物業稅曲線開征?

金姬

物業稅繼續空轉,還是披著不同馬甲在各個城市粉墨登場,我們拭目以待。

調控跡象

3月下旬以來的中國樓市,所有人都在屏住呼吸,努力辨析上面的聲音。

首先是中央官方媒體連續14天炮轟高房價、高地價和追問房地產市場存在的問題,新華社更是針對房地產行業連發6篇時評,引發“蝴蝶效應”,小長假一結束,4月6日房地產股整體下跌1.27%,108只地產股中僅24只上漲。業界普遍猜測此乃政府授意。

然后就有坊間傳聞,物業稅開征方案已于4月7日晚通過建設部的審批,而且通過財政部和國務院的審批的可能性非常大。而同一天,又有媒體引述“有關人士”的話稱,中央政府即將開征的是房地產特別消費稅,而非物業稅,因為物業稅必須經過全國人大批準才能施行。

誰知“房地產特別消費稅”的傳聞還沒降溫,4月8日就有媒體報道上海擬開征住房保有稅,且“基本方案已經確定”。對此,上海市住房保障和房屋管理局罕見地專門通過官方網站對上述消息作出回應,表示如果有關部門正在做一些研究,也完全屬于正常。在房產保有階段征稅,要經國家層面定,地方應貫徹執行好。“房管部門雖不是稅收征管的主管部門,但如果政策出臺,我們會積極配合貫徹落實好。”

官方模棱兩可的回應,令上海房地產業內對未來是否會征收住房保有稅存在分歧。上海社科院城市發展研究中心副研究員陳則明對《新民周刊》表示,由于和物業稅存在同樣的法理問題,住房保有稅也不太可能真正開征。上海乘星行行銷服務機構副總經理趙春雷也持相同觀點,并指出:“在執行上也不具備可能性。”而上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭則比較樂觀,他表示在房地產住房持有環節中,本來就有“房產稅”一項。在國務院的行政法規條例中,就有上述稅種,雖然其法律效力不及由人大投票通過的法律,但卻是可以執行的一項行政法規。

無論上海此次是否真的會執行住房保有稅,中央對于調控高房價的決心日漸明顯。4月9日,接近決策層的權威人士向媒體表示,在財政部近期的議事日程上,雖然沒有物業稅和“房地產特別消費稅”,但存在多年的《房地產稅暫行條例》已經開始著手研究修訂,爭取在不開征新稅種的情況下,達到對大戶型、非自住高檔住宅保有環節增加稅負以控制樓市投資行為的目的。

可以肯定的是,無論是3月24日重慶市長黃奇帆透露的“特別房產消費稅”,還是目前上海擬征的“住房保有稅”,都是以房產稅的名義暫行物業稅之實,掃清了人大立法的漫長審議屏障。也就是說,物業稅的開征,將可能采取“曲線救國”的方式。對此,地產評論員顧海波呼吁,中央應該盡快開征物業稅或相關稅種,而地方政府則應積極執行此前中央的樓市調控政策,政策不要變來變去,不要再紙上談兵。

上海:處變不驚

在“住房保有稅”傳聞出現后第二天,第十二屆上海一二手房交易展示會熱鬧開幕。據悉,三天展會期間,共有6.5萬人次觀展,參展的二手市場各中介雖然主推總價在150萬-300萬的所謂“低價房源”,但均價普遍在2萬元/平方米以上,超出了剛性需求購房預算。“上海的房價確實漲得太快了,以前大家的目標大都是百萬元以內的房源,現在看看二手房都以200萬元的房源挑大梁。”一位前來觀展的女士向記者表示。即便如此,此次房展會現場下單套數60余套,創下歷史最高。正如這位女士表示,住房保有稅的消息對自住需求不構成影響,所以該買的時候還是得買房,“要是能引發炒房者降價拋盤,那更好。”

一方面,作為中國的一線城市,上海的房價在這幾年始終保持高歌猛進的態勢。即便在新華社連發6篇社論之際,3月29日-4月4日上海共成交4952套商品住宅,是2010年至今成交最高的一周。美聯物業認為,在世博會召開前夕,已恢復活躍的二手市場必定不會錯過今年樓市最具升值潛力與投資價值的成交時間段。3月成交的活躍雖然主要是由于小戶型房源和剛性需求購房者集中成交推動的,但一些高總價區域依靠其區域的獨特性和世博概念的影響,也表現出良好的回升勢頭。也就是說,撇開剛性需求,世博會對上海樓市的“托市”效應還在繼續。

