北京市經濟適用房供求現狀分析

□文/徐玲玲譚紅楊

北京市經濟適用房供求現狀分析

□文/徐玲玲1譚紅楊2

本文在北京市保障性住房現狀分析的基礎上，主要從需求和供給兩大方面分析北京市經濟適用房現狀，并指出目前北京市經濟適用房供求矛盾凸顯，最后闡述供求矛盾的具體表現，對完善北京市經濟適用房政策具有一定的現實意義。

經濟適用房；需求；供給

一、北京市經濟適用房供求現狀

（一）北京市保障性住房現狀。保障性住房是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質的住房。包括兩限商品住房、經濟適用住房、政策性租賃住房以及廉租房。根據北京市城市建設綜合開發辦公室資料（2007年）可知，2006年定向供應給五類人的經濟適用房為1萬多套，但符合五類人條件的有5萬多戶，其余還有8萬多戶符合經濟適用房申請條件的正在輪候，所以需要經濟適用房的還有13萬戶以上，加上以后新增加的，至少還需要建設15萬套以上經濟適用房，按每套90平方米計算，至少還需要建設1，350～1，800萬平方米以上，所以經濟適用房建設應該加快。

市建委主任隋振江稱（2008），2008年北京保障性住房的供應面積已經確定為800萬平方米，其中兩限房450萬平方米，經濟適用房300萬平方米，廉租房50萬平方米。相比2007年530萬平方米的供應量，大幅增加了51%。

北京市住房和城鄉建設委員會召開新聞發布會（2010），介紹北京市保障性住房建設情況。大體為：過去三年來，北京市累計開工建設政策性住房2，333萬平方米、24.8萬套。2010年北京將進一步加大政策性住房建設力度，實現自住型、改善型等各類政策性住房用地要占到住宅供應總量的50%以上；新開工建設和收購政策性住房13.4萬套，占全市住宅開工套數的比例達到50%以上的目標。

從近幾年的北京市保障性住房現狀可以看出，保障性住房的建設已逐步得到市政府的重視。保障性住房比例大幅度增加，在房價飛漲的今天，這讓中低收入者看到了改善居住條件的希望。而其中經濟適用房作為保障性住房建設和投資的重點，更受中低收入家庭關注。

（二）北京市經濟適用房需求現狀。根據相關數據顯示，北京市80%左右的家庭年收入低于6萬元，其中10%左右的家庭為最大收入家庭，有70%左右的家庭為中低收入家庭，可購買經濟適用房。由此可見，經濟適用房的需求量是非常大的。

而影響經濟適用房的需求有多重因素，比如城市人口數量、居民收入水平、住房消費水平和支付能力、住房的價格、恩格爾系數等，其中恩格爾系數和住房消費比重主要反映住房需求的變化趨勢。從恩格爾系數來看，從2000年的36.3%一直持續下降到2006年的30.8%，2007年上升為32.2%，2008年繼續上升為33.8%，恩格爾系數整體呈下降趨勢。而中低收入家庭住房消費比重卻呈逐年增加趨勢，從2000年的6.6%穩步增加到2004年的8.7%，2005年有所下降，降為7.9%；2006年出現回升，增加到8.2%；2007年和2008年的恩格爾系數分別為8.1%和7.8%。

從影響住房需求的兩個主要因素恩格爾系數和住房消費比重看，在恩格爾系數的下降和住房消費比重的上升這一雙重影響作用下，今后一段時間，北京市經濟適用房的需求存在巨大的增長空間。

（三）北京市經濟適用房供給現狀。自1998年開始，北京市開始建設經濟適用房，到2008年底累計投資完成額為458.1億元，竣工面積為2，268.6萬平方米，竣工20.9萬套；銷售面積為1，934.9萬平方米，銷售17.9萬套。

