開征物業稅的必要性與制度設計探討

○宋曉宇

（河南大學經濟學院 河南開封 475004）

物業稅又稱房地產稅或不動產稅，是對土地、房屋等不動產，要求其承租人或保有人每年依據不動產評估價值繳納的一種財產稅。物業稅的開征，不僅涉及到現有財稅體制的改革，更關系到人民的切身利益。因此，首要的任務是明確物業稅開征的必要性，在此基礎上，進行合理的制度設計以達到物業稅開征的經濟和政策目標。

一、開征物業稅的必要性

1、規范和完善我國房地產稅收體系

目前我國房地產稅收體系最突出的特點是流通交易環節稅費項目繁多、程序繁瑣，不僅不利于稅收征管工作的進行，而且加重各方稅負負擔，在一定程度上阻礙了房地產業的健康發展；其次，房產保有環節稅負輕，一方面使財政收入流失嚴重，另一方面，房產持有的低成本導致炒賣房屋等非消費性住房需求拉升房價，造成房價畸高的現狀。開征物業稅，整合現行財產稅稅種，合并或取消部分稅費，從而簡化稅種，有利于規范和改善現行房地產稅收體系。

2、平抑房價，改善中低收入階層住房狀況，使消費趨于理性

開征物業稅后，由于房產保有成本的增加使非消費性房產投資需求減少，加之土地出讓金和相關稅費改為年租制，大大降低了建房成本，兩方共同作用，平抑甚至降低房價，有利于中低收入階層早日購房；同時，征收物業稅，通過實行差別稅率，對豪華房產和第二套以上的房產施以高稅率，可相對加大這些不動產的保有成本，促使消費者根據自身實際理性、節約消費。

3、調控房地產市場，促進房地產業健康發展

（1）物業稅開征后，通過調整物業稅稅率可影響住房需求：當經濟過熱、需求過多時，可提高稅率以抑制需求、穩定房價；當經濟萎縮、需求減少時，可降低稅率來刺激需求，使房地產市場健康穩定發展。

（2）物業稅加大不動產的保有成本，可抑制房地產投機，減少房屋空置率，激活“二手房”市場，提高不動產資源的配置效率；增加中小戶型住房需求，減少豪華高檔大面積住宅需求，開發商根據這種需求結構和量的改變相應調整供給，改善當前住房結構性過剩與不足并存的狀況。

（3）開征物業稅后，原來一次性收取的土地出讓金和相關稅費改為按年收取，擠減由土地出讓金造成的房地產泡沫，減少房地產投資的風險，提高房地產業抵御金融風險的能力；同時，由于土地獲得價格降低，房地產業準入門檻降低，吸引更多民間資本進入，加劇房地產行業競爭，降低行業平均利潤率，引導房價理性回歸。

4、調節收入分配，緩解由貧富差距拉大造成的社會矛盾，促進社會公平和諧

物業稅可實行差別稅率，對別墅豪宅及第二套以上的房產采用累進稅率或高比例稅率，對普通用戶的普通住宅采用優惠稅率甚至免稅，以此實現收入再分配的目的。同時，物業稅收入用于改善地方公共基礎設施，提高公共服務水平，讓普通百姓得到更多實惠，緩和由于收入不均造成的社會矛盾，促進社會公平和諧穩定。

5、改變土地管理現狀，實現地方財政收入長期穩步增加

目前我國土地資源緊缺與土地閑置浪費現象并存，開征物業稅后，由于保有成本的增加迫使不動產所有者提高土地利用率；同時，小戶型需求趨向也將提高土地集約化利用程度，促進城市化健康發展及經濟增長結構的轉變。物業稅開征后，地方財政將改變過去過分依賴土地批租以取得“土地財政”收入的短期行為，形成長期穩定收入，而且，由于物業稅稅額與不動產評估價值正相關，這會促使地方政府履行職能，改善地方投資環境并提高公共服務水平，使物業稅收入隨著不動產價值的提高而增加，實現財政收入穩定增長。

二、我國物業稅制度的設計

物業稅稅制的具體設計包括征稅范圍、計稅依據、稅率、稅收優惠、稅收征管等方面，這些問題直接影響到政府和納稅人的利益，決定著物業稅改革的成敗。按照“簡稅制、低稅率、寬稅基、嚴征管”的稅收改革原則，借鑒國際稅收經驗，結合我國具體國情，提出以下稅制設計建議。

1、精簡稅種，歸費入稅，開征統一規范的物業稅

目前我國房地產業涉及的稅費多達十幾種，稅費項目繁多且各環節稅費負擔不公平，對土地、房產開征統一的物業稅后，合并或取消相關稅費，將物業稅作為主體稅種之一進行調控管理，改變過去房地產稅系“輕保有，重交易”的局面，充分發揮其平抑房價、收入調節等作用，促進房地產業健康發展。

2、擴大征稅范圍

我國現行房產稅系中稅收優惠政策過于寬泛，造成征稅范圍狹窄。這不僅損害了稅基，使稅收收入減少，還弱化了稅收功能，造成了稅收不公平，因此，物業稅改革必須擴大征稅范圍，具體從以下三方面入手。

（1）將農村納入征稅范圍。隨著我國城市化進程的加快，一些農村地區的工業化和城市化水平不斷提高，已具備城市功能，尤其是經濟發達地區的農村，經營性用房規模急劇增長，完全可將其納入房產稅系征收范圍之內。但中西部地區農村可能還相對落后，農民負擔能力有限，可結合當地的實際情況，給予其一定的減免稅優惠政策。

