博客

做綠色建筑的發展商要耐得住寂寞

■ 王石

■ http://blog.sina.com.cn/wangshi

綠色建筑首先是觀念，在建筑設計時是否把節能環保放在重要考慮的位置，比如從保溫角度考慮就不適合做大玻璃窗，減少玻璃窗的尺度不僅不會增加，反而降低成本。當然，整體考慮，綠色建筑要增加成本，但綠色到什么程度，成本增加的幅度也不同，比如住房和城鄉建設部公布有住宅綠色三星標準，從一星～三星，不同的標準，增加的成本差別也比較大。目前評標達到最高檔三星級別的只有萬科的一個項目。關于綠色建筑的標準，現在不是約束性的，我相信到一定程度，會出現一些硬性的，強制性的規定。

綠色三星建筑是國家的標準，在一定的時期內，發展商開發的住宅必須達到一星～二星，達到三星的標準則不是硬性要求。

至于增加的成本是否轉嫁給消費者，從經營角度考慮，只要市場接受了綠色消費概念，消費者不但接受價格中的增加成本部分，還給與一定的溢價。據目前中國市場，綠色建筑還是在發展初期，消費者的主流還未認識綠色建筑的優勢，個別發展商的綠色項目外，綠色建筑并不比非綠色建筑有更大的溢價能力。簡單來說，綠色建筑不可能令房價市場上揚。

做綠色建筑的發展商要耐得住寂寞。

從工業發達國家的市場借鑒，股票市場，有綠色概念的上市企業的股票高于沒有綠色概念企業15%～20%。

從長遠看，做綠色產品是必然趨勢。萬科如何將環保與生產產品結合起來，是從不自覺到自覺的過程，從契合到自覺推動的過程。

萬科已經做好了準備，裝修房、住宅產業化和綠色能源科技就是萬科邁向低碳經濟的“三部曲”。萬科的目標是明年完成全部精裝修，2014年完成住宅產業化，小區自給的替代能源要達到8%—15%。

希望越來越多的人來做綠色建筑

■ 陳順

■ http://chenshunblog.blog.sohu.com/138772652.html

作為傳統開發商，我們生活水平越來越好了，出門開汽車，沒房了買房，小房的換了大房，小窗戶換成大窗戶，越來越好的生活的品質，雖然我們享受了陽光，但給我們生活環境也帶來一些新的問題。我想，有社會責任感的開發商應該積極加入到低碳隊伍中。我覺得很多開發商在綠色、環保這方面考慮的方向沒有問題，但在具體執行的時候會碰到很多困難，也許是因為他們沒有標準。建筑節能的時候，我們有65%的節能標準，但是在其他的具體方面沒有標準，在做的時候，還有一些偏離，我覺得可以由認證部門來認證這個事情，做一些技術的認證或者做其他方面的東西。另外一方面，我覺得做好事就應該得到表揚，表揚分為物質表揚和精神上的表揚，精神上的表揚就是社會和新聞媒體積極的宣傳這些倡導者和先進者，給予其充分的信心。物質方面，政府能不能在稅收方面、建設方面給予一些優惠政策，或是在貸款方面給一些解決的政策，這樣就會使做好事的企業越來越多。

我想，當一個好事容易做得的時候，做好事的人會越來越多，做一個好事非常難做，我們就需要付出巨大的代價。我希望好事越來越容易做，做好事的人就會越來越多，最終把“低碳經濟”遍布各地。

“刻舟”豈能“求劍”

■ 任志強

■ http://blog.sina.com.cn/renzhiqiang

中國有個古老的傳說，后來變成了一句古話“刻舟求劍”。我原以為人們從小學就開始學這個故事，長大后就不至于還做這樣的事情了，但現實生活中，人們還在不斷的重復著“刻舟求劍”的故事。

房地產的產業本就包含著土地，許多國家或地區法律中土地也被列為建筑物的定義之中管理（如香港）。沒有地又哪里來的房子，所謂的“小產權房”的不合法性不是來自于房子本身，而是源于土地的性質。由此可見，土地的性質決定著土地的價格，也決定著房屋的價格。

中國政府所有對房價的調控中，一則打擊投資；二則抑制消費；三則增加稅費，卻沒有任何時候用任何措施來抑制土地的高價，反而出臺的都是“價高者得”的政策。地價越高越好，房價越低越好。從經濟學而言，這豈不是一種悖論嗎？

國土部已連續多次下文限制地方政府的土地出讓面積，但廣州政府卻頂風而上用超大型的地塊、超高的天價，255億元整體出讓亞運城項目。

從已出臺的政策看，涉及土地的有多項，但卻幾乎都在中央政府與地方政府的政策和管轄權博弈中失效了。如果既不能解決中央與地方的財權和事權的劃分問題，也不能解決部委政策對地方政府和人大的約束問題，那么就從根本上無法解決土地的利用、出讓方式和價高者得中的所有問題。也更不可能放棄政府壟斷供給的權力，那么水漲舟高就成為了必然?！翱讨邸庇钟泻斡?，當水在移動時，每一次的地價記錄都在短期內不斷的被打破，又怎么會回到原來的地方去呢？

