農村住宅之繼承及其后的狀態分析

彭志強

摘 要：在目前我國的城鄉二元體制下，農村住宅的流轉問題一直受到集體經濟組織成員身份的困擾。農村住宅的繼承也會導致該住宅所有權的變動，其是否也會因繼承人或受遺贈人具有本集體經濟組織成員資格而有所差異、其法律保障或法律規制如何等問題需要解答。其后，農村住宅存續期間內甚至滅失后等狀態一定程度上因利害關系人是否為本集體經濟組織而需作不同處理。對這些問題做相應分析并提出一些建議，以期能深入認識并建立健全相關制度。

關鍵詞：農村住宅；繼承；所有權；狀態分析

中圖分類號：D913.5 文獻標志碼：A 文章編號：1008-2697（2014）05-0055-08

黨的十八屆三中全會以來，農村宅基地及其地上建筑物或其他附屬物是否應予流轉再度成為國內學者以及社會公眾熱議的問題。而溯及其源，在考慮農村住宅應否予以流轉之前必須先考量的是權利人的產權是否清晰；從我國目前的法律規范和司法實踐來看，因繼承而界定產權時存有不少疑難問題，繼承后農村住宅的狀態如何仍值得我們分析①。

一、農村住宅繼承的合法性分析

毫無疑問，農村住宅作為一項不動產，既是人們賴以生存的生活物質資料，也是人們的重要財產之一，對人們具有重大價值和重要意義。然而，農村住宅能否如同其他財產一樣得以繼承？若答案肯定，其產權該如何保護，其法律規制又如何呢？

（一）繼承開始后農村住宅的產權歸屬

一般來說，農村宅基地的取得具有無償性、福利性以及保障性等，無論是在理論上還是法律規定方面，宅基地使用權能否繼承都存有爭議，筆者贊成不可繼承一說[1-2]。理論上，農村住宅雖然是建造且依附于農村宅基地上的建筑物，但具有物的獨立性、客觀性、特定性以及價值性等，因此屬于物的范疇，是不動產之一[3-4]。并且，農村住宅原則上屬于夫妻共同財產或個人合法財產，在繼承開始后依法可由繼承人或受遺贈人取得其所有權。但是，從我國目前的法律規定來看，當繼承人或受遺贈人與被繼承人或遺贈人為同一集體經濟組織成員時，其產權歸屬毋庸置疑；而當繼承人或受遺贈人與被繼承人或遺贈人不為同一集體經濟組織成員甚至前者為非集體經濟組織成員時，其產權歸屬是存疑的。

我國《繼承法》第三條規定，公民死亡時遺留的個人合法財產即遺產包括公民的房屋（農村住宅），依法可予繼承或受遺贈。同時，依據《物權法》第一百八十二條、第一百八十三條規定，我國不動產的流轉奉行房地一體主義，意味著在不動產的所有權取得時也應堅持這一原則，否則必然會出現產權糾紛。然而，依據《物權法》第一百五十三條、《土地管理法》第八條、第六十二條規定，對于農村宅基地實行“一戶一宅”原則，農村宅基地使用權只能由本集體經濟組織成員享有，這就會導致非本集體經濟組織的其他集體經濟組織成員或非集體經濟組織成員（為論述方便，后文統稱為非本集體經濟組織成員）因繼承或受遺贈而取得農村住宅的所有權時，卻可能無法享有宅基地使用權的現象，即“房地分離”的困境。這不同于小產權房，卻也是我國城鄉二元結構體制的具體體現之一。

基于上述，對于繼承人或受遺贈人是本集體經濟組織成員的，其依法取得農村宅基地使用權及農村住宅的所有權是毫無疑問的；但對其可能因此有違“一戶一宅”原則或面積規劃標準的情形如何處理，后文將述之。對于繼承人或受遺贈人是非本集體經濟組織成員的，其依法取得農村住宅的所有權也是毋庸置疑的，但該農村住宅的流轉是受到限制或禁止的，即只能向本集體經濟組織成員轉讓，禁止向其他非本集體經濟組織成員轉讓。

（二）農村住宅繼承開始后的法律保護與規制

理論上，人們取得農村住宅所有權方式有基于法律行為取得與非基于法律行為取得之分；通過繼承方式取得農村住宅所有權屬于非基于法律行為取得的一種，是不需要物權公示（登記）的。

