淺析我國“以房養老”的可行性與運行模式

李麗穎北京聯合大學平谷學院，北京 101200

2007年2月23日首次公布的《中國人口老齡化發展趨勢預測研究報告》指出：中國60歲及以上老年人口在2004年底達到1.43億，占總人口的10.97%。預計到2050年，我國老年人口將達到4.2億，占總人口近25%。而按照國際通行的60歲以上為老年人，占人口比例達到10%以上或66歲以上老人占7%以上，即開始進入老齡時代的標準，中國目前已進入老齡社會，并且正處于快速老齡化階段。

另外一個數據預測稱，到2025年，大約有一半的中國人的年齡將在40歲以上。這個數字背后的含義就是，20年后繳納養老金的人數和退休金受益人數的比例將大大低于1：1。這是個什么概念呢？過去幾十年，發達國家，比如美國繳納養老金人數和退休人數的比例大約是4：1，隨著二戰后"嬰兒潮"時期出生人口的老齡化，預計到2030年美國的這個比例將下降到1.4：1；有些歐洲國家，比如意大利到2030年左右，這個比例可能會下降到大約1：1。相比之下，中國這個嚴峻形勢將會來得更早，到2025年，我們可能還未進入發達國家行列，卻已經提前進入老齡化社會。

所以如何解決我國養老問題是我們當前必須要考慮并應該亟待解決的問題。除了傳統的退休金制度、商業養老保險制度之外，“以房養老”我認為是一個不錯的選擇。

“以房養老”又被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。這種模式專門針對有產權房的老年人。老人可以將自己的房屋產權抵押給專門運營這項業務的機構，按月從該機構領取現金養老。老人身故后，由該機構收回房屋進行銷售、出租或拍賣。這相當于專業機構通過分期付款的形式，收買投保人的房屋產權，類似于將銀行的住房抵押貸款“反過來做”。老年人既能住在自己的房子里，又能將房產提前變現用于養老。這一措施顯然能夠真正實現以房養老。

就目前來講，我認為“以房養老”所需要的環境已經成熟：

1）法律支持。《物權法》的出臺肯定了私人財產的神圣不可侵犯。2007年10月1日《物權法》頒布實施，其中第4條明確規定“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”此法律條文就明確指出了個人的私有財產神圣不可侵犯，對于房產來講，取消了商品房使用年限70年的規定。因此，作為公民最昂貴的商品——房產具有了它特殊的法律地位，即永遠屬于公民個人所有，這就為公民隨意處置自己的房產提供了法律上的保障。

2）政府支持。反向抵押貸款課題組已經成立，“以房養老”京滬粵試點建設部與中國保監會已經向國務院提交了《關于開辦“反向抵押貸款”有關問題的報告》，并得到了國務院領導的同意。目前，建設部和保監會制定了詳細的工作計劃，成立了反向抵押貸款課題組，在中國已經選擇幾個經濟發達、有活力、居民收入水平高、觀念創新的沿海大城市，如京滬粵等作為試點城市，以推行“以房養老”，積累經驗，等到成熟后再向全國各地推廣普及。

3）中國的實際情況決定了“以房養老”推行的可行性。在我國，改革開放30年來，工資水平的穩步提高使老百姓積累起不小的財富。據國家統計局于2003年對西安、重慶等四城市居民家庭擁有財富的調查得知，我國城市家庭平均擁有財富高達22.83萬元，其中房產價值占到48.98%。老年人因退休而導致的各項收入的減少，就需要通過工作時積累的財富來彌補以維持較為理想的生活狀態。但如果這筆財富是以住房不動產的形式沉淀下來而無法變現，這種保障就只能是一句空話：因為老年人的生活需要實實在在的貨幣來支撐。因此，許多老年人被稱之為“住房富人，現金窮人”。財富分配的不合理，降低了社會總體的福利水平，更損害了老年人的福利，使得他們不得不過分地壓縮生活水平。

同時隨著“四二一”家庭的大量出現，一雙兒女贍養四位老年父母顯然面臨巨大經濟壓力；而兩對老年父母最終向一雙兒女遺留雙套房產，也似乎顯得“富余”。因此，把老人的房產作為遺產留給了子女，按照經濟學的觀點，這無疑是一種福利損失，即最需要用錢的人沒錢用，而正值壯年的子女卻得到了一筆額外的收入。所以說遺產它是一種禮物，而不是一種義務。對于一個成熟的社會來講，年輕人應該勤奮而刻苦，老人們應該安逸而富足。

