你“違約”了嗎?

汪洋

因政策導(dǎo)致的合同履行障礙,當(dāng)事人是否可以免責(zé)?

2010年4月18日,國務(wù)院以通知形式發(fā)布“新國十條”,明確新一輪調(diào)控的原則和重點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上,各地方政府紛紛出臺各自的調(diào)控細(xì)則,在北京、上海、廣州、深圳四大一線城市中,北京率先于2010年4月30日出臺相關(guān)政策。而上海也于2010年10月7日出臺了“滬十二條”。“新國十條”和“滬十二條”在穩(wěn)定樓市、抑制房價(jià)過快上漲之外,也帶出了一系列法律糾紛的副產(chǎn)品。

“新國十條”和“滬十二條”均對貸款條件進(jìn)行了條件限制和門檻提高。目前因政策變化造成合同履行不能的糾紛主要集中在因貸款限制導(dǎo)致支付房款的問題上。在“新國十條”出臺之前,面對新一輪瘋狂上漲的房價(jià),買賣雙方都不會去考慮政策變化的問題,也鮮少在相關(guān)合同條款中對此類情況進(jìn)行約定。對于此前已經(jīng)簽訂了《居間合同》或《買賣合同》并且約定以貸款支付房款的買賣雙方而言,新政的陸續(xù)出臺,使買賣雙方陷入始料未及的尷尬境地。

李先生就遭遇到了這樣的問題。2010年4月15日,李先生與出售方呂女士簽署了簡易的《居間協(xié)議》,約定李先生以貸款支付房款,并約定一方違約要賠償另一方10萬元。為加快交易進(jìn)度,李先生當(dāng)場就向呂女士預(yù)付房款10萬元。未料時(shí)隔兩天,“新國十條”下發(fā),銀行為謹(jǐn)慎起見,暫停發(fā)放貸款,且銀行人員私下告知李先生,貸款發(fā)放的成數(shù)和適用的利率也大不同前,李先生的貸款一時(shí)無法申請,并且即便能夠申請也無法獲得預(yù)計(jì)的貸款成數(shù)。在這種情況下,李先生就要求呂女士退還預(yù)付的房款10萬元,但遭到呂女士拒絕。呂女士認(rèn)為,買房支付房款是購買方的義務(wù),無論房款是自行籌集的還是通過銀行借貸的,無法支付房款造成合同不能履行應(yīng)當(dāng)屬于購買方違約,因此,呂女士把已收取的10萬作為賠償款。李先生顯然不能認(rèn)同這一觀點(diǎn),李先生認(rèn)為,自己用銀行貸款支付房款這一付款方式是呂女士同意和認(rèn)可的,國家政策發(fā)生變化導(dǎo)致貸款不能并不是雙方能夠預(yù)料和克服的,且李先生主觀上并沒有違約的意圖,對于政策造成的合同履行不能這個(gè)客觀事實(shí),李先生認(rèn)為不屬于違約,且呂女士也沒有發(fā)生實(shí)際損失,因此自己不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

撇開這個(gè)案件的其他細(xì)節(jié),這個(gè)案件所反映的爭議主要在于,因政策導(dǎo)致的合同履行障礙,當(dāng)事人是否可以免責(zé)?

在司法實(shí)踐中,2009年7月最高人民法院就當(dāng)時(shí)諸多由宏觀經(jīng)濟(jì)形勢變化所引發(fā)的新的審判實(shí)務(wù)問題頒布了指導(dǎo)意見。對于當(dāng)事人提出的免責(zé)理由采取了謹(jǐn)慎處理原則。意見認(rèn)為,國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢變化并非完全是一個(gè)令所有市場主體猝不及防的突變過程,而是一個(gè)逐步演變的過程。在演變過程中,市場主體應(yīng)當(dāng)對于市場風(fēng)險(xiǎn)存在一定程度的預(yù)見和判斷。法院應(yīng)當(dāng)依法把握情勢變更原則的適用條件,嚴(yán)格審查當(dāng)事人提出的“無法預(yù)見”的主張,要慎重適用情勢變更原則。此外,意見指出,適用情勢變更原則并非簡單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果,而是要充分注意利益均衡,公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。從意見本身去理解,因政策導(dǎo)致的合同履行障礙仍需要審視雙方當(dāng)事人在合同中的約定和結(jié)合具體情況來確定責(zé)任。

但是,我們也清楚地意識到,2009年時(shí)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重點(diǎn)在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域只是限制境外熱錢投機(jī),尚未著眼于國內(nèi)公民對于房地產(chǎn)的投資,意見盡管提出了一些指導(dǎo)性的原則,但并不契合目前的房地產(chǎn)糾紛的實(shí)際境遇。對于因貸款問題引發(fā)的合同履約不能和大量的合同解除和終止案件,目前并沒有有針對性的審判實(shí)務(wù)的統(tǒng)一意見。

結(jié)合李先生的案件,由于雙方并沒有就貸款問題有任何預(yù)見和判斷,而李先生主觀上也并沒有違約的意圖,因此,我們更傾向于從公平合理的角度去采納李先生的意見,但如果呂女士已經(jīng)實(shí)際發(fā)生了損失的,李先生也應(yīng)當(dāng)適當(dāng)予以補(bǔ)償。我們也呼吁,司法部門應(yīng)該盡快就相關(guān)案件出臺更務(wù)實(shí)的指導(dǎo)意見。(作者為中建中匯律師事務(wù)所合伙人)