依據我國《物權法》第二十九條、第三十一條規定，因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力；處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。可見，因繼承或者受遺贈取得農村住宅所有權不需經過登記而當然取得其所有權。然而，現實生活中存在諸多因未辦理產權登記，鄰里之間對于住宅界限無書面證明文件而導致權屬混亂和產權糾紛的現象，產權登記公示仍有其重要意義。當繼承人或受遺贈人是非本集體經濟組織的其他集體經濟組織成員或非集體經濟組織成員時，其產權能否經登記保護呢？答案是肯定的。因為依據《物權法》第二章第一節、《房屋登記辦法》第十二條規定，權利人因繼承、受遺贈取得房屋權利而依法申請房屋登記的應予登記保護；更重要的是，只有經過產權登記，才有向本集體經濟組織成員流轉的可能，否則有違其財產屬性、妨礙物的利用和經濟效益。

同時，依據我國《物權法》，農村住宅的流轉必須經過登記公示、遵循“房地一體”原則，這與《土地管理法》中宅基地使用權只能由本集體經濟組織成員享有、禁止向外流轉是相矛盾和沖突的。因此，從我國目前的法律規定來看，無論是否為本集體經濟組織成員，繼承人或受遺贈人因繼承或受遺贈而取得農村住宅所有權的，也應受此法律規制。

二、農村住宅繼承及其后法律關系主體的類型化分析

從繼承方式來講，廣義上的繼承包括法定繼承、遺囑繼承以及遺贈等形式[5]，通過這些方式繼承農村住宅及其后相應法律關系的繼承人、受遺贈人及當事人可能是本集體經濟組織成員、非本集體經濟組織成員，因而對其須予以類型化分析[6-7]。

1.擁有本集體經濟組織戶籍，在本集體經濟組織所在地長期生產、生活，與本集體經濟組織形成事實上的權利義務關系以及管理關系的成員。

2.戶籍新遷入本集體經濟組織或僅擁有本集體經濟組織戶籍，較長時間脫離本集體經濟組織所在地生產、生活，事實上難以與本集體經濟組織形成權利義務關系以及管理關系的成員：

（1）與本集體經濟組織成員結婚，且戶籍新遷入本集體經濟組織的成員；endprint

（2）原為本集體經濟組織成員，婚嫁后戶籍未遷出的人員；婚嫁后戶籍遷出但因離異等原因遷回本集體經濟組織的人員及其子女；

（3）戶籍已遷入本集體經濟組織，但人戶分離，在本集體經濟組織無住宅、宅基地使用權、不在本集體經濟組學習、工作和生活、投靠在本集體經濟組織的空掛戶人員；

（4）擁有本集體經濟組織戶籍，有國家機關、國有企事業單位編制、享受城鎮職工“五險一金”的人員或經有關部門批準退休、退職并領取退休金的人員；

（5）擁有本集體經濟組織戶籍但自愿放棄承包土地，進城辦企業、經商、務工人員；

（6）戶籍在本集體經濟組織的服刑、勞教人員，解放軍、武警部隊的現役人員和退役后按國家政策未統一安置的士官，全日制大、中、專院校的在校學生；

（7）依據國家移民政策落戶在本集體經濟組織的人員。

3.不擁有本集體經濟組織戶籍，但一定時期內在本集體經濟組織所在地生產、生活，事實上與本集體經濟組織形成了一定的權利義務關系以及管理關系的成員：

（1）在本集體經濟組織所在地出生，非婚生子女，因違反計劃生育未獲得本集體經濟組織戶籍的婚生子女，由本集體經濟組織成員收養但未獲得本集體經濟組織戶籍的子女；

（2）原戶籍在本集體經濟組織，且與本集體經濟組織簽訂了土地承包協議，其后遷出本集體經濟組織的人員，例如國家機關、國有企事業單位職工家屬及其子女、隨軍家屬及其子女等；

（3）婚嫁后戶籍遷出但在另一方所在地無法落戶的人員及其子女；

（4）戶籍遷出本集體經濟組織在其他集體經濟組織落戶，但在遷入集體經濟組織內無土地承包經營權、空有戶籍的人員，包括在原集體經濟組織仍擁有住宅和土地承包經營權的人員；

