西安商業地產的牛與熊

◎ 文/記者 周勵 圖/王非

2010年以來，西安住宅地產經歷調整后，商業地產卻似乎正在牛起來。同時，各種數據也顯示西安商業地產迎來了良好的發展契機，不過也面臨著挑戰。那么，西安商業地產如何才能健康、快速發展？記者為此進行了調查。

“熊房產”進入新時期

商業地產的形式多樣，主要包括購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall（超級購物中心）、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館(旅游地產)、娛樂類商業地產（如電影院）、寫字樓和住宅的底層商鋪等建筑。

據西安房地產管理局相關資料，1998年是西安商業地產開始發展的一年，而檢測整個西安商業地產市場具體的數據是始于2000年，開發狀況基本上是不溫不火，算是熊市。從2000年到2009年，西安商業地產的發展經歷了三個波折，第一個是從2000年到2003年的探尋階段；第二個是從2003年到2005年的第一個高峰，西安商業地產市場主動仿效北京、上海的寫字樓；第三個是從2005年到2007年，尤其是2006年因為政策的影響，這3年供應量不是很大，就集中釋放在了2007年、2008年和2009年，與住宅地產市場發展一樣，西安商業地產進入了一個加速發展時期，雖然從各方面的數據看，在全國是排名靠后的，但未來發展機會很大。

西安房地產85%到90%都是住宅地產，商業地產體量比較小，從總的體量來看只占到北京、上海總體量的九分之一、十分之一；從租金的水平來說，西安的甲A寫字樓屈指可數，像中大國際、長安國際等的租金水平和一線城市比較，占到它們的五分之一。就目前來說，高新區、城內、經開區、南二環、長安路是西安目前商業地產聚集的地方，約占西安80%以上的商業項目。

回首2008年以來，受世界經濟危機影響，西安住宅市場低迷，許多開發商及投資者轉移目標，看好商業地產，試圖尋求新的發展契機。目前投資資金從匯市、股市、高檔住宅、寫字樓市場紛紛轉向商業地產，加之各國零售業巨頭紛紛進入西安帶來的市場效應，使商業地產項目競爭愈演愈烈，融多種功能于一體的城市商業綜合體已經成為當前西安商業地產發展的新地標。

西安古城墻內，從東大街富有傳奇色彩的騾馬市商業步行街、東方之星，到西大街以時代盛典、唐人街為代表的西部仿古第一街，再到北大街的宏府大廈、解放路的裕朗國際城市傳說等。城墻外，向南小寨的領袖城等，跨過金腰帶南二環，到達大雁塔地區，大唐商業廣場、大唐商業街將盛唐文化打造至極致，特別是文化情愫的回歸，引領了西安商業地產乃至中小樓盤的發展方向。北郊經濟開發區，隨著西安政府的北遷，北文化中心位置的確立，商業圈也將奠定；向東的康復路、輕工商業圈，向西的西門外、土門商業圈等基本形成。

隨著大唐西市、西安萬達民樂園廣場和曲江新樂匯等商業地產項目的運營推進，備受關注的珠江地產也與世紀金花購物中心正式簽約，這一系列的舉動，意味著西安商業地產步入了新的發展階段。

面臨大好發展機遇

隨著西安商業地產發展格局的變化，發展機遇在招手。這主要基于幾點判斷，首先國家正在進入城市化發展的高峰期，城市化率全國仍然只有40%多，跟發達國家70%、80%相比還有很長的進程要走；我國人口基數大，以每年一個點的比例增長，會增長很多商業需求，消費習慣和層次都會發生變化，很多新增的住宅小區逐步遠離城市，傳統的購物中心會增加一些新的商業需求。

另外，正像西安市副市長韓松在今年5月8日“首屆中國商業地產合作大會”上所講，經過幾年的實踐，西安政府已經體會到了商業地產是依賴市場規模的擴大而形成，城市化進程的加速又以商業地產的蓬勃發展為試點，城市不斷通過商業地產的發展促進自身功能的完善和升級，商業地產的發展水平已經成為中心城市現代化發展程度的重要標志。

西安政府也正在實施商業地產的發展戰略，決心要充分發揮國家物流節點示范作用，推動物流示范園區建設，打造以西安國際港務區為中心，以各節點輻射周邊的區域物流網絡，積極完善商業網點發展規劃，著力提升包括中國商圈等中國城市中心核心商務區，加快改造小寨、土門、解放路等商圈。加速西高新等新型商圈，打造地產商業帶，促進傳統商貿服務業轉型升級。

