基于限額設(shè)計的房地產(chǎn)項目造價控制

□文/樊春陽 張東強(qiáng)陳 爽 余龍娥

一、引言

房地產(chǎn)項目建設(shè)過程包括項目決策、項目實施前準(zhǔn)備、項目實施和項目營銷四大階段。項目實施前準(zhǔn)備又包括設(shè)計、招投標(biāo)、合同簽訂各階段。項目在實施過程中具備對外預(yù)售條件后可進(jìn)行項目營銷，項目的實施和營銷階段有一定的重合。作為房地產(chǎn)開發(fā)商而言，要想有效控制投資就應(yīng)從源頭上做起，而控制工程造價的關(guān)鍵在于實施前準(zhǔn)備的設(shè)計階段。一般情況下，設(shè)計階段對整個工程造價的影響程度約為85%以上，對項目總投資的影響程度約為70%以上。如果設(shè)計時考慮最多的是設(shè)計方案的安全性和美觀性，而忽視節(jié)約建設(shè)成本的要求，沒有進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計，就必然導(dǎo)致設(shè)計保險系數(shù)偏大、建設(shè)工程造價指標(biāo)高于市場平均造價指標(biāo)的結(jié)果，因此必須采取有效措施，從源頭控制，實施限額設(shè)計。所謂限額設(shè)計，就是按照批準(zhǔn)的可研報告及投資估算控制方案設(shè)計，按照批準(zhǔn)方案設(shè)計、總概算控制初步設(shè)計和施工圖設(shè)計，同時各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制不合理變更，保證總投資額不被突破。而限額設(shè)計目標(biāo)是在方案設(shè)計開始前，根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算確定的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制的特點

1、房地產(chǎn)項目來源的相對單一性決定了設(shè)計階段進(jìn)行造價控制更加有效。目前，我國房地產(chǎn)項目除經(jīng)濟(jì)適用住房外，土地的取得大都是通過招拍掛出讓土地，在項目決策階段的造價控制數(shù)據(jù)會因招拍掛行為產(chǎn)生的成交價格的變化而變化，從而使決策階段的預(yù)測數(shù)據(jù)失真而影響項目造價的真實性。通過招拍掛取得土地后，土地成本和項目設(shè)計條件已經(jīng)基本固定，項目實質(zhì)已進(jìn)入設(shè)計階段，限額設(shè)計成為項目造價控制的主要手段。

2、“量價分離”提高了房地產(chǎn)項目造價對比分析的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)項目涉及地域廣泛，地方材料差別較大，即便是標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，造價的地域差別也很大。目前，工程計價由定額計價改為清單計價，計價方式的改革也改變了限額設(shè)計的額度，量的對比使限額設(shè)計有了更強(qiáng)的可操作性，由單純的限價設(shè)計改為限量、限價設(shè)計，剔除了地材價差的影響，從而提高限額設(shè)計的準(zhǔn)確性。

3、房地產(chǎn)項目功能相對簡單化有利于運(yùn)用限額設(shè)計進(jìn)行造價控制。房地產(chǎn)項目無論是住宅、商業(yè)、辦公，使用功能較之大型公共設(shè)施要單一得多，限額目標(biāo)的設(shè)置和分解比較容易，限額設(shè)計的準(zhǔn)確性和可操作性較其他項目容易滿足。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目運(yùn)用限額設(shè)計進(jìn)行造價控制的方法

1、建立基于業(yè)主方的造價管理體系。業(yè)主方自身或聘用的造價中介機(jī)構(gòu)將涉及整個房地產(chǎn)項目的全過程，經(jīng)歷整個造價控制循環(huán)，較之設(shè)計方的造價工程師更具事后控制和糾偏經(jīng)驗，設(shè)計限額的目標(biāo)和分解更有針對性，因此必須建立基于業(yè)主方的造價管理體系，并參與限額設(shè)計目標(biāo)和分解的控制。限額設(shè)計需講究科學(xué)和實際，業(yè)主的高層領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門都應(yīng)參與全過程監(jiān)管。要充分重視設(shè)計變更的早期管理，業(yè)主方造價管理機(jī)構(gòu)應(yīng)從項目投資目標(biāo)值的高度嚴(yán)格控制設(shè)計變更，取消不合理設(shè)計變更，對一些預(yù)計發(fā)生的設(shè)計變更，盡量提前考慮。為利于造價控制，屬于非業(yè)主責(zé)任引起的設(shè)計變更或修改等，業(yè)主不要輕易簽章確認(rèn)。