（5）父母未落戶本集體經濟組織，其投靠本集體經濟組織成員的子女；

（6）原戶籍在本集體經濟組織的服刑、勞教人員，解放軍、武警部隊的現役人員和退役后按國家政策未統一安置的士官，全日制大、中、專院校的在校學生；

（7）全日制大、中、專院校畢業后未找到工作單位、戶籍未遷回本集體經濟組織、其性質為非農業戶籍的人員；

上述列舉的諸多情形是繼承人或受遺贈人的具體類型的體現，筆者已將其歸為三種類型。它的劃分標準實際上是目前仍存有爭議的認定農村集體經濟組織成員的標準，即是否擁有本集體經濟組織戶籍、是否在本集體經濟組織所在地長期生活、生產以及是否與本集體經濟組織形成權利義務及管理關系[8-9]。關于集體經濟組織成員資格的認定問題，我國立法尚無明文規定，司法實踐、地方規定做法不一 [10-11]（見表1）。

表1 集體經濟組織成員資格的認定

認定標準 地區 相關規定

戶籍 安徽等 戶籍登記在本集體經濟組織的人員

戶籍+長期生活、生產 新疆維吾爾自治區等 戶籍關系在本村的常駐人員

戶籍+權利義務、管理關系 廣東、浙江等 戶籍為主，權利義務關系為輔

戶籍+村民自治 陜西、遼寧等 戶籍為主，村民同意為輔

無規定或規定不明 重慶、山西、湖南等 無或只簡單規定，無操作性

筆者認為，（1）對于屬于第一種類型的人員，三個標準同時具備，確定為本集體經濟組織成員毋庸置疑；（2）對于屬于第二種類型的人員，戶籍作為一種書面證明，客觀、直接、操作性強，原則上應將擁有本集體經濟組織戶籍的人員確定為本集體經濟組成員，但是只將戶籍作為認定本集體經濟組織成員資格的唯一標準有失妥當，這很可能導致“空掛戶”現象泛濫，嚴重損害其他本集體經濟組成員的合法權益。因此，例外地須由村民自治予以決定此類人員的成員資格；（3）對于屬于第三種類型的人員，因其不具有本集體經濟組織戶籍，原則上應不屬于本集體經濟組織成員，但是此類人員與本集體經濟組織曾有一定聯系，當其在遷入地無法獲得相應的生活保障時，例如原戶籍在本集體經濟組織的全日制大、中、專院校的在校學生仍可能依靠其父母的農業收入維持生活等，例外地應具有本集體經濟組織成員資格②。當然，雖戶籍不在本集體經濟組織，但經本集體經濟組織成員會議決定具有本集體經濟組織成員資格的，應無不可。由此可見，在目前法律無明文規定的情況下，“戶籍+村民自治”不失為一種認定集體經濟組織成員資格的良好模式，對于將來的相關立法具有重要的借鑒意義。

其實，無論是否具有本集體經濟組織成員資格都對農村住宅的繼承不產生絲毫影響，即便是產權登記亦是如此，換言之，繼承開始后，上述三種類型的人員都能依法取得農村住宅的所有權，進行產權登記。但是，依據我國現行法律規定，本集體經濟組織成員資格的認定卻影響著繼承后農村住宅的相應狀態。

三、繼承后農村住宅的狀態分析

繼承后，農村住宅可能出現有違數量上的法律規制、所有權移轉（區分買賣、贈與等私法行為與判決、裁定等公法行為）、抵押、出租、征收、房屋毀損、滅失以及權利人死亡或拋棄的情形[12]，這些狀態影響著權利義務人的合法權益。

（一）有違數量上的法律規制

我國《土地管理法》第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準……。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?？梢?，我國農村住宅實行“一戶一宅”原則，且應不得超過省級規劃面積標準③。但是，無論是否為本集體經濟組織成員，通過繼承方式取得農村住宅的所有權的，都可能會出現“一戶多宅”或超過省級規劃面積標準的情形。