政府調控無需“遏制”投資

■ 李國平

■ http://blog.sina.com.cn/s/blog_492c75640100gqtn.html

遏制房價，不能靠“喊口號、擺姿態”，關鍵在于增加供給，特別是廉價土地的供應，否則，“遏制房價”最終還會停留在一句口號上。

“國四條”的出臺，并不能說是“正當其時”，而僅能稱之為“亡羊補牢”。2009年年初，房地產市場曾出現短暫的“小陽春”，這一局面正是由于開發商“繃不住勁”，價格出現下降，剛性需求被釋放造成的。如果當時政府能正確引導市場及流動性，而非默許資金大量流向央企哄炒地王，那么整個房市就不會出現短暫觸底和其后猛烈的反彈。因此，從這個意義上說，政府此次發聲并非把握時機，而是市場將近失控下的無奈之舉。

百姓最需政府穩定房價，而要解決這個問題，首先應當保證房地產市場結構多元化。政府參與力度應該有所區分：對于保障性住房，該管則管；對于普通商品房，應部分參與干預；而對于純商品房市場，政府一定要完全放手。

即使政府表示要遏制房價過快上漲，但從國內外經濟形勢來看，政府并不太可能竭力打壓市場。因為未來的發展還要靠房地產市場。如果此次過度打壓市場，那么在國外沒有天亮，我們的黎明也沒到來的這段時間，國內經濟發展也會受到較大沖擊。一旦這種情況出現，再進行反方向的操作，帶來的影響則不可估量。

正像政府提到的，本次調控關鍵在于有多大的決心，下多大的力度。建議中央政府要求地方政府加大廉租房建設力度，同時以有效方式，供應相對廉價的普通商品房用地。具體措施可以采取在土地買賣時，規定一定比例的廉租房或普通商品房用途置地，并且通過招標，而非拍賣的形式，抑制哄抬地價。通過規定土地買賣形式，增加土地屬性，通過約束、規范地方政府，控制市場有序運行。總之，調控房價，任重道遠，政府應當專注于該做的事情，這就夠了。

房地產綁架經濟 高房價反綁房地產

■ 陳聯科

■ http://blog.soufun.com/22533179/9520890/articledetail.htm

如果說房地產綁架了中國經濟，那么高房價反過來綁架了房地產。

要想分析房價走勢或者治理整頓房地產行業，擺在全社會，尤其是政策制定者面前的一個首要問題是，如何認識當前的房價高低和泡沫大小。對此，中央的基本判斷：中國部分大中城市出現房價過高現象。這大致是客觀的，也是符合市場規律的，古今中外概莫能外。要不然就無法解釋“居長安、大不易”的典故了。

當然，房價高也有不合理的一面，這主要是指開發商和炒房人利用房屋難求的現實，在市場力量之外人為囤地捂盤抬高價格的現象，比如一天一個價，你不買我回頭漲一千兩千；或者每次用很小的開盤體量和組織巨大的意向客戶群形成的沖擊和反差來加固漲價趨勢；或者是拿地非常便宜，卻要參考附近土地成交價格來謀取暴利。

治理高房價是一個系統工程，不但要把握分寸輕重，而且要內外兼修，標本兼治。以去年的市場來說，雖然炒風日盛，但行業健康的一面以及它對經濟增長的重大支撐作用不應被抹殺。當前似應有針對性地、真心實意地重點打擊捂盤囤地行為，而不是在開發貸款、按揭政策、物業稅等方面對行業施以重拳。還要著重區分改善性置業和純粹短炒行為，防止打擊面過大。市場的歸市場，市場的不理性和失靈，政府要及時干預，同時，政府賣地賺了錢也要承擔買不起房子居民的廉租房和保障房建設。最后，很多房地產市場的問題要放到整個經濟層面去解決，比如，加強中小城市的市政改造和產業布局，不要把資源太集中在大城市，大城市的房價相對也會回落；實體經濟和結構調整加快，很多資金自然就不會進入房地產行業；房價高如果有老百姓收入低折射的因素，那么切實提高老百姓收入也是正當途徑之一。

“限炒令”動了誰的奶酪？

■ 三湘一卒

■ http://blog.soufun.com/24673548/9299657/articledetail.htm

最近限制二套政策的出臺，市場立即又開始進入觀望期，與政策出臺之前的一片火爆熱情形成了鮮明的對比，當然個人以為政策的確有一定的作用，但能否遏止房價的攀升，個人是持懷疑態度的，為什么懷疑？

