房產新政下的西安樓市

◎ 文/記者 張敏潔 圖/王非

供求關系是影響房價高與低的決定性因素

如何使其增長過程穩定有序，并與居民收入的增長相匹配才是問題的關鍵所在

房產新政劍指投機

各地政府也紛紛出招降溫樓市。

4月17日，幾乎是與中央政府同步，陜西省政府辦公廳出臺了《關于促進房地產市場平穩健康發展的意見》，意見指出，陜西將加強商品房預(銷)售管理制度，各設區城市要不斷完善新建商品房預售資金監管制度，并在2010年內開始推行實施。各地要合理確定商品住房項目預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售許可。房地產開發企業在取得預售許可10日內，一次性公開全部房源，明碼標價對外銷售。同時將加大對閑置土地清理力度，從高征收土地閑置費。

意見還明確指出，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。

緊接著，西安市政府也出臺了《關于進一步促進房地產市場健康發展的若干意見》，從解決中低收入家庭住房到外來務工人員安置，從二手房申請住房公積金貸款到個人住房滿5年交易免營業稅等方面提出16條意見。

這些密集出臺的政策無疑給國內“漲”聲一片的樓市注入了一劑退燒“猛藥”。連日來，無論是滬、深兩市地產股票的深幅調整，還是北京、深圳等一線城市投資客大量拋售樓盤的傳聞，都顯示著本次調控政策的力度空前。

一線開發商“領跑”西安樓市

西安目前已經明確了建設國際化大都市的目標。而且從歷史文化旅游資源優勢和國際知名度看，西安也足以與北京、上海、廣州等一線大城市比肩。

在此前的很多年內，西安的房價一直處于不溫不火的狀態，這與同為房地產市場二線城市的武漢、成都、重慶等相比也要低很多。即便是在自1999年國家實施西部大開發以來六七年間，西安的商品住宅均價一直保持在4000元以下，年漲幅一直保持在4%左右。

一直到2007年，西安的房價才真正迎來了自己的轉折點。當年10月，西安對高新區唐延路及丈八東路的兩塊國有土地“招拍掛”，引來10多家本、外埠開發商參與競拍。經過20多輪激烈競價，外資僑商西安融僑房地產開發公司以10.28億元的價格成功拍得唐延路300多畝地塊。丈八東路86畝地塊則被北京裕昌置業有限公司以4.29億元的價格拍得，平均每畝的均價都突破了300萬元。

隨著中海地產、綠地集團這樣的外埠企業在西安試水并取得成功后，深鴻基、珠江地產、融僑集團、和記黃埔、恒基兆業、中新集團、奧林匹克花園、恒大集團、恒鑫集團等全國一線城市的房地產巨頭蜂擁而至，紛紛推出了定位中高端、開發規模大的精品樓盤，在2007年開始全面放量，這些實力雄厚的開發商在引進一線品牌的同時，也把一線城市的房價引進了西安，自此西安商品房住宅市場名盤迭出，價格上則是“沒有最高，只有更高”。

尤其是2009年以來，在西安房價快速上漲的同時,一些均價在每平方米萬元以上的樓盤也開始粉墨登場。這些樓盤則大都位于西安市高新區、曲江、北郊等一些熱點區域內,以景觀或地段作為賣點,西安市高新區緊鄰木塔寺遺址公園的樓盤均為高層或小高層建筑。據該樓盤銷售人員介紹，這個樓盤每平方米的價格在1.5萬元到1.8萬元之間，正式開盤后價格還有可能上漲。該樓盤即使最小的戶型也在170平方米以上,而最大的則為400平方米的復式住宅。根據目前的價格估算,每套住宅的價格都在數百萬元。樓盤銷售人員表示,之所以有這么高的價格，主要是因為該項目緊鄰公園，并且是精裝修住宅，且是專門為精英高端人士打造的樓盤。