筆者認為，（1）對于繼承人或受遺贈人是本集體經濟組織成員的，可由其對繼承的農村住宅予以占有、使用、收益以及處分等，但其為本集體經濟組織成員的子女將來組建新戶而申請宅基地時，應不予審批；若其有多個子女，未取得其父母因繼承而取得宅基地的子女申請宅基地時，仍應遵循“一戶一宅”原則。對于超過規劃面積標準的，可參考適用《確定土地所有權和使用權的若干規定》第五十一條，“按照本規定第四十五條至第四十九條的規定確定農村居民宅基地集體土地建設用地使用權時，其面積超過當地政府規定標準的，可在土地登記卡和土地證書內注明超過標準面積的數量。以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時，按當地政府規定的面積標準重新確定使用權，其超過部分退還集體”。當然，這要求建立和完善我國的房屋登記制度，在房屋登記簿上須載明戶主的宅基地數量、面積、取得方式等，該行政登記客觀直接，可操作性強且成本較低，可在實踐中推行。（2）對于繼承人或受遺贈人是非本集體經濟組織成員的，一方面，應依法保護其所有權權益，其依法可以以自住、出租他人或轉讓給本集體經濟組織成員等方式對該住宅進行占有、使用、收益以及處分等。另一方面，這種狀態也有其負面影響，對于因繼承或受遺贈而導致有兩處以上住宅或超過規劃面積標準的，極有可能造成住宅的閑置、妨礙物的利用、影響物盡其用以及損害其他本集體經濟組織中真正有住宅需求的成員的合法權益。例如，城鎮居民日常居住在城市里，無法對繼承或受遺贈的農村住宅進行占有、使用，且疏于管理等。因此，我們對此須予以妥善處理。endprint

（二）所有權移轉

我國農村住宅具有下述三個特征：（1）對宅基地的依附性，雖然二者皆為獨立物，但“皮之不存，毛將焉附”，且宅基地的身份性限制了農村住宅的自由流轉，因而這是農村住宅的根本性特征；（2）流轉的限制性，基于其對宅基地的依附性和宅基地的身份性，并且依據“房地一體”原則，農村住宅只能向本集體經濟組織成員轉讓；（3）數量的規定性，基于資源的有限性與稀缺性，我國農村住宅實行“一戶一宅”原則，并且不得超過法律規定的規劃面積標準。

由于農村住宅對宅基地具有強烈的依附性，所以農村宅基地的流轉決定著農村住宅的流轉。關于農村宅基地的流轉問題，理論上有三種觀點：（1）禁止流轉說[13-14]；（2）限制流轉說 [15-16]；（3）自由流轉說[17-18]。筆者持限制流轉說。從我國現行的法律規定來看亦是采用此說，即農村住宅的流轉是有限制的，只能向本集體經濟組織成員轉讓。從而，基于買賣、贈與等私法行為而轉移因繼承而取得的農村住宅的，依據我國現行法律規定，繼承人或受遺贈人無論是否為本集體經濟組織成員，只有將該農村住宅依法轉讓給本集體經濟組織成員才會發生物權變動效力。依據我國《物權法》第十四條，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力?！斗课莸怯涋k法》第八十七條規定，申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予辦理?？梢?，當農村住宅的受讓人是非本集體經濟組織成員的，雖然法無明文禁止農村住宅的對外流轉，“法無禁止即自由”，且該買賣合同是依法有效的，但該住宅的所有權變動因不能登記而不發生物權效力，出賣人陷入法律上的履行不能，受讓人只能依據《合同法》第一百零七條、第一百一十條的規定，追究出賣人的違約責任，這實質上是“禁止”農村住宅的對外流轉。

基于判決、裁定等公法行為而轉移因繼承而取得的農村住宅的，因其與繼承一樣都屬于非基于法律行為取得所有權方式，所以相關權利人無論是否為本集體經濟組織成員，都能不經產權登記而取得該農村住宅的所有權（當然也可獲得產權登記），其后狀態與繼承情形類似，本文不贅述。

（三）抵押

在農村住宅的抵押權設立方面，依據我國《物權法》第一百八十條、第一百八十七條規定，農村住宅可作為抵押權的標的物，在辦理抵押登記之后，其抵押權設立。之后，依據《物權法》第一百九十五條規定，“債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償”，意味著即便抵押權人不是本集體經濟組織成員也當然以折價方式取得該住宅的所有權。但當抵押權人不是本集體經濟組織成員時，基于上述所有權移轉的狀態分析，抵押權人是不能取得該住宅的所有權的，即其只能將其拍賣、變賣給本集體經濟組織成員，（否則無法實現該住宅的所有權移轉）就此所得款項優先受償。由此可見，農村住宅的抵押價值實際上是受限制的，因為在實現該抵押權時，農村住宅的轉讓對象僅限于本集體經濟組織成員，在廣大農村，農村家庭都有自有的宅基地與住宅，普遍傾向于自建房屋，并且農村家庭一般購買力低下、缺乏購買熱情；即使有購買的需求，其價格與城市商品房是不可同日而語的?，F實生活中，尤其是像銀行等抵押權人都不愿接受農村住宅作為抵押物。