數據顯示，2009年西安的社會消費品零售總額達到1382億，增長20.3%，增速名列全國15個副省級城市的首位。絕對值占西北五省區省會（首府）城市總額的一半，也就是西安的社會消費品零售總額在西北五省區中遙遙領先。以商貿業為主的第三產業增加值占全市GDP的50.2%，已經成為西安經濟發展的主導產業。

還有，西安作為關中-天水經濟區的核心城市，被賦予國際化大都市的戰略定位。西安未來的發展目標，到2020年基本建成國家重要的科技研發中心、區域性商貿物流會展中心、區域性金融中心、國際一流旅游目的地以及全國重要的高新技術產業和先進制造業基地。市區人口發展到1000萬以上，主城區面積達到800平方公里，實現國際化大都市的雛形架構。這一發展愿景和奮斗目標昭示著西安商業地產未來巨大的發展潛力和無限的市場空間。

也正是基于以上原因，吸引了國內眾多著名的房地產開發企業紛紛選擇進軍西安。目前來陜的外埠房地產商按地域來講，大致可分為六大派系，他們在房地產開發上各有特點、各領風騷。

一是來自上海的海派，企業有上海綠地、大華集團、東航置業、中登實業、上海復地、上海中遠等，代表樓盤有綠地世紀城、陽光曼哈頓、公園天下、文景時代、上海城等。這些房地產作品精雕細作、引領時尚，講究用細節說話，具有明顯的理性審視、穩步開發的海派風格。

二是來自廣東的粵系。企業有金地集團、廣州富力、珠江地產、廣州恒鑫、深圳鴻基、廣州恒大、廣州頤和等?；浵捣康禺a商普遍財大氣粗，依靠其雄厚的資本在西安打造了一批很有氣勢的樓盤，代表樓盤有金地曲江尚林苑、西安富力城、鴻基新城、珠江新城、華鑫學府、頤和宮等。

三是來自北京的京系。代表企業有同景集團、北京國世通等。雖然地產商數量不多，但品位非常獨到。如北京國世通打造的東尚項目，借助西安長樂公園的環境優勢，打造出了西安首家水源熱泵中央空調節能社區，曾創造了西安東城房價的新標準。

四是來自香港的港系。主要企業有中新集團、和記黃埔、中海地產。其西安代表作有中海華庭、中新浐灞半島、西安逸翠園等，特點是資本運作良好、具有品牌優勢、產品大氣。

五是來自福建的閩系。企業有廈門大唐、城景置業、福建融僑、福建榕青等。代表項目有融僑紫薇馨苑、大唐世家、新西藍、騾馬市商業步行街等，作品基調沉穩，具有南派特點，自成一體。

六是來自江蘇、浙江的江浙系。企業有浙江中天、浙江廣廈、江蘇偉業、浙江東陽等，他們開發經驗都十分豐富，開發的房地產項目顯露了其建設經驗帶來的品質。

發展中的瓶頸

西安建筑科技大學副校長、投資與房地產經濟研究所所長劉曉君教授認為，西安商業地產在機遇面前，特別需要考慮到四大缺位因素：

首先是開發理念問題，這種看似繁榮的表面現象背后，隱藏著對商業地產的投資、開發與搶購的盲目性，商業地產是考驗投資商實力與經營理念的項目，是不能夢想暴利的項目，有耐性的開發商才可以做。

他分析說，當前國內部分商業地產開發商都有住宅開發的背景，因此他們在項目運作過程中，不可避免地會將住宅開發過程中的觀念和思維方式用于商業開發中，認為商業地產跟住宅一樣，只要做好了就會有人買，賣出去了就可以馬上變現。正因如此，不少中小企業不顧自身實力有限，盲目跟風。由于缺乏對商業地產的了解，導致前期考慮不足，大量重復建設、網點布局結構性、地域性不合理的案例屢見不鮮，加之后期銷售過程中，許多開發商繼續沿用開發住宅地產的方式，抱著“賣完就走”的經營思路，將風險完全留給了中小投資者；還有些開發商采取“先開發后招商”的方式，憑非理性的感覺進行項目投資，在沒有明確的目標、明確的客戶、明確的業態組合的情況下就開始破土動工，然后再考慮如何招商的問題，不僅招商效果不好，而且增大了后期經營困難。