類似的高價樓盤在西安并非鳳毛麟角。如另一個位于西安曲江新區的樓盤，就是因為緊鄰風景秀美的南湖而定出高價。售樓人員介紹，這個樓盤的小高層每平方米售價為1.6萬元,面積為160到190平方米。現在樓盤正處于內部認購階段,客戶要認購需要交納20萬元的認購金。

近年來隨著陜北榆林延安地區近年來經濟的高速發展，一批民營企業家和近年來富裕起來的當地人紛紛在西安購置房產，在西安北郊的龍首村、方新村、大明宮以及北二環以北的經開區的區域內，幾乎每個小區都可以聽到陜北話。來自延安、榆林兩地掛著“陜K”、“陜J”牌照的車輛，不時出入于小區內，儼然成了北郊許多小區一景。

在高新區、曲江等高尚住宅小區也不乏財大氣粗的陜北老板。可以說，陜北人已經成為西安樓市購房者隊伍中一支重要的生力軍，陜北也成為許多樓盤和開發商十分重視的推介產品、發展客戶的重點地區。

西安交通大學房地產研究所所長楊東朗表示,西安房地產市場之所以出現量價齊升的現象。主要是受以下幾個方面因素影響：首先是2009年全國房地產市場出現恢復性上漲,拉動了西安市房地產市場，同時也使得西安市2008年積壓的購房需求在2009年得到釋放。其次是2008年西安市出臺了一系列恢復房地產業發展的優惠政策,在一定程度上促進了樓市回暖，最后是西安市作為省會城市,近年來城市環境不斷改善，吸引了陜西省內各地乃至外省的購房者前來買房，這在一定程度上也推高了房價。

西安住宅均價突破6000元大關

隨著北京、上海、深圳等一線城市房價暴漲產生的“擠出效應”向二線城市擴散，高房價也迅速向西安、武漢、合肥、長沙、濟南等二線城市蔓延。

統計數據顯示，2010年3月份西安普通住宅成交均價達5481元/平方米，這個價格相對于2000年來說翻了將近兩倍，而這“近兩倍”則是在不足三年時間完成的。

以位于高新區科技四路的楓林綠洲小區為例，2005年每平方米價格約為3500元。時至今日，有裝修的二手房，價格已飆升至平均6000元。有些面積更大的，或者精裝修的要價7000元以上。西安南郊30公里外秦嶺北麓的住宅用地，幾年前每畝不到15萬元，現在均在百萬元左右。

西安一批新亮相的所謂精裝修住宅樓盤銷售價則競相突破萬元大關。如上海綠地西安置業公司“海珀蘭軒”的樓盤均價2萬元/平方米，“紫薇公園時光”均價1.65萬元/平方米，曲江金地·湖城大景均價在1.5萬元/平方米左右。而且普通住宅均價過萬的樓盤也是比比皆是，如曲江6號二期，兩室的戶型9000元/平方米左右，最大的四室戶型則賣到1.3萬元/平方米，另外，珠江時代廣場、長安公館、宏信國際等一批樓盤的售價也均在萬元以上。

對于別墅來說，早在幾年前就已經突破萬元大關，目前正在沖擊2萬元大關，如高新·楓林溪園均價1.8萬元/平方米，曲江公館(二期)均價1.4萬元/平方米以及金地·芙蓉世家1.5萬元/平方米。個別別墅最高價已達每平方米4萬元。

過快上漲的房價早已經超出了西安市普通市民的心理承受價位。對此，新浪樂居網所做的一份網上調查顯示：82.3%的市民認為西安房價“偏高，買房壓力大”。

令人遺憾的是，新“國十條”和陜西省《意見》的實施，并沒有立即影響到西安樓市“量價齊增”的發展勢頭。根據西安市住房保障和房屋管理局統計數據顯示，2010年4月，西安市商品住房成交均價為6040元/平方米，同比增長30.97%,環比增長8.2%。這也意味著西安商品房平均價格歷史性地站到了6000元的新起點上。