因此，一般來說，無論抵押人或抵押權人是否為本集體經濟組織成員，因繼承而取得的農村住宅上都依法可以設定抵押。但是，在抵押權實現時，當抵押權人是本集體經濟組織成員的，能以折價方式取得該住宅的所有權，否則抵押權人只能將其拍賣、變賣；而在拍賣、變賣該住宅時，為避免不必要的糾紛，第三人（受讓人）須為本集體經濟組織成員，否則會因第三人（受讓人）無法取得該住宅的所有權而徒增訴累。

（四）出租

因繼承方式取得農村住宅的所有權后，權利人自然依法可將其出租他人，即無論出租人或承租人是否為本集體經濟組織的成員，該房屋租賃關系都依法受法律保護。

我國《合同法》第二百三十條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利?；谏鲜?，承租人的優先購買權會因其身份的不同而有所差異。對于承租人是本集體經濟組織成員的，其享有并實際行使優先購買權毫無疑議；對于承租人不是本集體經濟組織成員的，其雖然享有優先購買權但卻因所有權移轉之不能而無法實際行使該優先購買權。由此可見，承租人是否為本集體經濟組織成員決定著其能否實際行使農村住宅租賃之優先購買權。

（五）征收

依據我國《物權法》第四十二條規定，農村住宅被征收的，應當依法給予拆遷補償，保障被征收人的居住條件，維護被征收人的合法權益。

一般來說，繼承人或受遺贈人的農村住宅被征收以后，其是否會因所有權人身份不同或因數量上的法律規制而有所差異呢？筆者認為，對于是本集體經濟組織成員的，優先滿足其基本住宅需求，擁有兩處以上或超過規劃面積標準的，視再建住宅數量或面積由雙方協商，但若采取金錢補償方式一定要遵循房屋的市場價格。對于不是本集體經濟組織成員的，應主要考慮其是否有居住保障，若無居住保障，則與本集體經濟組織成員一視同仁，不應差別對待；若有居住保障，其同意金錢補償的，按市場價格予以補償，不同意金錢補償的，繳納土地出讓金后可以取得相同面積的房屋所有權。

（六）房屋毀損、滅失

繼承人或受遺贈人的農村住宅可能會因意外或他人的故意或過失行為而毀損、滅失。無論其是否為本集體經濟組織成員，當該住宅因意外或他人的故意或過失行為而毀損的，毫無疑問，權利人可自行修繕或要求他人承擔侵權責任。那么可否對該住宅進行重建呢？

對于繼承人或受遺贈人是本集體經濟組織成員的，因其在繼承該住宅的同時也繼承了該宅基地使用權，所以權利人可在原宅基地上重建房屋，即便其有兩處以上的住宅或住宅面積有違數量上的法律規制。endprint

對于繼承人或受遺贈人不是本集體經濟組織成員的，其繼承該住宅的所有權卻并不享有住宅范圍內的宅基地使用權。因此，在該農村住宅因意外或他人的故意或過失行為而滅失時，不得在原宅基地上重建住宅或只能請求侵權行為人承擔侵權責任。原因在于，在該住宅滅失之后，原住宅的宅基地使用權為集體經濟組織所享有，依據我國《土地管理法》第八條、第六十二條的規定，宅基地屬于農民集體所有，只有本集體經濟組織成員才能申請宅基地，在宅基地上建造住宅。因此，從我國目前的法律規定與司法實踐來看，當農村住宅的繼承人或受遺贈人不是本集體經濟組織成員時，會造成“房地分離”，而集體經濟組織不能拆除該住宅以收回宅基地使用權，只能“期待”該住宅滅失，但權利人往往會采取各種措施延長其壽命，這將會妨礙物的經濟效益，導致資源的浪費，不利于社會經濟的發展。綜合前文對因繼承或受遺贈導致多處住宅或超規劃面積標準狀態的論述，我們需對這些資源閑置、浪費情形采取相應對策。

