淺析中國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟

○王世平 鐘長清 （貴州六盤水師范學院 貴州 六盤水 553004）

傳統(tǒng)意義上認為房地產(chǎn)泡沫是指房價高漲，房產(chǎn)投資過熱導致產(chǎn)品過剩，市場沒有需求，產(chǎn)生一種虛假的繁榮，其顯著表現(xiàn)就是空置率變高。根據(jù)傳統(tǒng)意義的定義來看，就是房價在一個連續(xù)過程中陡然漲價，開始價格上升會使人們產(chǎn)生還要漲價的預期，于是又吸引了新的買主或投資者，而這些人一般只是想通過買賣的差額獲取利潤，而對房屋本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的。隨著房價的逆轉，接著就是價格暴跌，最后以金融危機告終。

一、當前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況

1、投資快速增長，項目遍地開花。1998—1999年15%，2000年19.5%，2001年25.3%，2002年21.9%，2003年29.7%。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重從1990年5.6%，上升至2001年20.7%。2002年，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占GDP的7.55%（國際上一般為3%—8%），占固定資產(chǎn)投資17.9%。2003年，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資10106億元，占GDP（116694億元）8.66%，占固定資產(chǎn)投資18.34%，增長29.7%。百富勤經(jīng)濟學家稱2004年一季度，中國總投資40%流入房地產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)服務行業(yè)。到2007年9月全國房地產(chǎn)開發(fā)完成16814億元，同比增長30.3%。

2、供應結構失調。高檔住房、大戶型住房、商業(yè)用房供應過量，中低價位、中小戶型住房供應不足。杭州銷售商品房，單價3000元/平米以下3.7%，3000—4500元/平米38.7%。南京蘇州市商品住宅戶均面積130平米。寧夏全區(qū)2003年在建商品住宅，90平米以上戶型占69.4%，空置住宅中此類戶型占80.9%。住宅與非住宅比例不合理，福建空置商品房中非住宅用房2/3；濟南市空置房中高檔住宅和寫字樓占80%。

3、空置率居高不下。空置率＝（新建商品房的空置面積＋存量房的空置面積）/房屋總量100%，國際通行標準是10%。空置反映需求強度，影響未來走勢判斷，空置率居高不下時，市場價格穩(wěn)定甚至反升，伴隨投資膨脹，說明市場運行醞釀著越來越大的泡沫。我國商品房屋空置率1999—2003年分別為41.13%、36.48%、34.78%、31.88%和28.46%。

4、價格持續(xù)上升。1998—2003年我國商品房價格漲幅為3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%，5%。2004年，全國商品房平均銷售價格每平米2759元，上漲12.5%。住宅上漲11.5%，沈陽、南京、重慶居前三位，分別為19.2%、17.7%、15.6%。2007年1月至4月又上升12%。

5、收入房價比超出警戒線。住宅價格中位數(shù)與居民家庭收入中位之比（收入房價比）合理水平為3∶1到6∶1。東京為4.8∶1。我國大部分城市平均房價與平均收入之比是8∶1到15∶1。上海、廣州等房價收入比維持在8∶1左右。北京市民戶年均收入為3.4萬元，一套80平方米住宅需要40—50萬，房價收入比為11∶1。城市中高等收入階層依靠自己的收入仍舊買不起住宅，分期付款負擔沉重，還款意愿建立在良好收入預期上，一旦收入下降，就會產(chǎn)生系統(tǒng)性的貸款風險。再看2007年年終中央經(jīng)濟工作會制定的貨幣從緊政策調控信號強烈，部分一線城市房價應聲而落，央行2007年的第六次加息讓調控效果更加明顯。但是據(jù)國家發(fā)改委價格司司長曹長慶在接受中國政府網(wǎng)在線訪談時透露，2007年11月份，中國七十個大中城市房屋銷售價格同比上漲百分之七點五，新建商品住房同比銷售價格上漲百分之十二點二；1至11月，中國七十個大中城市房屋銷售價格同比上漲百分之七點三，其中，新建商品住房銷售價格同比上漲百分之七點九。這說明我國政府的調控政策還沒有著眼于房價的上漲上，或是著眼點沒搞正確。