首先，從北京市統計年鑒數據中可知，1999～2008年，北京市住房投資總額一直維持增長的態勢。但是，從北京市住房投資結構來看，商品房的投資逐年遞增，其中高檔住宅的投資一直占住宅總投資的15%～22%。而經濟適用房的投資額在2004年以前一直保持著穩步的增長，其占住宅投資總額比例也維持在11%左右；2004～2008年，經濟適用房投資額開始下降，所占住宅投資總額比例也由2000年的11.86%下降為2008年的3.82%。由此可以看出，2000～2003年，各類房投資維持相對穩定增長；2004～2008年，經濟適用房投資比例銳減，取而代之的是高檔住宅的投資比例逐年增加。

其次，由1999～2008年北京市經濟適用房竣工面積情況可知，經濟適用房竣工面積從1999年開始逐步遞增，但是自2005年開始急劇下降，從2005年的325.6萬平方米降到了2008年的101.1萬平方米。可見，近幾年經濟適用房的供給量明顯減少。由于拆遷成本和建筑成本上升以及土地吃緊等問題，北京市減少了經濟適用房的供應。同時，中國社科院財貿研究所住宅研究室王誠慶認為，北京將其主要面向拆遷戶，事實上，北京的經濟適用房本身也無法滿足拆遷戶。按照北京市城市新規劃，到2020年，將只有10%的北京人住在舊城，所以僅二環路以內的舊城區就將外遷55萬人。以中國城鎮居民人均住房建筑面積目前約為24平方米計算，這就意味著北京市僅解決二環內的拆遷戶，就需要1，300萬平方米左右的住房。而到2008年，北京計劃才有800萬立方米的經濟適用房。北京市經濟適用房在不能夠完全滿足拆遷戶的情況下，每年還有許多新增的中低收入者。由此可知，北京市經濟適用房的供應量不足且需要加大。

再次，從2008年來看，北京市經濟適用房施工面積為544.9萬平方米，竣工面積為101.1萬平方米，平均銷售價格為3，813元/平方米，商品房住宅施工面積為5，538.2萬平方米，竣工面積為1，399.3萬平方米，平均銷售價格為12，418元/平方米，二者施工面積比為1∶10.2，竣工面積比為1∶13.8，價格比為1∶3.3。北京市中低收入家庭占北京市家庭總數的70%左右，由此可知，只占住房竣工面積6.8%的經濟適用房需要提供給70%左右需要購買經濟適用房的家庭，供給難應需求。

由此可見，隨著住房市場的不斷發展，北京市住房供給結構發生了重大變化，住房供給已經由非市場化的福利性住房為主體向市場化的商品房為主體轉化。而北京市經濟適用房的供給遠遠滿足不了城鎮中低收入家庭購買經濟適用房的現實需求，供求矛盾日益凸顯。

二、北京市經濟適用房供求矛盾主要表現

（一）排號難。“有資格也難買到房”，由此可見一斑。排號難是眾多期盼著買上經濟適用房的人們發出的共同聲音。曾經出現過“高校教師搭帳篷苦等50天”、“北五環之外的‘XX苑’經濟適用房小區放號5，000個，引得數萬人通宵達旦地守候”等現象；而后期也出現過網絡排號，經濟適用房購買中的“黃牛”卻從未消失。在經濟發展迅速的地區，上網人員相對較多，網絡排號相對比較公正，但對于一些不熟悉或不經常上網的人卻是劣勢凸顯。但即使是看起來相對公正的網絡排號，也有三大軟肋：一是開發商通過個人信息的登記，給申請者安排了各自的號碼，但卻沒有公示，造成作弊的可能；二是網絡技術完全可以在非常隱蔽的情況下改變申請者的次序；三是開發商和網絡公司淘汰掉一部分填寫信息錯誤的申請者，同時通過網絡的購房者也因為種種原因放棄了機會，這些都會成為開發商可控的資源。無論是現場認購還是網絡排號，都表明了一個事實：排號難。

