海南晉如意住宅小區精裝修造價控制實踐

苗愛青

住宅精裝修是住宅產業的一個重要組成部分,是商品房發展的方向,市場成熟的發展趨勢。住宅精裝修直接向消費者提供完全裝修的“成品房”,不但省心省事、設計更專業、節約成本、提高施工效率、避免裝修擾民、保護建筑結構免遭肆意破壞,而且規范裝修市場,促使住宅裝修生產從無序走向有序,符合住宅產業現代化的發展要求。在眾多開發商都面臨著嚴峻生死抉擇的今天,如何應對這場殘酷的競爭,除了從規模化、集團化等方面發展自己外,尚應內部挖潛,探索一條藍海,避免走同質化的老路,另辟捷徑,在原基礎上推出消費者滿意的住宅精裝修,自然可以贏得更大的市場,會提升自己的競爭優勢。可以說,開發商在未來市場要想生存發展,必須更加努力變革和進步,而這種利國利民的住宅精裝修成為這部分適者生存者的一種新的競爭利器。

1 項目概況

1)海南晉如意住宅小區是由山西陸延房地產開發公司開發的精裝修住宅,位于海南瓊海市官塘溫泉度假區,是山西六建集團旗下陸延地產開發的“山西人在海南的家”。小區一期規劃建筑面積6萬m2,由14座9層板式小高層及會所組成。共 922套住宅,戶型在45 m2～80 m2之間。2)由于本項目為異地建設項目,考慮購買對象購房的真正的需求及交通導致的裝修不便,急業主所急,并以“精裝修成本價350元/m2交房”作為吸引購房者的一個賣點。3)交房標準:室內門:復合材料裝飾門。客廳地面:600×600地磚,地磚踢腳。臥室地面:600×600地磚或復合地板,地磚踢腳或PVC踢腳。墻面、頂棚:環保乳膠漆飾面,客廳頂棚做陰角線。廚房:人造石臺面整體櫥柜、抽油煙機、洗菜池帶水龍頭、墻面磁磚、地面地磚、防潮吊頂。衛生間:洗臉池、鏡子、熱水器、淋浴噴頭、品牌坐便器、洗漱架、墻面磁磚、地面防滑地磚、防潮吊頂。陽臺:地面地磚、不封閉。其他:PVC門窗套、吸頂節能燈、壁掛單體制冷一臺。

2 對項目現有的影響精裝修造價問題的分析

1)海南瓊海當地裝修公司大部分為海口、三亞等大城市臨時行異地作戰,所以人工費用相對較高,而且工人的操作技術水平也不高。2)當地裝飾材料品種單一,供應能力弱,質量沒保證,而且價格較高。3)當地風俗習慣導致加班加點很困難,故不能按期交房會引起相當高的索賠費用。4)戶型較小,裝飾材料非正常的損耗及浪費嚴重。5)工期緊,作業面互相交叉,成品保護難,保護費用也高。6)精裝修由于是標準化施工,容易千篇一律,缺乏個性化,故在精裝修時需區分重點和難點。7)水電設計不到位,在土建完工,開始精裝修的時候,會重復進行水電改造,造成結構安全隱患、環境污染和改造費用及垃圾運送費用的增加。8)材料在零散垂直運輸時發生的費用高。

3 造價控制策略

3.1 決策階段

依靠自身,通過充分的市場調研、詳細的資料收集和反復的方案比較,并和其他裝修公司的報價、裝修菜單作比較。收集項目所在地的同行業人材機的資料,并對資料的準確性和可靠性做認真的分析,做好可行性研究,保證350元/m2精裝修決策的正確及合理。

3.2 設計階段

在施工圖設計完成后,在工程施工前組織項目部、工程部、造價部、設計室、裝飾公司,結合精裝修設計方案,進行有針對性的圖紙會審,將土建、裝修設計方案統籌兼顧,選擇優質材料和產品,做到材料、管線、設備的預制、預埋、預留一次到位,不再進行水電改造。放棄原有的模式,把穿電線、安裝開關插座面板、燈具、潔具及水龍頭安裝,放在精裝修時進行。綜合考慮戶型和使用的要求,取消了戶內隔墻(住戶裝修時肯定會拆除掉)。