二、房地產(chǎn)泡沫形成的原因

1、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接原因。過度投機而導致的地價飛漲是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最直接原因。作為市場經(jīng)濟中極為活躍的房地產(chǎn)市場，投機活動尤為嚴重。土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產(chǎn)生大量投機性泡沫。房地產(chǎn)開發(fā)商都千方百計地“圈地”，進行土地儲備，等到時機成熟，或將土地以高額的價格轉讓，或進行開發(fā)并瘋狂炒作，導致地價、房價飛漲。房地產(chǎn)投資在一定程度上變成了圈地投機，投機的成分越多，泡沫形成得越快。同時由于土地資源是稀缺的、有限的，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人口的增多，以及城市化進程步伐的加快，人們對土地不斷增長的需求與土地稀缺之間的矛盾越來越突出。

2、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的間接原因。第一，消費者的預期。消費者的預期實質上就是對價格的預期。由于房地產(chǎn)不同于一般商品，當價格上升時，人們預期今后價格還要上升，需求量增加，房地產(chǎn)持有人惜售，供給量反而減少。這樣就進一步刺激了價格上升，促進了泡沫的產(chǎn)生。在泡沫破滅時，價格下跌，人們認為價格還要下跌，持有人紛紛拋售，反而增加了供應量，同時由于無人肯接手買入而需求量減少，這樣就加劇了價格的下跌。第二，政策因素。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的主導性產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟發(fā)展的促進作用是舉足輕重的，因此，每個政府都會下大力氣對該行業(yè)進行干預，我國也不例外。第三，房地產(chǎn)投資的過度增長。房地產(chǎn)投資的增長速度應該與城市化進程的步伐一致，如果一國的房地產(chǎn)投資的增長速度遠遠超過了城市化進程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴重不平衡，房屋閑置率高，房地產(chǎn)價格急劇下跌，產(chǎn)生泡沫。第四，銀行信貸的非理性擴張。由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金。但隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴大，開發(fā)商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。一般來說，各國政府在對待房地產(chǎn)開發(fā)的貸款上都有一定的約束政策，但由于房地產(chǎn)的高回報，使許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反了有關規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，甚至不去驗證其信用等級，大量的資金涌向房地產(chǎn)市場，又缺乏必要的風險控制意識和手段，從而使許多開發(fā)商擁有少量的資金就可以從事項目開發(fā)，造成過度開發(fā)，而且各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風險，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。第五，結構性矛盾。經(jīng)濟適用房和豪宅的開發(fā)比例應該控制在一個合理的范圍之內。如果開發(fā)商為追求高利潤而紛紛投向豪宅的開發(fā)，使一段時間內大面積大戶型的豪宅開發(fā)數(shù)量急劇上升而且閑置過多，經(jīng)濟適用房則出現(xiàn)供不應求的情況，這種結構性的矛盾一方面提高了商品房空置率，一方面使經(jīng)濟適用房的價格不斷提高，兩方面的作用極易導致房產(chǎn)泡沫。另外，這種結構性矛盾還包括高級寫字樓的過度開發(fā)。

三、房地產(chǎn)泡沫對未來房地產(chǎn)市場和中國經(jīng)濟的影響

第一，房地產(chǎn)泡沫破滅導致金融危機。房地產(chǎn)泡沫破滅的一個直接后果就是給金融機構帶來大量的呆賬和壞賬，甚至會誘發(fā)金融危機。第二，房地產(chǎn)泡沫的長期存在導致經(jīng)濟結構和社會結構的失衡。房地產(chǎn)泡沫一方面導致投資預算增加，在高地價市區(qū)進行的投資無利可圖，造成了公共投入的相對縮減，形成經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸，造成經(jīng)濟結構的失衡。另一方面城市地價持續(xù)高漲，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機的傾向日益凸現(xiàn)，人們之間的資產(chǎn)差距越來越大，招致社會分配不公，帶來了深刻的社會問題，同時也造成了社會結構的嚴重失衡。第三，引發(fā)社會危機。隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟危機的發(fā)生，會造成大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機中，犯罪案件也可能相應的激增。第四，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟影響國民經(jīng)濟的平衡運行，破壞國民經(jīng)濟的結構和比例，泡沫經(jīng)濟是由虛假的高盈利預期的投機帶動起來的，并不是實際經(jīng)濟增長的結果。它的產(chǎn)生和形成使國民經(jīng)濟的總量虛假增長、結構扭曲。房地產(chǎn)泡沫的長期存在和發(fā)展將抑制其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