對于現在國內55歲以上的人來說，他們伴隨著中國的跨躍式發展經歷了太多的變革，也是醫療、住房等商品化浪潮的最早見證者，可以說他們是典型的未富先老的一撥。雖然現在老人們手里的住宅多數是原單位的“福利房屋”，但考慮到長期的低收入及現在月養老金多集中在一兩千元左右，老人們的房產實際上是他們一生的積累所得，他們完全有理由通過各種形式進行置換，享受晚年生活。所以說“但存方寸地，留與子孫耕”的觀念一定要改變。在這種狀況下，以房養老，自我養老，顯然是較好的選擇。

由上我們可以清楚地看到，“以房養老”在我國實行已經具備了它的環境要件，就目前我國已經出現的“以房養老”模式主要有兩種：

1）以房養老壽險業務

投保人將自有房屋的產權抵押給銀行或保險公司，自己則終身繼續使用該房屋，保險公司則按月向投保人支付給付金，也即終身支付。直至投保人亡故，保險公司才將該房屋收回，進行銷售、出租或拍賣。其操作過程像是把抵押貸款業務反過來做，就像保險公司用分期付款的方式從投保人手中買房，故此被大家稱為“反向抵押貸款”。

目前“以房養老”模式的推動者，中國房地產開發集團前總裁孟曉蘇透露，我國首個主營“以房養老”的保險公司“幸福人壽”已通過相關部門的審批并正式掛牌營業。

實例解讀----百萬房產每月可得近萬元

“以房養老”險種的投保人要求是62歲以上的老年人。投保人將房屋產權抵押給保險公司，保險公司按月向投保人支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回該房屋銷售、出租或拍賣。

給付金的計算是按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按平均壽命計算，分攤到投保人的預期壽命年限中。即：每月給付金額＝(房屋現值-房屋折損+房屋增值預期-保險公司預支貼現利息)/[(預期壽命-投保時壽命)×12]。

舉例說明，張先生，62歲，住房面積196m2，房屋八成新，位置優越。經評估房屋現價145萬元。按我國男性人均壽命69.63歲計算，加上地區差異，投保人的壽命計算基數為10年。10年后房屋折損26萬元，房屋與土地增值預計26萬元，兩者抵消。保險公司扣除預支貼現利息25%(按年息6%計算)，按75%計算給付額為108.75萬元。將預期給付額分攤到投保人的預期壽命中去，張先生每月可以得到近1萬元。

2）養老房屋銀行

2007年10月，京城首個“養老房屋銀行”項目在石景山區啟動，其主要內容為“60歲以上的老人將住房委托房地產中介出租，租金用于抵扣老人在養老中心產生的費用”。

在京城許多空巢老人養老缺少的并不是經濟能力，而是舍不下自己辛辛苦苦一輩子掙下的“家產”。東城區安德里社區的崔學范大媽，過去是中國石油集團的高級經濟師，兩個兒子都已經定居國外，多次要接媽媽到國外定居，可老人總想把自己的房子留給還沒出生的孫子，說什么也不走。在啟動儀式上崔大媽當場就簽下了合同，將自己在安德里的兩居室以年租金3萬元交給“養老房屋銀行”的房產運營方——北京中大恒基房地產經紀有限公司代理，同時入住“養老房屋銀行”提供的北京壽山福海國際養老服務中心，享受每月2 000元的住宿養老服務。

隨著社會保障體系和法律制度的不斷完善，人們觀念的轉變，我相信“以房養老”必將離我們越來越近，真正實現老有所依、老有所養。

[1]董偉.民政部副部長:“以房養老”是個選擇[N].中國青年報,2007.

[2]趙琳琳.“倒按揭”醞釀成熟以房養老京滬粵試點[N].廣州日報,2007.

[3]夏金彪.“以房養老”提案引起重視 推行可應對老齡化社會[N].中國經濟時報,2007.

[4]王皓.北京首現“養老房屋銀行”租房入住養老院[N].人民日報海外版.