3.3 施工階段

3.3.1 按清單模式,做好裝修菜單模板

造價部門通過市場調研、資料收集、反復論證比較后,對每個戶型的配置數量做統計,并按戶型進行組價,人工、材料的單價必須保證合理、可行。每戶的價格計算出來后,再合計922套的總價,然后除以總面積60 000 m2,即可知道每平方米的單價。然后根據此單價和350元/m2做比較分析,然后再對認為的重點部分做調整。這樣就能保證重點出彩,平凡中能看到亮點。

3.3.2 做好工程合同的簽訂與執行

通過造價部門的反復測算和比較,在進行合同談判時,就將鋪貼墻地磚劃到土建承包單位的承包范圍內,這樣既能避免交叉施工引起的配合不利、質量控制難、成品破壞和污染等一系列問題,又將這部分不可避免發生的費用轉移到土建施工方身上,同時可以節省精裝修鋪貼時再專門做找平層的工序,這樣時間和成本都有很大的節約。另外,假如把鋪貼墻地磚單獨承包給裝修公司,人材機都需執行市場價,配合費也相應增加。以上所述共能節約50元/m2。根據做好的裝修菜單模板,和裝飾公司進行談判。這樣有理有據、合理可行的數據和標準能讓裝飾公司心服口服,順利簽訂裝修合同。

3.3.3 嚴格材料、設備采購及定價

裝飾材料及安裝材料品種繁多、材質不一、價格差別大。對于大宗、重要的材料,集中采購,規模生產,成本會大幅度降低。建造裝修一體化,強調規模化的大生產,而規模化的前提依賴于集中采購系統的形成。也就是以標準設計為基礎,對某一種住宅部品或某一種規格的設備進行大量的訂做生產,從而節約制造成本,降低裝修價格。這種部品生產和裝修方式是離散化裝修所不能達到的。采用集中采購方式訂做衛生潔具、墻地磚、套裝門、木地板、櫥柜、空調、抽油煙機、電淋浴器等等,生產廠家以大大低于市場零售價的出廠價甚至低于批發價給開發商,大大節約了中間環節的高昂費用,也避免了中間互相扯皮影響供貨時間和產品質量問題及費用的發生。造價部和項目部成立采購小組,根據交房標準,到廣東、福建、海南對品牌、質量價格和供應能力進行考察、調研、詢價。然后根據調研情況,篩選出2家～3家合格供方,再進行招標或反復議價,將價格確定在合理低價范圍內。

4 精裝修具體實踐及成效

1)公司成立室內精裝修部,擁有室內設計、材料、施工管理、施工監理等方面專業技術人員,進行與客戶的溝通、具體設計、選材和施工管理工作。2)邀請其他裝飾公司及相關行業界的資深專業人員作為顧問。3)廚房、衛生間是家庭中功能最集中、使用最頻繁的場所。它不僅承擔著主人日常的最主要生活,也是這種候鳥式生活中最關注的地方。所以在配置上,公司保證了入住后即可長期使用的要求,很多細節也充分體現了對山西人生活習慣的關懷。在施工時提前預埋了冷熱混合器,避免了衛生間管線雜亂。在竣工時通過核算成本,又為每戶加做了衛生間風扇。4)本著“輕裝修,重裝飾”的理念,我們精裝修的目的是要打造“好宅”,而不是“豪宅”。公司依據裝修的重點,決定墻地磚采用目前市場流行的十大品牌,盡管加大了成本,但提高了品位,是一勞永逸。5)本項目推出350元/m2精裝交房后,開盤 3日內銷售 70%,堪稱銷售的神話。本項目建造裝修一并在一年內交房,也堪稱施工的“深圳速度”。本項目交房一年后,升值接近2.3倍。

5 結語

建造裝修一體化交房是一個系統工程,具有鮮明的產業化特征,是一次質的飛躍。從某種意義上講,不僅是市場的要求,更是對開發商自身實力、信譽、理念的檢驗。

開發商通過精裝修交房,在激烈的市場競爭中趟出了一片藍海,促進了員工綜合素質的整體提高,鍛煉了一支造價控制的團隊。住宅精裝產業化的實施,既能保證產品質量,又能得到經濟上的優勢,讓業主有物美價廉、省心省力的認同感,也將而且是必然有效地促進銷售,成為住宅產品新的賣點。

[1] 劉家華.建設工程造價的控制分析與思考[J].山西建筑,2008,34(9):265-266.