德國:房價緣何十年不漲

德國緣何能創造“房價十年不漲”的奇跡？該國獨具特色的房地產制度，起了關鍵性作用。

確保房屋充足供應，保持供求平衡仍然是穩定房價的硬道理。無論在聯邦還是州、市及村鎮層面，德國都有著詳盡的建房規劃，住房建設依人口需求而定，基本保證每個家庭擁有一套住房。德國所有房貸都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變，商業貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩定器作用。

德國發達的房屋租賃市場，也成為穩定房價的“定海神針”。德國租賃住房率達到58%，特別是年輕人中，77%都是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。除了針對特殊群體的“廉租房”外，市場上同樣供應大量商業出租房，政府同樣對房租水平進行一定的規范。德國鼓勵自建房、合作建房，打破開發商對房屋供應的壟斷，同樣也是影響市場房價的重要因素。德國建立了地產價格獨立評估機制。各類地產價格并不是由房地產商說了算，也不是由政府說了算，而是由獨立的地產評估師來評估認定。評估師對自己的評估結果負責30年，對評估中的錯誤負有法律責任。

德國法律規定，對于房價、房租超高乃至暴利者，地產商和房東甚至要承擔刑事責任。如果地產商制定的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”，根據德國《經濟犯罪法》，這已經構成了違法行為，購房者可以向法院起訴。如果房價不立即降到合理范圍內，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制定的房價超過“合理房價”50%則為“暴利房價”，這已經觸犯《刑法》構成犯罪，出售者將面臨更高罰款甚至最高長達三年的牢獄之災。