第二方面，商業地產開發融資渠道單一，資金鏈條較長，開發和回收周期較長。一般住宅的開發周期為3到4年左右，大部分項目則更短，而一個完整的商業地產開發項目則需要5到7年，回收周期則在7到10年左右，這對開發商的資金實力來講是嚴峻的考驗。

其次是政府相關部門缺乏經驗，宏觀監控造成項目的盲目開發和不合理競爭，影響了城市商業功能的整體布局。由于商業服務于廣大消費者，同時也是城市服務功能的一部分，大部分城市政府相關部門缺乏經驗，在規劃中特別是在項目立項、審批上缺乏合理規劃及有力的監控，產生大量盲目建設、重復建設，同時在市政配套上難以與商業項目進行合理配套。

還有一點就是開發模式的落后和單一，難以保證商業的長期持久運營。在西安，發展商對商業地產的開發難度普遍估計不足，缺乏對銷售后的經營經驗，即便銷售成功也難保經營順利。商業地產開發比住宅開發復雜得多，規劃好，成功了一半；銷售掉，成功了大半；招租完成而且商家大多生意興隆，才算大功告成。在投資買家的追捧下，西安很多城市商鋪都已從開發商名下轉入小業主囊中，但承諾負責招商的發展商，卻發現商鋪招商的壓力比銷售的壓力還大。而招商不力，又會影響到小業主們的供樓能力。所以，大家雖然看到了商業地產開發利潤豐厚但成功的道路是曲折的。

作為古都，有其獨特的文化底蘊和歷史痕跡，如何有效地利用這些因素，有時候是項目成敗的關鍵。

如何牛起來

西安商業地產如何才能又快又健康地發展，牛氣沖天？中國商業地產聯盟秘書長王永平在接受本刊采訪時說，未來商業地產的發展是大公司的機遇，商業地產將從單體向綜合方向發展，從百貨公司向綜合中心發展，而西安商業地產要快速發展，需要注重產品的創新和品牌的建設。

近些年，西安商業地產有不少商業項目陷入發展困境，眾所周知的北大街家樂福敗走麥城的案例，2005年投入巨資改造的東大街騾馬市步行街，原本“改良”的愿景到最后興正元終于支撐不住的時候，被事實證明成了一個“改涼”的商業敗筆。

王永平認為，“更多的責任還是在品牌本身，不完全是物業的錯，總體策劃、運作管理還是不夠專業。我覺得每個城市有不同的文化，這個一定要予以尊重，重要的還是品牌本身在產品組合方面缺乏足夠的新鮮感，有的項目往往跟本地的文化有差異，但為什么不可以把差異化作為賣點呢?！?/p>

“西安商業有集中度，但應該發展一些新興的、成長型的商圈，可以適度多元化。我覺得目前西安值得引起全國關注的商業地產太少了，幾乎沒有，現在業態都是以百貨為主?！彼f，商業地產競爭關鍵要走特色之路，特色是生命線，特色就是競爭力。而本土文化則是一個關鍵元素，從這個角度講，這也是對開發商的考驗。西安作為古都，有其獨特的文化底蘊和歷史痕跡，如何在現代社會的商業地產開發中發掘并有效地利用這些因素，有時候是項目成敗的關鍵。

西安地鐵明后年就陸續建成通車，也勢必會形成地鐵商業線。但西安地鐵線跟商業項目有很大的差距，甚至把地鐵旁邊最好的位置給了辦公樓、住宅，這是非常可惜的，一個城市里面的交通資源要支持商業資源?！拔乙姷轿靼茬姌桥赃呌朽]電局，如果地鐵給了郵電局就是一種浪費，北京西單地鐵更靠近書店，書店的受眾還是比較少的，應該給商業，大家就會更便利?！蓖跤榔教寡?。

商業地產發展的驅動因素很多，在目前的經濟大環境下，商業地產已經提升到了一個高度化的商業形態，并與城市規劃、城市對商業功能的重視程度有著不可分割的關聯性。總的說來，快速發展的經濟和城市人口又迫切需求更多商業場所的出現，對商業地產的發展提出了更高的要求。商業地產的發展有壓力也有動力，一方面需要政府部門的正確引導，給予政策的支持和合理的限制，另一方面，也要求開發商提高企業的開發能力和風險控制能力，盡快建立一套完善可行的商業地產的開發管理模式，使西安市商業地產市場盡快成熟起來。