四、防范我國房地產(chǎn)泡沫的對策及措施

中國的房地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫，并且到了“爆炸邊緣”，在目前各類房地產(chǎn)貸款余額可能超過2萬億元的情況下，哪怕其中只有百分之一的不良貸款，也足以令這些商業(yè)銀行不堪重負，并進而危及整個宏觀經(jīng)濟。盡管2003年央行出臺了住房信貸的121文件，但是回天乏力。受單位利益的驅使，銀行也期望好的貸款項目，但望眼欲穿惟有房地產(chǎn)，所以私下難免推波助瀾。央行提高銀行存款準備金率0.5個百分點，究竟影響會有多大，無人可知。鑒于歷史上的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的危害性，特別是1990年初日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟破滅后對日本經(jīng)濟的影響力，在此提出防范我國房地產(chǎn)泡沫的對策及措施。

1、加大金融監(jiān)管力度。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產(chǎn)金融機構和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機構、貸款的創(chuàng)造和投資機構、擔保或保證機構的完整的房地產(chǎn)金融機構體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外，對房地產(chǎn)金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產(chǎn)金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待制訂。金融體制不健全的情況下，如果金融部門過度解除金融管制，很容易造成大量信貸資金流入非生產(chǎn)性部門而引發(fā)泡沫。中央銀行在《2002年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告》中首次就防止房地產(chǎn)泡沫向市場發(fā)出警告，在肯定了房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟貢獻的同時，也提醒要特別關注金融機構貸款的集中度問題，防止信貸過度集中于房地產(chǎn)業(yè)，以免金融風險過度集中。

2、加強對地價的監(jiān)測與調控。第一，建立城市基準地價與公示地價制度，編制并定期發(fā)布地價指數(shù)、各類物業(yè)價格指數(shù)，以之作為市場交易的參考與“道義勸告”。第二，建立房地產(chǎn)交易價格評估制度與成交價格申報制度，以使政府掌握每一宗房地產(chǎn)的成交價格。第三，對商品房預售要作嚴格審查，防止開發(fā)商進行土地投機。第四，規(guī)范房地產(chǎn)融資行為，避免銀行呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。第五，利用貨幣金融政策調控房地產(chǎn)市場。當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱時，政府可以通過提高利率、緊縮信貸額等貨幣政策來調整房地產(chǎn)投資總額與投資結構，保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。第六，政府應適時發(fā)出警告，公開有關市場信息，加強對投資者防范市場風險的教育，引導其冷靜、理性地對待房地產(chǎn)投資。

3、盡快完善土地稅制。我國需要依據(jù)房地產(chǎn)市場運作過程和市場行為設定稅種，盡快建立合理的土地稅收體系，全面發(fā)揮土地稅制的調節(jié)作用。在稅制建設中，不僅要從保障財政收入角度來完善，而且還要從土地資源配置全過程，即從占有、使用、轉移、收益等各個環(huán)節(jié)來建立和完善土地稅制，以達到充分發(fā)揮土地稅收對土地資源合理使用的調節(jié)作用。政府應該嚴格監(jiān)測購地者的投資開發(fā)進度，對在規(guī)定期限內未進行開發(fā)或故意拖延開發(fā)進度的單位或個人征收賦稅，例如空地稅、土地保有稅等；同時強化土地增值稅，對一定時期內多次轉讓的土地交易中的增值部分應從嚴征稅。除了征收土地增值稅外，還應當嚴格限制土地轉手頻率。值得一提的是，當前有業(yè)內人士提出通過征收土地財產(chǎn)稅來抑制房地產(chǎn)過熱，這也不失為一個有效的辦法。

4、規(guī)范政府市場主體行為。規(guī)范政府市場主體行為主要是規(guī)范土地出讓行為，加強其市場管理者的地位和管理措施。政府對劃撥土地使用權的交易應做出嚴格限制與動態(tài)監(jiān)控，以減少多次加價轉手的機會；土地出讓應采用土地招標、拍賣，嚴格限制以協(xié)議方式出讓用地范圍；另外為了防止低價協(xié)議出讓土地，可以制定詳細、規(guī)范、可操作性強的協(xié)議出讓最低價標準。

正所謂居安思危，防患于未然，只要我們能夠充分認識發(fā)展過程中潛在的危機，及時治理不良現(xiàn)象，并盡快完善相關的法律法規(guī)和稅制政策，可為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明前進的道路。

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