城市商業網點布局規劃需明確的幾個關鍵問題

張潤子 王文成

（哈爾濱商業大學 管理學院 黑龍江 哈爾濱 150026）

商業是一個城市產業結構中的重要組成部分，關乎該城市的經濟發展與社會繁榮。商業網點是城市商業的客觀實體也是重要載體。做好城市商業網點規劃對城市商業的良性、持續和高效發展，對資源的有效利用和配置，具有重要意義。在城市商業網點布局規劃中首先要明確以下關鍵問題。

一、相關理論基礎為商業網點規劃提供理論支撐

（一）商業區位論

是以研究商業區域位置環境為主要對象，它是從消費者購物機會的空間結構出發，設想在購買力水平和消費空間為勻質分布的前提下，創立了城鎮商業區位論。其理論認為，在自然條件、人口條件、物質條件等因素不變的情況下，影響消費者購物的因素只有一個，那就是購物距離。在假想商品運輸費用與距離成正比之下，創立了一種簡化的商品銷售模式——六邊形單一商品供應區。

（二）商圈理論

商圈主要從市場勢力范圍這一角度來考察，主要包括點、線、面、流四個方面。點是指商圈的中心點，又指市場區域據點的中心點。線是指區域間相互依存關系以線相聯結，使商圈具有一定的吸引力。面是指中心點的吸引力的范圍。它是市場區域廣度的表現，表明市場區域的廣泛性及其程度。流是指市場的動態，或指區域職能的變化和發展的動向。從實際工作而言，商圈，是由店、消費者購買行為空間和銷售活動空間三者構成。商圈理論在零售店的選址、零售店日常經營管理以及商業中心建設等方面都具有重要的理論及實踐意義。

（三）集聚經濟效益理論

在商業網點規劃方面，集聚經濟效益具體表現為：商店、人群和客流的集聚能夠產生市場規模效應；集聚能夠促進商店的專業化分工提高經營效率；集聚能夠提供更為廣泛的輔助設施和公共服務設施；集聚能夠促進人力資本的集聚并產生吸引和輻射效應等。同時，集聚形態和地理位置的不同組合，形成了特定的城市商業布局形態。

（四）居民與城市和諧理論

商業網點布局規劃除了從經濟方面來分析問題外，更應包括社會功能、城市文化、城市建筑風格、城市景點、城市歷史等方面的內在和諧以及對城市居民生活價值的提升，實現消費需求的多元化和綜合化。要求商業規劃能夠體現多方面的和諧。包括多元化需求與服務功能的和諧、城市商業網絡與等級體系的和諧、消費者偏好與企業特色經營的和諧、個性化建筑與地區文化的和諧等。

二、明確規劃的原則有助于規劃工作的順利開展

一是商業網點規劃要與城市規劃有機結合。

商業網點規劃應納入城市國民經濟和社會發展計劃以及城市總體規劃之中；兼顧近期和遠期，近期體現可操作性，長期體現宏觀性；規劃制訂要立足于整個城市的發展，結合消費群體分布特點、購買力水平和消費的發展趨勢，進行統籌考慮并預留發展空間。

二是商業網點規劃要符合地區經濟發展水平。

由于地區經濟發展差異，各地商業網點規劃務須考慮當地經濟發展狀況以及未來發展趨勢，結合本地區消費水平和市場特點，方可確定商業網點數量、規模、檔次和業態等，杜絕重復投資、好高騖遠，相互攀比，

三是商業網點規劃要與優化結構相結合。

商業網點布局應當體現整體具有分散性、局部具有集中性、結構合理、層次清晰的布局結構；應當注重規模上的大中小結合、項目上的新建與改造并存、經營上新型與傳統協調等結構的優化。

四是商業網點規劃要與城市人居環境的提升相結合。

商業網點的建設必須符合城市人居環境的要求，符合環保與可持續發展要求，在切實維護居民合法權益的同時，充分發揮便民利民和滿足不同人群不同需求的功能，為居民開創良好的工作與生活環境，提高居民的生活質量。

五是遵循法律法規，加強監管原則。

商業網點規劃通常要遵循和依據相關法律、法規和地方性法律文件。其中包括：《中華人民共和國城市規劃法》、商務部《城市商業網點規劃編制規范》；國家經貿委《關于城市商業網點規劃工作的指導意見》；新國家標準《零售業態分類》（GB/T 18106－2004）；《關于做好地級城市商業網點規劃工作的通知》（商務部建設部商建發〔2004〕18號）；以及其它本地區出臺的《城市總體規劃》、《商業網點布局規劃》等。政府有關部門要加強監管力度，適時發布導向性意見，并通過建立和實施大型商業網點建設聽證制度等辦法，促進商業網點規劃與建設規范有序發展。

三、分析商業網點布局規劃的影響因素是保證規劃可行性的重要前提

影響因素之一是城市的人均GDP。

目前，國內各地區經濟發展水平存在較大的差異，每個城市、每個區域都有各自的市場特點、消費特點、資源特點和經濟發展水平，統計結果顯示，無論是何種級別和規模的城市，其人均GDP差異都是影響該市商業布局的重要因素之一，自然也會影響到該市的商業網點布局規劃。這種影響主要體現在對城市商業規模的影響和對業態構成的影響，前者是通過影響居民人均可支配收入，而人均可支配收入的差異則直接影響到市場的類型、總量和規模；后者則主要是對傳統和新型業態構成的影響。

影響因素之二是人口因素。

人口屬于商業網點布局規劃和建設的基礎條件，也是商業網點規劃中最基本和最重要的影響因素，人口因素包括人口規模、人口分布和人口結構。其中，人口規模主要影響商業網點的總量，人口分布主要影響商業網點的布局，人口結構則對商業網點業態結構有較大影響。

影響因素之三是交通狀況。

經濟的高速發展與城市化進程的加快，使得一個城市的交通狀況，要么成為經濟發展的促進因素，要么成為限制發展的瓶頸因素。由于城市商業土地利用強度與商業開發規模越來越大，對道路用地不可避免地造成了沖擊。一方面要繁榮商業，而商業的繁榮又需要交通基礎設施的保障，處理好這對矛盾，是城市商業網點布局規劃必須要面對的。城市交通的現狀已經成為商業的迅速發展的制約因素。

影響因素之四是歷史因素

每個城市都有自己的歷史，曾經的老街可以成為一座城市歷史的見證，也可以因為其越發嚴重的破舊而直接影響到商業的經營。在這種情況下，通常基礎設施比較落后，配套設施嚴重不足，而徹底的改造又會動搖建筑的根基，甚至在很多城市的商業中心區也存在著這種歷史遺留的狀況，不能進行大規模的改造，不能進行現代化的裝修，不能承載現代化的商業活動，從而影響到商業的進一步發展。表現出來的現象就是某些老商業街功能的單一，經營的蕭條等。如何將保護城市的人文景觀和展現現代化城市風貌，繁榮商業流通有機結合，是這類城市商業布局規劃中要面對的問題。

此外經濟的周期性波動和同類業態之間的競爭環境因素也會影響到商業網點的布局規劃。