另一方面,上海對調控高房價確實下了決心。有知情人士透露:早在今年初,有領導就在內部會議上表態,年內一定要推出房產保有稅,市住房局負責牽頭設計前期方案。上海市財稅局工作人員表示,可以明確的是,目前上海各房地產交易中心已經實施聯網,能第一時間了解每戶家庭的房屋擁有情況。另外,稅收部門在辦理契稅交納時,已保留了所有購房者留下的購房價格及面積信息,這構成了稅務部門征收住房保有稅的一項基礎。不過,如果地方對個人開征房產業稅,顯然還需通過國務院審批。

美聯全國研究中心預計,住房保有稅一旦開征,其對象主要是針對第二套以上非改善型住房,對遏制買家購買多套物業的欲望有一定影響。住房保有稅一旦實施,成交量將在現有商品住宅成交量(一二手合計)270萬平米的基礎上,銳減兩至三成。稅收的征收在短期內或減少需求,但同期由于存量明顯減少,而供應量又難有明顯增加,保障性住房短期內也難撼動商品房的根本地位,因此從傳導機制上來說,“住房保有稅”對樓價沒有太大影響。

全國:“空轉”何時了

當“住房保有稅”消息未能撼動上海高房價的時候,在海南召開的博鰲亞洲論壇也是以房子為主要話題之一。

從北京飛博鰲的飛機上,一位空姐躡手躡腳地走來問SOHO老總潘石屹:“潘總,我們全體機組的同事派我來問問您,房價還會漲嗎?我馬上要結婚,是應該租房還是買房呢?”潘石屹毫不猶豫地回答:“現在租房更劃算。”在后來的博鰲論壇上,這位地產老總表示,這幾年北京市兩會期間,他都以人大代表身份提開征物業稅建議。唯此建議沒有人附議、聯名。“別人說,政府把錢賺了一道,開放商賺了一道,現在又要收錢,不簽。問題是,不搞物業稅,房價怎么降下來?”

但是物業稅在我國可能“師出無名”。上海財經大學不動產研究所常務副所長姚玲珍教授表示,物業稅開征有難點,一些法律問題沒有解決,現有的土地出讓制度是把住宅70年的使用權在拿地時一次性交清了,物業稅對土地這塊還要征,體制上不能接軌。

此外,物業稅的開征并非簡單的稅費改革,還涉及到土地使用制度、市場調控手段、住宅建設方式等,背后隱藏了各方利益的博弈。例如,國家稅務總局和財政部批準北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶等10個物業稅“空轉”省市后,各省市內部城市參與的積極性并不高。因為地方政府普遍擔心試點會影響當地的招商環境和形象。而據內部人士透露,財政部2007年就曾籌劃物業稅實轉,也曾找試點城市逐個晤談,但均未能達成一致。

目前,重慶提出的對高端房征收“特別房產消費稅”的方案已上報國務院,上海的“住房保有稅”還在等官方確認。考慮到北京2008年提出“空轉實”的申請,深圳去年曾有消息傳出將率先開征物業稅,兩座城市至今都是“光打雷,不下雨”,重慶或上海在今年是否真的有所作為也可想而知了。

物業稅繼續空轉,還是披著不同馬甲在各個城市粉墨登場,我們拭目以待。

亞洲部分國家和地區物業稅情況

香港:如房地產用作出租用途,則該租金收入需要繳納物業稅,稅率為15%。新加坡:由新加坡國內稅務局對所有房產征收物業稅,自住房產4%,其他房產10%。

日本:對房地產課征不動產取得稅、固定資產稅、城市規劃稅、注冊執照稅等,同時還有遺產繼承稅與贈予稅。固定資產稅的標準稅率為14%。

韓國:財產稅和綜合土地稅整合為資本收益稅,稅值高達房產總值的30%,如果第二套房用于出售,各項稅率加起來高達房產總值的50%,第三套則是60%。

臺灣:144平方米以上的房源,每年收取的稅費將有可能是房屋總和的0.8%-1.5%。