（二）富人化。有房的富人和無房的窮人“搶房”，是近些年經濟適用房排隊大軍越發“壯觀”的場面之一。開著寶馬、別克去購買經濟適用房的現象已不足為奇，而辛苦排隊拿號購房的中低收入者最終只能望房興嘆。另外，購買經濟適用房的并非只是缺房戶，有人擁有好幾套房子的情況并不少見。可見，“富人化”使得中低收入者的房源被部分高收入者擠占，有效供給減少。

（三）量不足。經濟適用房投資比重連年下降，從最初的11%左右下降到如今的3.82%，取而代之的卻是高檔商品房的投資建設。與此同時，經濟適用房的竣工量從2005年的325.6萬平方米降到2008年的101.1萬平方米。這些都說明經濟適用房的供應量不足、甚至逐漸萎縮，從而使得住房市場的需求顯得更為迫切。可見，供應量趕不上需求。

（四）不經濟。為了降低成本，北京的經濟適用房越來越往遠離市區的地方建設，房屋整體結構不合理，配套設施、周邊環境較差，房屋質量也令人憂慮。這些因素使得經濟適用房的“經濟性”就成了問題，從而降低了經濟適用房的價值。毫無疑問，“不經濟”造成的無效供給也降低了中低收入者的購房意愿。

（五）不適用。按照《經濟適用住房管理辦法》規定，經濟適用房要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。而在一些經濟適用房小區，150平方米以上的房子比比皆是。開發商從自身利益出發，什么樣的戶型好賣就建什么樣的房子，于是許多經濟適用房越建越像“別墅”，中低收入者顯然買不起，這就使得經濟適用房的有效供給減少。

（六）高出租率。在北京回龍觀、天通苑等區域，經濟適用房違規出租屢禁不止；經濟適用房在區域租賃房源中占比驚人。2006年REICO工作室推出了一項調查，調查數據顯示，北京市昌平區的回龍觀、天通苑兩大經濟適用房社區內，房屋出租率竟已占到全區租賃交易總量的78.8%。據2010年鏈家地產市場研究部數據顯示，當前北京市存量經濟適用房中，出租率達20%；其中，回龍觀、天通苑等典型區域則達到50%左右。如此之高的出租率，不能不反映出房主不是真正需要經濟適用房，富裕的有產者、擁有住房的多房戶，買走了超過一半的經濟適用房。

（七）炒號多。在經濟適用房中，已經不再是炒房，而是直接炒認購資格。這種認購中的炒號現象發生的原因也是一群炒認購資格者鉆了“分配”環節的空子，繁瑣的購房程序，能否買上房子，資格不是關鍵，關鍵的是能否擁有寶貴的房號。由此，炒號釀成了經濟適用房的人為短缺。

三、結論

北京市經濟適用房的“排號難”、“炒號多”，足以反映出需求的旺盛；“量不足”表明提供給中低收入者的經濟適用房的數量不夠；“高出租率”、“富人化”、“不經濟”和“不適用”如此種種表現又進一步證實了真正落入中低收入者手中的有效供給量大打折扣。在供不應求的事實下，北京市經濟適用房供求矛盾突出自不待言。

希望政府相關部門找出供求矛盾的具體原因，采取合理有效的措施，在增加經濟適用房供應量的同時，嚴厲打擊炒號和倒號等行為，防止不符合條件的富人購房現象發生，對開發商等部門進行嚴格的監管，從而逐漸緩解供求矛盾，最終解決更多中低收入者的住房問題。

（作者單位：1.北京林業大學研究生院；2.北京林業大學經濟管理學院）

[1]北京市經濟適用房非均衡程度分析[吉林大學碩士學位論文].吉林：吉林大學，2008.24.

[2]趙杰.經濟適房存在問題及對策分析與研究.現代經濟，2009.3.

[3]韓笑.北京市經濟適用房的政策分析和對策研究.現代企業教育，2007.2.

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