我國住房消費貸款若干問題的法律思考

陳 奇

(湖南大學法學院,湖南長沙410082)

我國住房消費貸款若干問題的法律思考

陳 奇

(湖南大學法學院,湖南長沙410082)

房地產市場化、金融化,人們買房時通常會選擇住房消費貸款,但我國目前的住房抵押貸款、住房公積金貸款、有條件的組合貸款等模式在適用的過程中存在著許多的問題。我國應發展以住房抵押貸款為主、公積金貸款為保障的住房消費貸款模式,不斷完善相關的制度和法律。

住房抵押貸款;公積金貸款;組合貸款

一、住房抵押貸款

住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押或質押,或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任的貸款,也就是我們通常所說的“按揭”。

在我國的按揭制度中,按揭貸款一般存在四個基本法律關系:一是購房者與開發商之間的商品房買賣合同關系,二是購房者與按揭銀行之間的借貸關系,三是購房者以所購現房或期房作為擔保清償貸款本息的法律關系,四是房地產開發商與按揭銀行之間的保證法律關系。另外,在實務操作中,銀行為了加強金融風險的防范力度,通常要求保險公司的介入,要求購房者同時與保險公司簽訂以按揭銀行為受益人的綜合保險合同。

根據以上闡述,有以下五個問題值得研究。

第一,完善個人住房抵押貸款保險制度,利用保險來轉移風險。住房抵押貸款保險,是申請住房抵押貸款的人根據貸款銀行的要求,用以保證貸款資金安全而將抵押房屋投保的險種,它屬于房地產融資保險的一種。我國《個人住房貸款管理辦法》第25條規定:“以房產作為抵押的,借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續。抵押期內,保險單由貸款人保管。”在實務中,各商業銀行在向購房者辦理住房按揭貸款手續的過程中,都要求借款人購買住房抵押貸款保險。

第二,中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》第25條規定:個人住房按揭貸款,一般以借款人所購住房作為抵押物。在現實的住房貸款中,分為現房按揭和期房按揭。現房按揭是指購房者向貸款銀行申請貸款,以所購現房向貸款銀行設定物的擔保,在還款期限截止而購房者不能返還貸款時,借款銀行行使抵押權而實現其債權的活動。

第三,相信人們對2009年6月上海閔行區在建樓盤轟然倒塌事件仍有印象,事后的處理情況值得關注。由于房屋交付不能,開發商與購房者之間的房屋買賣合同、購房者與銀行之間的貸款合同也就履行不能了。

第四,抵押擔保一直被視為商業銀行中最為穩妥、安全的擔保方式之一,但我國的法律和司法解釋卻對銀行的執行權有所限制。根據《最高人民法院關于民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第六條:對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或抵債。這一規定,旨在保障被申請人及其所撫養人生活住房的基本需要,體現了以人為本的立法精神。

第五,雖然我國的住房抵押貸款可以參考現有的《合同法》、《保險法》、《擔保法》等法律;各級單位也頒布了《個人住房擔保貸款管理試行辦法》,對當前住房抵押貸款的對象、條件、程序、期限、擔保、房屋保險、貸款合同的變更和終止、抵押物的處理等問題做出了規定;今年頒布的“國十條”亦對一套房、二套房、三套房的貸款利率等進行了調整,但還需具體的實施細則來加強它的可操作性。

二、住房公積金貸款

第一,住房公積金貸款的發放對象范圍太窄,將廣大的外來務工人員和非職工排除在外。住房公積金的繳存主體是本地區的職工,那么作為這一政策性貸款的受益者也只是本地區職工,這有違社會公平和公民的平等住房權。以深圳為例,2010年初,深圳市官方公布的常住人口數為900萬,而戶籍人口數不到268萬,但實際上深圳的流動人口不下2000萬。而能享受到公積金貸款的就只有深圳戶口人士,也就是不到268萬人口。常住人口一般分布在各公司企業單位,這個群體經常被單位以沒有深圳戶口為由拒繳住房公積金,更別提分布在工廠的廣大普通勞務人員了。而這些非深圳戶籍的勞動者在戶籍地也享受不到住房公積金待遇,所以他們幾乎就是被國家的這一民生政策“忽略”了。而恰恰這些非深圳戶口的人員是深圳建設的第一線生產力量,促進了深圳的經濟發展。他們中的絕大多數正是20～30歲的80后新生代,是最需要住房消費的階層。同時,是最需要國家給予住房保障、優惠的群體。從公平和效益的角度出發,他們是最需要住房公積金貸款的。