當農村住宅的繼承人或受遺贈人不是本集體經濟組織成員的，理論上有兩種策略解決這一“房地分離”狀態，即強制回購制度[19-21]與土地法定租賃權制度[22，23]。

強制回購制度是在權利人因繼承或受遺贈而導致農村住宅閑置、浪費時，由集體經濟組織依法收回宅基地，并給予相應補償的機制。這尤其在權利人不是本集體經濟組織成員時對解決“房地分離”狀態意義更為重大。例如，山東省《泰安市農村村民住宅管理辦法》第十條規定，農村村民一戶有兩處以上宅基地的，村民委員會可依法將多余的宅基地收回，統一安排使用。有地面附著物的，應當給予適當補償，補償標準由村民會議制定……。筆者認為，目前我國法律對強制回購制度尚無明文規定，地方性規定在效力位階上是存疑的，況且或多或少有一些強迫的意味。即使基于公共利益的考慮實行相似制度，應保證程序的公開、公平以及公正。集體經濟組織應與權利人進行平等協商，對該住宅的價值應予以評估，必要時須有第三方專業機構的參與，并參照市場價格予以確定等。

非本集體經濟組織成員因繼承或受遺贈而取得農村住宅時，在該農村住宅的存續期間內，權利人對該住宅享有法定租賃權，并應向本集體經濟組織繳納一定的租賃費用，此即為見之于臺灣立法的法定租賃權制度。一方面，法定租賃權制度使權利人承擔一定的租賃費用負擔，既可以促使其積極利用其繼承或受遺贈的農村住宅，充分發揮物的效用，又可以迫使其因經濟壓力放棄對該住宅的權利，恢復“房地一體”的狀態。另一方面，租賃費用收歸集體經濟組織，為全體集體經濟組織組成員所有，維護了集體經濟組織及其成員的合法權益。但實施這一制度時仍應充分考慮權利人的住宅及經濟保障情況，對于生活困難或是無住宅的人員，應減免或免除其租賃費用。

（七）權利人死亡或拋棄

權利人死亡后，其繼承或受遺贈的農村住宅無人繼承或無人受遺贈時，該住宅的產權歸屬如何呢？依據我國《繼承法》第三十二條規定，無人繼承又無人受遺贈的遺產，歸國家所有；死者生前是集體所有制組織成員的，歸所在集體所有制組織所有。權利人是本集體經濟組織成員的，該住宅自然歸本集體經濟組織所有毫無疑議。但問題是，當權利人是其他集體經濟組織成員或根本不是集體經濟組織成員時，該住宅是依法歸其他集體經濟組織或國家所有還是歸屬于本集體經濟組織所有呢？如果歸屬于其他集體經濟組織或是國家所有，是否又在一定程度上導致了“房地分離”狀態呢？筆者認為：（1）當權利人是其他集體經濟組織成員的，該住宅應歸其他集體經濟組織所有，其他集體經濟組織可將其轉讓給本集體經濟組織；（2）當權利人不是集體經濟組織成員的，雖依法須歸國家所有，但我國是社會主義國家，國家的財產具有公有性質，集體經濟組織財產性質與其一致，故歸本集體經濟組織所有應無不可。然而在現實生活中，絕大多數情況是歸本集體經濟組織所有，這或許與因我國城鄉二元體制下，農村住宅的有限流轉致使其價值較低、各方無意爭取有關。

權利人拋棄其繼承或受遺贈的農村住宅后，該住宅即成為法律上的無主物，那么自然人、法人和其他組織可否基于先占而取得該住宅的所有權呢？目前我國法律尚無明文規定先占制度，其在日常生活中是作為習慣而存在。關于先占制度，理論上有三種立法例：（1）先占自由主義，不論動產、不動產，皆可適用先占制度，此為羅馬法立法例；（2）先占權主義，不動產僅國家享有先占權，動產須由法律許可方能取得所有權，此為日耳曼法立法例；（3）折中主義，不動產只能由國家先占，動產則實行先占自由主義，此為現今大多數國家立法例。[23]筆者贊成折中說，因此被權利人拋棄的農村住宅應歸國家所有。

四、結語

繼承開始后，農村住宅的繼承人或受遺贈人無論是否具有本集體經濟組織成員資格，都能依法取得該住宅的所有權，依法進行產權登記、受到法律保護。其后，當該農村住宅出現有違數量上的法律規制、所有權移轉、抵押、出租、征收、房屋毀損、滅失以及權利人死亡或拋棄等狀態時，相應法律關系的利害關系人或多或少會受本集體經濟組織成員身份的影響，對現行不合理的法律制度提出了一些相關建議。逐一分析這些問題后，我們對農村住宅的繼承及其后的狀態有了更深刻的認識。

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（責任編輯：郁 琤）endprint

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