進入5月份，一路高歌的西安房地產市場開始出現觀望氛圍，成交量急劇下滑。但根據房管部門的統計數據顯示：“五一”假期三天時間，西安普通住宅成交420套，日均成交140套，與此前第17周(4月19日～25日)的日均成交量相比，銷量跌幅達69%. 成交量較少了，但成交價格依然一路看漲。以5月3日為例，當日西安普通住宅成交154套，較4月29日減少了365套，成交面積下滑了68.4%,但成交均價為6161元/平方米，增長了3.3%。

“新政出臺以來，西安市房管局經過核檔的二手房交易量，每天維持在50單左右，成交價也沒有出現明顯變化。”西安房地產信息網二手房頻道物代部經理張娟說。

北京、深圳等地出現的大單拋售房源的現象在西安也沒有如期出現。華遠·君城、御錦城等幾個樓盤的新房均價從每平方米5000到6500元不等，絲毫沒有價格松動的跡象。對于擁有大量房源、被業界認為能夠“呼風喚雨”的陜北購房群體來說，目前還比較穩定，沒有明顯的舉動。

楊東郎分析認為，外來需求在一定程度上推高了二線城市的房價。因為，以西安為代表的二線城市所在區域往往都是中心城市，對周邊城市購房者的吸引力很大，這在一定程度上推動了房價上漲。

西安房價不會大幅度上漲

“供求關系是影響房價高與低的決定性因素，但西安剛性需求旺盛的特性足以撐得住西安目前的房價。”陜西省社會科學院學術委員會副主任張寶通說，西安是個西部人口大省，再加上其教育大省的獨有特性，每年選擇在西安定居生活的人不在少數，因此置業便成為每個人所必須面臨的問題。有足夠的買方市場支撐，賣方市場的價格是很難實現下調的。而當前，西安房價較大幅度上漲已不可逆轉,但這兩年西安房價實在漲得太快,我們的政府部門應切實落實中央有關調控政策,以保證西安樓市有一個相對平穩的時期。

西北大學經管學院教授盧山冰則認為，政府的決心是不可動搖的，如果房價仍然不能得到遏制的話，國家還有可能再出臺更嚴厲的政策。在此輪政策調控下，西安的房地產市場將更理性、科學。

而一些業內人士也表示，政策的效果顯現程度要看政策是否具有持續性，新政出臺雖然在短期內會使房產投資成本加大、投資效益下降，進而遏制投資需求。但要是執行力度不大，持續效果不長，新政也不會發揮應有的效用。

西安房地產市場將何處去

盡管眼下西安房價仍然未現波瀾，但是不少購房者，尤其是中低收入群體仍然興奮不已，他們普遍對房價的下降表示樂觀。

對此，楊東朗說：“這次房地產政策釋放出了很強的政策信號，政府運用經濟的手段、法律的手段和行政的手段，對房地產市場進行管理和規范，事實上是個組合拳。目標是促進房地產市場健康發展，使中低收入者能夠租得起房、買得起房。”

西安建筑科技大學房地產投資研究所所長劉曉君則認為，西安房價會不會出現“拐點”還很難說。事實上房價漲不漲也不是問題的核心，而如何使其增長過程穩定有序，并與居民收入的增長相匹配才是問題的關鍵所在。

面對不確定的2010年，房地產市場發展將會何去何從？西安的房價到底會漲還是會跌？現在下結論似乎還為時過早。

到2020年，西安人口將發展到1000萬人以上，主城區面積控制在800平方公里以內，城市空間將進一步擴容的西安也面臨著更大的歷史發展機遇。與此同時，這座地產二線城市也將實現城市價值的跨越，這無疑將進一步激發了開發商原本就很高昂的拿地熱情。

西安市建委房地產開發處處長王超表示，此輪政策主要是針對投資和投機性需求的，西安市場上主要還是剛性需求和改善型需求，所以在國家政策下，西安市場會保持穩定的發展，不會出現大起大落的情況。

此輪調控政策對西安樓市的效應顯現仍尚需時日，但樓市理性回歸已經是一個不爭的事實。面對這樣一個好的開始，如何走好下一步，度過最關鍵的調整執行期，還需要政府出臺更多細則措施以及加大執行力度。