首先，二套政策的出臺，真正受益的是銀行，凡購買二套房的，不僅首付需要四成，這保障了銀行的金融風險，其次，利率由之前的基準利率70%，上調到基準利率的110%，這中間上漲的40%基準利率大大提高了銀行利潤，誰支付了這筆利息，那么這一政策就動了誰的奶酪。當然首當其沖的是炒房客，尤其是沒多少錢的小散們，其次就是有改善需求的購房者，雖然政策上支持改善住房需求，但政府賦予的改善前人均面積能在之內的太少，再次就是工作飄忽不定的白領階層，以前在深圳，現在在北京，在深圳時有房，去了北京又有買房的需求，這種需求也被這一政策給打擊在內了。

再說說二手房年限繳費變動吧，若以前同一片區，二手房賣12000一平，新房賣14000元一平，那么很多的市場需求可能購買二手，尤其是二手次新房，從今年二手交投活躍的景象上可以印證，現在政策變了，二手房雖然叫價12000一平，但需要繳稅，而目前市場中稅金一般都由買家支付，那么最后的現狀是二手成交價也在14000元一平，二手的交易陷阱，以及等等之類的問題，必然導致需求向一手新房轉移，這種現象又必然推動新房價格的攀升。

房價不會因這次政策的調整而止步，畢竟貨幣貶值的速度遠遠高于這種稅金上調后，貨幣的損失，只是壓縮了炒房者的投機利潤，但對于目前現狀下，炒房仍然是最劃算的一門投資。

土地供給壟斷決定房價續升

■ 金承龍

■ http://blog.soufun.com/25123908/9330497/articledetail.htm

許多地方政府財政支出沒有土地收益就幾乎難以運作，而土地供給壟斷決定了地價節節上升，土地價在一定程度上決定了房價，把房價推向至高不下的地帶。

舉例為證，杭州的房價在2009年內漲了不少，而推動杭城房價上升的主要因素、除了杭州市具有十分優越的城市居住條件外，就是開發用地的嚴重供給不足，以致土地出讓金持續飆升，最后嫁接致房價中，造成杭州市區的房價居高不下。杭州2009年地方財政收入接近700億元，而2009年杭州全市土地出讓金有望達到1200億元，“賣地收入”可能超地方財政收入1倍。2009年，大杭州的土地出讓金有望達到的1200億元，這些錢用到了哪里？

杭州的土地出讓金收入將首先用于建設保障性住房。據悉，在不久前曾召開的區、縣(市)委書記座談會上，浙江省委常委、杭州市委書記王國平表示，2009年杭州全市(包括13個城區及所轄縣市)的土地出讓金有望達到創紀錄的1200億元，這些錢用于建設保障性住房、公共交通、“三農”等方面。王國平給大家算了一筆賬：賣地的收入將首先用于建設保障性住房，包括經濟適用房、廉租房、拆遷安置房等。此外，土地出讓金還將用于實現公交、出租車、免費單車、水上巴士、地鐵“五位一體”的大公交體系，背街小巷、庭院改善、危舊房改善、物業管理改善，快速路網、主次干道等重大基礎設施、社會保障制度和“三農”開支等改善民生、社會公共事業建設方面。

從上看出，沒有政府的土地收益，何來民生保障資金？公共交通和城市化建設也是一句空話?？傊?，現階段的政府財政支出沒有土地收益就幾乎難以運作。其城市經營也繼續不下去。所以，政府財政離不開土地收益。政府壟斷土地供給市場決定房價續升。

政府不賣地就沒錢建保障房

■ 余英博士

■ http://blog.sina.com.cn/s/blog_603442100100g4hf.html?tj=1

2009年，一些城市的賣地收入大幅飆升。最新統計顯示，杭州、上海、北京三市是今年土地出讓收入的前三名。

中國處于經濟快速增長時期，城市化不可阻擋；但同時，人口多、土地少又是不爭的事實。中國房地產業（政府和開發商）的任務既要提高人們的居住水平，又要符合市場規律。開發商的商品房和政府的保障性住房既要發揮拉動經濟增長的“馬車”功能，又要保障民生和社會和諧。

國家統計局總經濟師姚景源說，我們要全面小康，其中重要內容之一應當是居住指標。從這個層面來講，地方政府的保障性住房和開發商的商品房共同構成的房地產業確實是非常重要。

在2010新年伊始，中國房地產的一個政策走向、市場爭議的時間點，房地產（開發商的商品房和政府的保障性住房）如何在拉動經濟增長的“馬車”和建設和諧社會的“穩定器”中重新尋找平衡點，應當成為中央和地方有關方面慎重考慮的問題。

地方政府不賣地，當然就不會有錢建設保障性住房，全國每年10000億土地出讓收入，按“土地出讓總收入的2%或凈收益的10%用于保障性住房建設”，每年地方政府要拿出至少200億！別老罵地方政府賣地，地方政府賣了地，才有錢，有了錢，才能建設保障性住房！

2010年，希望地方政府在保障性住房建設上交出一份令老百姓滿意的答卷！