、未來升值空間、未來房屋質量及維修費用、物業管理費等多方面因素”,張宏偉調研發現,低碳產品的推廣目前基本上還處于示范區的階段。比如以政府為主導在進行規劃、建設的低碳項目,以上海為例,上海市擬在臨港新城、虹橋商務區、崇明建設三大各具特色的低碳經濟實踐區等。

“低碳產品技術的應用基本上還是掌握在個別開發商手里。比如:朗詩地產、中鷹置業。此外,萬科等大型房企在倡導低碳產品開發及產業化方面走在了前列。但是房地產行業要真正實現低碳產品開發產業化,讓普通購房者接受低碳產品的理念、價格還有相當長的一段時間。

對于多數人而言,我們需要低碳,更需要低廉。他相信,隨著低碳技術應用的成熟,低碳房產勢必走向產業化的道路。一旦產業化道路實現,那么,低碳房產的價格將相對更加平民化。

“但顯然,這是一個長期的過程。”張宏偉認為。

低碳地產,任重道遠

“老實講,我不太愿意參加這種研討會,因為目前大家對低碳都說不清楚。雖然說法很多,但絕大多數人對低碳的理解存在誤區。”1月16日,在中國房地產2010北京峰會上,中國建筑科學研究院空氣調節研究所所長、建筑環境與節能研究院院長徐偉坦誠地說。

“中國的低碳建筑還處于起步階段。我們沒有統一的碳排放量計算方法,也沒有清晰的低碳建筑發展規劃。”徐偉透露。他認為,目前應盡快確定碳排放量計算方法,探索低碳建筑的建造方法。據了解,部分歐美國家已經探索出多種低碳建筑的建造方法。目前我國尚未確定碳排放量的計算方法,建造方法就更無從談起了。

所謂的低碳建筑,現在普遍的理解是指在建筑材料與設備制造、施工建造和建筑物使用的整個生命周期內,減少化石能源的使用,提高能效,降低二氧化碳排放量。這與我國推行的綠色建筑是基本一致的。

業內專家表示,建造低碳建筑是一個系統性、體系化的過程,它涉及規劃、設計、建造、運行等諸多環節,不可能速成。發展低碳地產目前應做好三項工作:一是明確低碳建筑的基本概念、設計理念和建造方法;二是增強建筑師、房地產開發商對資源的整合能力;三是政府制定鼓勵科技創新、節能減排、使用可再生能源的政策,并出臺減免稅收、財政補貼、政府采購、綠色信貸等措施。

王文不久前專門請教了一些專家,“普遍認為,低碳地產必須兼顧減少初級能源的使用、減少碳排放、降低能耗三個方面。我注意到,現在的低碳地產,很多低碳技術還是要依靠電能、天然氣,在太陽能、風能運用等方面還需要進一步加強。”

張宏偉經過考察發現,現在所謂的低碳地產從本質上只是迎合了人體居住的需要,著重人性化舒適度,并沒有真正從服務環境的角度去考慮。“比如,我注意到這些小區的生活污水還是直接進入市政管道……”

他認為,用一點保溫環保材料,多種兩棵樹就是低碳科技房地產的“偽低碳”產品,及打著“低碳”主題的“偽低碳”產品勢必在未來樓市中泛濫。因此,無論是住宅地產還是商業地產,樓市進入低碳時代不必操之過急,操之過急必然會出現“偽低碳”現象。

“我們應該吸取樓市偽豪宅前車之鑒,樓市走進低碳時代的同時,也要防止偽低碳濫竽充數危害市場。”張宏偉表示。

王文說,“無論是真金還是鍍金,最終總要落實到購房者與開發商之間的一紙承諾!在能接受低碳技術價格的前提下,開發商是否愿意將低碳相關條款落實到購房合同中?購房者對于低碳的消費是一次性還是長期獲益?2008年的金融危機告訴我們,資金雄厚的開發商也是說倒就倒的,那么在住宅建設中批量使用的低碳技術將由誰負責這些曲高和寡的新技術維護?如果只是作為廣告概念宣傳,而不落實到具體的購房合同,那這些高昂的房價又將充實了誰的口袋?”

“低碳地產高出周邊兩三倍的價格過分了。對于那些偽低碳行為的公司,我更憤怒,為什么低碳的好處被你們房地產商拿去了,卻讓我們消費者付出了更高的代價,而你事實上并沒有作出什么實質性的低碳努力?!”

王文說,“我說了這么多,如果你仍想購買低碳地產,首先,感謝你為中國減碳排量貢獻所做的決心!其次,在購買時要注意開發商的承諾是否有書面的落實,否則這么新的高科技如果沒有后期維護保障,售后服務會讓你抓狂!”

“辛苦賺來的錢沒理由浪費。強烈建議購房者對比各大主流低碳住宅,不僅僅是房價,還包括各項目低碳特色的性價比!我不排斥低碳,也想買低碳地產,但目前時候還未到。目前,我選擇低碳生活,畢竟可實現的才是真的!”

我們再不能“被低碳”。