哀聲一片房地產

朱偉一

我們的許多朋友有兩恨:一恨房地產開發商捂盤,二恨政府與開發商一同抬高地價。美國也一樣。

2008年金融危機爆發,3年之后資本市場原教旨主義者依舊氣壯堅信資本,不屑星火燎原。華爾街的銀行家們的生活依舊燦爛——倒閉銀行的高管大多數另換山門,依然是崢嶸歲月稠。但美國房地產市場卻是一片凄風苦雨,愁云慘霧,有人甚至驚呼美國經濟會二次下跌。

2010年7月,美國二手房銷售量跌到15年內的最低谷。全月房屋銷售量下降27.2%。新房出售僅占總銷售量的38%,三分之一的銷售為壓價出售。日本1990年代房價開始下跌,跌了十多年后還沒有恢復過來。美國的房價還要低迷多久?誰都說不準。諾貝爾經濟學家也說不準,所以其中很多人跑到中國來講學。經濟學家對7月份美國住房銷售量的降幅就預測錯誤:過于樂觀,降幅少估了13.8%。有一點是清楚的,許多銀行壓了很多業主無力交付房貸而由銀行收回的房子。美國尚未償還的住房貸款額高達10萬億美元。再有,首次購房者可以享受的8000美元的稅收優惠也已停止。

小氣候不好,大氣候更不好。美國失業率高居不下,在9%和10%間徘徊。對于房地產市場來說,低就業率無異于釜底抽薪:工作都沒有了,還買什么房子?即便有工作,許多人也有朝不保夕的感覺,輕易不敢購房。從更高的層面來說,華爾街干了那么多的壞事、丑事,而華爾街的銀行家們照樣穩居高位,美國經濟能好嗎?真能搞好,那才是天理不容呢!不錯,美國廣大老百姓是受害者,干壞事的畢竟少數。但廣大老百姓容忍華爾街,容忍支持華爾街的制度,那也要遭報應,怨不得別人。

住房交易萎靡對經濟不好,房價下跌對購房者來說卻是利好消息。但銀行家們和他們在政府中的代理人不答應了。供求關系對豪強有利的時候,豪強會大談市場經濟;供求關系對他們不利的時候,他們就要宏觀調控了,就要搞計劃經濟了。首先是銀行將需要拍賣的房屋“留中不發”,一點一點地往外吐,深怕房子噴涌而出壓低價格。美聯儲也下死力氣助一臂之力,從銀行購進大量住房抵押貸款的證券化產品,以此為銀行提供了許多廉價資金,使其不必因為資金短缺而拍賣房屋。這樣一來,苦了潛在的購房者,想購房又怕房價再跌,不知道另一只鞋何時會掉下來。我們的許多朋友有兩恨:一恨房地產開發商捂盤,二恨政府與開發商一同抬高地價。美國也一樣,銀行捂盤,央行抬價。

美國政府和美國的銀行想托住房價,但逆流而動總有些力不從心。2008年以來,3年之內,美國住宅價值已經縮水6萬億美元,結果很多人思想上開始出現混亂。長期以來,美國一直堅持“兩個凡是”的理論,即,凡是有利于大力發展資本市場的事情堅決要辦;凡是有利于大力發展房地產的事情堅決要辦。可美國《時代》雜志刊登長文,題目居然是《反對擁有住房》。作者的主要理由是,美國住房空置增多,租房似乎更為經濟。全民置房也掩蓋了更加深層的問題:許多人購房是因為害怕通貨膨脹。美國那邊的主流媒體對其美國長期遵守的鐵論發生了懷疑,說明方寸已亂。美國的共和黨乘機發難,要求清君側,敦促奧巴馬撤換其主要經濟顧問,說是現在該由“成年人”來掌管經濟了。

美國的投資者也在移師再戰。私募股權基金黑石的投資策略是以發展中國家為其投資重點,過去一年中對中國和印度尤其感興趣。黑石準備與香港最大的房地產開發商鷹君集團(Great Eagle)合作,攜手進軍大陸市場,打算在大連投資,建造1000套的住宅。在過去10年中,中國房價一直跑贏通貨膨脹,最近幾年來的房價主要依靠投資購房推動。外資的流入,又增加了房價的變數。黑石是來自華爾街的虎狼之輩。鑒于美國發生過的事情,凡有華爾街隊伍出入的地方,不由人不多加小心。