（2）將部分事業單位用房納入征稅范圍。隨著我國事業機構管理體制的改革，很多不提供公共產品的事業單位已逐步市場化、企業化，轉制成為企業，擁有自主產權的房產，因此應將這部分事業單位納入物業稅的征稅范圍。

（3）將居民非經營性住房納入征稅范圍。住房改革后，居民住房的商品化程度有了很大提高，城市個人住房規模越來越大；同時，個人住房分配狀況也不夠公平，有的家庭擁有幾處房產，有的家庭依然買不起房，個人住房差距不斷加劇，因此，將居民非營業性住房納入物業稅征稅范圍已變得必要又可行。但考慮到我國居民的實際住房水平狀況，對納入征稅范圍的居民非營業性住房并不采取“一刀切”的政策，可結合當地實情給予某些住房以稅收優惠，如對大多數居民購買的基本生活用房和一些較為富裕居民的以投資為目的的房產區別對待。

3、計稅依據的確定

按現行稅法規定，房產稅的課征方法為從價計征和從租計征，從價計征所依據的計稅價值遵循歷史成本原則，從而將房產價值“鎖定”在原來的位置上不變；而從租計征的租賃活動又十分隱蔽，稅務機關無法監測到全部租金收入，造成稅源流失嚴重。物業稅的計稅依據設置時應避免這兩個問題：以不動產的評估值扣除一定費用的余額作為計稅依據，扣除的費用可包括免征額、修繕費等。按不動產的評估價值征稅不僅考慮到土地的級差收益、土地房產的時間價值，也符合受益原則，有利于實現稅收公平。

4、稅率的確定

物業稅稅率可分為單一稅率和“雙軌制”稅率，單一稅率即對土地和房屋采用同樣的稅率，“雙軌制”稅率即對土地和房屋采取不同稅率，一般土地使用高稅率，而房屋適用較低稅率。土地稅具有“中性”特征而房屋建筑“非中性”，土地稅有嚴格的累進性而房產稅的累進性尚不明細，因此實行“雙軌制”稅率可有效減少征稅帶來的效率損失，促進社會財富公平分配，優化土地市場，有助于普通百姓購房，故“雙軌制”稅率比單一稅率更具有優越性。

當然“雙軌制”稅率也有其局限性，將土地從房地產中剝離出來單獨評估其價值是很難操作的。但國外如美國、澳大利亞、加拿大都已成功實施過“雙軌制”稅率且取得良好效果，相信在我國，只要實施方法得當，就一定能夠發揮出“雙軌制”稅率的優點。

各國不動產稅率的形式有比例稅率、累進稅率與定額稅率之分。若物業稅采用定額稅率，則稅收額只與不動產面積有關，而與不動產價值無關，因此不宜采用；若采用累進稅率會抑制置業，這與開征物業稅的初衷相悖，因此也不宜采用，故我國的物業稅稅率應采用比例稅率。

確定我國物業稅稅率水平的較合理的辦法是：科學測定現行房地產稅費的總體規模，以此為依據制定物業稅稅率，使物業稅稅負總體規模與現行房地產稅費負擔總體規模相當。

另外，物業稅稅率設計應體現出地區差異，因為物業稅本屬地方稅種，且我國各地經濟發展水平和房地產業發展狀況不均衡，所以物業稅稅率應由中央規定一個浮動稅率，各地結合當地實情確定自己的稅率。另外，稅率設計還應考慮到不動產的類型差異，如根據房產的用途、不動產的豪華程度和享用的公共設施與公共服務水平的不同，實行區別對待。

5、關于稅收優惠

（1）減免稅。開征物業稅可考慮對公共、衛生、慈善、福利等社會公益性用房，對國家機關的行政用房、學校辦公用房、部隊和宗教用房等施以免稅；對經濟適用房、僅一套自住住房、無收益的非營業性用房、弱勢群體居住用房實施減免；還可根據本地區產業發展政策對扶持行業用房給予稅收優惠。

（2）免征額。物業稅可設置類似個人所得稅的免征額，按照價值標準確定一個合理的免征額，也可參考房產數量、房產面積綜合確定。

6、征收管理

在目前我國財產登記制度不夠健全，法制環境不很完善的情況下，我國應建立以代扣代繳、代收代繳為主，以自主申報為輔的方式。待相應的配套制度健全后，則應考慮與國際慣例接軌，采用自主申報方式。物業稅的納稅期限可沿襲現行房產稅按年計算、分期繳納的方法，易于為公眾接受。

三、開征物業稅的相關配套措施

1、建立健全房地產評估制度

要準確評估作為計稅依據的房地產價值，就需要具備完善的房產評估體系。一要建立適用市場經濟發展要求的房地產評估機構，二是稅務機關應加強與國資、國土管理、房產管理、建設規劃等部門的合作，以較低的成本及時獲取準確的房產信息，三是合理確定房地產評估周期，四是國家應盡快出臺與房地產評估相關的法律法規，為評估的準確性、可靠性提供依據。

2、建立完善的房地產產權登記制度

完善的產權登記制度包括產權的確認、變更、買賣及租賃、財產申報、購房管理制度，這是物業稅征收的基礎。

除此之外，還應協調好物業稅與相關稅費之間的關系；建立一套與稅收征收管理、房地產交易管理的信息共享的住宅轉讓監控體系；提高房貸首付比例，嚴審房貸準批，化解房地產泡沫等。

總之，在目前房地產稅系亟待改革、房價持續上漲的情況下，物業稅出臺勢在必行，而合理的稅制設計是物業稅發揮其功能的基礎。鑒于目前我國開征物業稅的條件還不夠成熟，因此改革不可一蹴而就，應漸進推行，盡快搭好和推出基本制度框架，以促進房地產市場健康和諧運行。

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