2、建立科學(xué)的限額設(shè)計指標(biāo)控制體系。業(yè)主確認(rèn)的限額設(shè)計指標(biāo)，經(jīng)項目經(jīng)理或總設(shè)計師提出，經(jīng)主管院長審批下達(dá)，其總額度一般只下達(dá)直接工程費的90%，以便項目經(jīng)理或總設(shè)計師和室主任留有一定的調(diào)節(jié)指標(biāo)。用完后，必須經(jīng)批準(zhǔn)才能調(diào)整。專業(yè)之間或?qū)I(yè)內(nèi)部節(jié)約下來的單項費用，未經(jīng)批準(zhǔn)不能相互平衡，自動調(diào)用。除直接費外，均得由費用控制造價工程師來協(xié)助項目經(jīng)理或總設(shè)計師控制掌握。

3、建立科學(xué)的限額設(shè)計指標(biāo)評價體系。根據(jù)“量價分離”原則，建立有量有價的限額設(shè)計指標(biāo)評價體系，制定科學(xué)合理的投資指標(biāo)限額和用料指標(biāo)限額。既有價來評價整個項目的經(jīng)濟(jì)效果，又有量來具體評價分部分項工程的經(jīng)濟(jì)性，特別是平方鋼含量、平方砼含量、平方模板含量等材料量、人工量的評價指標(biāo)，可以剔除地域、時間差別，評價更為科學(xué)準(zhǔn)確，更易確定限額設(shè)計的總體目標(biāo)和分解目標(biāo)。

4、建立限額設(shè)計的縱橫雙向控制體系。通過實施縱向控制，保證限額設(shè)計貫穿到各個設(shè)計階段，而在每一階段中又必須貫穿到各個專業(yè)的各個工序，使各個環(huán)節(jié)相互連接成有機(jī)的整體。在每個專業(yè)、每道工序中都要把限額設(shè)計作為重點工作內(nèi)容，明確限額目標(biāo)，實行工序管理。限額設(shè)計的縱向控制應(yīng)注意以下幾個環(huán)節(jié)：方案設(shè)計要重視方案選擇，按照批準(zhǔn)的可行性研究階段的投資估算進(jìn)一步落實投資的可能性。初步設(shè)計應(yīng)該是多方案比較的結(jié)果，是項目投資估算的進(jìn)一步具體化。在初步設(shè)計階段，對關(guān)鍵設(shè)備、工藝流程、總圖方案、主要建筑和各種費用指標(biāo)要提出技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價，科學(xué)決策，以保證投資限額的實現(xiàn)。在施工圖設(shè)計階段，設(shè)計必須嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計所確定的原則、范圍、內(nèi)容、項目和投資額進(jìn)行。當(dāng)建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、工藝流程或設(shè)計方案發(fā)生重大變化時，必須重新編制或修改初步設(shè)計及其概算。施工圖設(shè)計階段的投資分解和工程量控制的項目劃分，應(yīng)在與概算書要求相一致的前提下，由設(shè)計和技術(shù)人員協(xié)商并經(jīng)總設(shè)計師審定。施工圖階段的限額設(shè)計的重點應(yīng)放在工程量控制上，各專業(yè)、各工序?qū)嵤┫揞~設(shè)計，以保證總限額的實現(xiàn)。加強(qiáng)設(shè)計變更管理，應(yīng)嚴(yán)格控制變更的發(fā)生，對非發(fā)生不可的變更，應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生得越早，損失越小，反之損失越大。

限額設(shè)計的橫向控制是指建立和加強(qiáng)設(shè)計單位及其內(nèi)部的管理制度和經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，明確設(shè)計單位及其內(nèi)部各專業(yè)科室以及設(shè)計人員的職責(zé)和相應(yīng)的權(quán)力；實行在考核各專業(yè)完成設(shè)計任務(wù)質(zhì)量和實現(xiàn)限額指標(biāo)好壞的基礎(chǔ)上的獎懲制度。

四、結(jié)論與建議

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價控制是一個系統(tǒng)工程，只有具備完善的工程造價控制體系、明確的工程造價控制流程和切實可行的工程造價控制措施，才能實現(xiàn)各項目的工程造價控制目標(biāo)。限額設(shè)計是房地產(chǎn)項目造價控制的重要手段，有利于強(qiáng)化設(shè)計人員工程造價意識，扭轉(zhuǎn)設(shè)計概預(yù)算本身的失控現(xiàn)象，可促使設(shè)計與造價控制形成有機(jī)的整體，克服相互脫節(jié)現(xiàn)象。通過工程限額設(shè)計來控制房地產(chǎn)項目投資是一個綜合性問題，不能片面強(qiáng)調(diào)節(jié)約投資，正確處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的對立統(tǒng)一是控制投資的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在保證工程設(shè)計要求的前提下，通過對設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)分析比較，用法規(guī)政策、市場競爭機(jī)制、優(yōu)化設(shè)計等來推廣工程限額設(shè)計，有效地控制工程投資，節(jié)約投資資金，從而真正達(dá)到工程限額設(shè)計的效果。

[1]全國投資建設(shè)項目管理師考試專家委員會.投資建設(shè)項目實施.北京：計劃出版社，2005.

[2]柯洪主編.工程造價計價與控制.北京：計劃出版社，2009.