第二,住房公積金管理中心不承擔經營風險。現行的住房公積金實行的是“管理委員會決策、管理中心運作,銀行專戶存儲、財政監督”的原則,中國人民銀行的《貸款通則》也明確表明,銀行作為受托人只收取手續費,不承擔住房公積金貸款風險。而管理中心作為事業單位,沒有任何自有資產,不具備承擔住房公積金經營風險和民事責任的能力,這種籌資無成本、負債無風險的運行機制潛藏巨大的信用風險和社會危機。因此,筆者建議通過制度明確管理中心承擔風險的責任:一是管理中心對不良貸款應承擔外部責任,二是管理中心有關負責人對不良貸款應承擔內部責任。

第三,公積金的利用率不高,應有的效益并未完全釋放。目前,大量住房公積金沉淀在銀行里,如何活用這部分資金,應考慮中國目前特殊的經濟環境。目前,申請住房公積金貸款的借款人多是具有一定經濟實力的家庭,屬于收入中等或高收入人群,低收入者申請住房公積金貸款的家庭少,造成大多數中低收入者用自己的公積金儲蓄為少數高收入購房者提供補貼的局面。筆者認為,可以向經濟適用房、廉租房的開發商發放住房公積金貸款,貸款利率從優,實行重點傾斜政策,從生產和需求兩個方面發揮住房公積金拉動房地產經濟的作用。這樣,還可以降低經濟適用房、廉租房的開發成本,從而降低房價,最終使廣大經濟適用房、廉租房居住者受益。

第四,在實務中,有的開發商以“公積金貸款手續繁瑣,時間長,放款慢”等理由拒絕公積金貸款,這嚴重侵害了購房者的利益。原因是房地產行業內的潛規則在起作用,開發商進行前期開發時與商業銀行達成一種默契,也就是銀行支持開發商前期開發所需的資金,樓房建成時,開發商要保證貸款買房者到這些銀行去辦理貸款。所以開發商就找借口來促使購房者到指定銀行辦理商業貸款。

目前一些地方已經意識到開發商的這種違法行為的嚴重危害性,已采取措施予以糾正,如北京就頒布了新規定:開發商不得拒絕購房人選擇住房公積金貸款。其他城市也應盡早出臺類似規定以保障購房人的住房公積金貸款的選擇權。

三、組合貸款

所謂住房組合貸款,是指符合個人住房商業性貸款條件又同時繳存住房公積金的,在辦理個人住房商業貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款,及借款人以所購本市城鎮自住住房作為抵押可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業貸款。就是公積金貸款和商業貸款同時使用,一般是在個人貸款超過當地規定的公積金貸款的最高上限才使用,如長沙規定的是貸款超過40萬元可以選擇組合貸款。

總之,現有的住房消費貸款制度在經濟建設中發揮了巨大的作用,但是其存在的問題也不容忽視。我們應發展以住房抵押貸款為主、公積金貸款為保障的住房消費貸款模式,不斷完善相關的制度和法律。只有讓住房消費貸款法制化,才能保證公民權利的行使,保障住房消費貸款穩定健康地發展。

[1]梅新波.購房貸款與稅費操作實務[M].北京:法律出版社,2007.

[2]孔令葦.關于我國抵押貸款住房保險若干問題的法律思考[J].南開法學評論,2002(2).

[3]李躍成.關于完善住房公積金貸款政策的幾點建議[J].中國房地產金融,2009(4).

責任編輯 袁麗華 E2mail:yuanlh@yangtzeu.edu.cn

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D923

A

1673-1395(2010)04-0236-02

20100310

陳奇(1987—),女,湖南隆回人,碩士研究生。