“江湖”再現“地王”

二〇〇九年十二月二十二日，廣州亞運城地塊以二百五十億成交，成為新『地王』，『重拳』之下新『地王』再現江湖，房地產市場走勢變得撲朔迷離。

“地王”一詞在《現代漢語詞典》里無從查找，也許是這個詞太新，《漢典》還來不及收錄其中。從漢字的結構上來分析，“地王”是無頭的大地主。在當今中國社會，還有地主？查遍資料，“地王”一詞的出處已無從考證，如今見諸各大報端的，是被用來形容天價地塊。

2009年12月22日，廣州亞運城地塊以255億元成交，折合樓面價5810元/平方米，成為新“地王”，一時間驚動全國。而這一“拍”，距財政部、國土資源部、中國人民銀行、監察部和審計署聯合發出的《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》（以下簡稱《通知》），明確賣地土地出讓金首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，不過5天時間?！锻ㄖ繁粯I內稱為在繼二手房買賣營業稅免征期2年變5年后，國家出臺的調控樓市的又一“重拳”?！爸厝敝滦隆暗赝酢痹佻F江湖，房地產市場走勢變得撲朔迷離。

拿地坐享其成

沒有人會為看不到前景的機遇冒大風險，久經商戰風浪的開發商更是“不見兔子不撒鷹”。255億元總地價，折合樓面價5810元/平方米，加上開發成本，“房價賣到1萬元/平方米肯定虧本?！?1世紀地產張濤分析師告訴記者，預計亞運城開盤房價均價要賣到1.2萬元/平方米以上。記者注意到位于番禹區石樓鎮蓮港大道即在亞運城附近的一個新盤——莊士映蝶藍灣，目前的售價均價在7500元/平方米。周邊位于清河路上還有高達1.2萬元/平方米均價的樓盤在售，可以預期到2010年11月12日廣州第16屆亞運會開幕時，房價超過1.2萬元/平方米不是問題。

因為要確保亞運會的成功舉辦，以及為未來的廣州新城打好基礎，廣州市對亞運城的規劃是高起點的，配套、市政設施投入規模也是空前的，目前該地段的交通不是很好，但不久的將來，交通狀況將有大的改觀，目前，規劃中的亞運城的西側是已通車的京珠高速公路，東側規劃建另外一條南北走向的高速公路，北側的清河路將拓寬為80米寬的城市快速路，并直接連通南部快速干線。地鐵四號線也將在亞運會開幕前開通。可以預見未來這里將是四通八達。

對開發商而言，這也是個千載難逢的機會。借助大型運動會提升項目價值，在國內已經早有先例。早在1992年北京亞運會后，亞運村地段的樓市就出現異?；鸨膽B勢，讓開發商嘗到甜頭。不久前的北京奧運會后，奧運場館周邊房價更是一路飆升。有開發商表示，廣州短期內最大的盛會就是亞運會，有亞運場館、亞運村等體育文化設施和亞運會的精神價值，加上廣州市新城建設的背景，亞運城的未來是一片光明，“拿地就能坐享其成?！备虚_發商樂觀地預測，該地塊的房價不久將攀升到2萬元/平方米以上?！邦A期的豐厚收益顯而易見?！?/p>

相對可以預見的豐厚回報，255億元的價碼并不顯得特別高。

“既然舉了牌，地價就在我們的預期之內?！迸e牌拍下“地王”的富力地產華南區總經理朱榮斌在接受媒體采訪時說。在這次“天價”競標賽上，富力、雅居樂、碧桂園組成的聯合體，最終將保利、中海、萬科組成的“國企”聯合體和“央企”中信地產擊敗。

無獨有偶，相比亞運城項目地塊折合樓面價5810元/平方米，北京順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地占地52公頃，拍出了50.5億元，樓面地價接近3萬元/平方米，創造了今年北京總價和樓面地價的“雙料地王”。僅論樓面地價接近3萬元/平方米的高價，環顧海內也是無人能出其右。

據了解，這是2009年北京第三宗出讓價格超過40億元的地塊。另外兩塊分別是以 “廣渠路15號地”和朝陽區奧運村鄉水源九廠東墻外地塊。

這次廣州亞運城項目總價255億元的天價，把全國地王遠遠地拋在了身后。

廣州市規劃局供圖

調控政策限制地王

更抓人眼球的還不是天文數字的地價，在國家五部門土地調控政策出臺五天后這一敏感時間段成交，引發了熱議。

12月17日，財政部等五部委聯合下發《進一步加強土地出讓收支管理的通知》指出：1、土地出讓合同約定的分期繳納期限原則上不超過一年，特殊項目經批準可在二年內全部繳清。2、首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。3、土地租賃合同約定的檔次應繳土地價款（租金）不得分期。4、對于未按時繳納土地價款、未按合同約定動工建設的單位和個人，拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動。5、有關拖欠和違約信息要計入其誠信檔案，可以通過提高競買保證金或違約金等方式，限制其參加土地招拍掛活動。

業內分析人士認為，《通知》是在全國主要城市地王頻現、開發商不計成本拿地背景下出臺的。該《通知》要求將加速消耗開發商權益資金，對通過延長繳納土地款大規模高價拿地、利用低比例分期付款的杠桿方式拿地的開發商不利，這類開發商的資金面將從寬松逐漸轉向趨緊。

據了解，此前各地方政府為刺激房地產發展，吸引更多資金注入，對土地出讓金采取的政策比較寬松，一般多對土地出讓金分期付款，首付比例一般為20-30%，而北京、杭州均為10%。

業內人士認為，此次將首付比例提升至50%，一方面為各地方政府土地分期付款政策正名，更重要為遏制地王頻現、開發商囤地行為，促使開發商加快銷售已有項目、加快開發已有土地。

上述政策無疑提高了對開發商自有資本金的要求，也在一定程度上限制開發商通過資金杠桿囤地?？紤]到2010年信貸較2009年收緊、二套房貸嚴控，2010年全國的住宅消費量將在2009 年歷史新高的基礎上下降5%左右，大量利用杠桿高價拿地的開發商其資金面可能趨緊。

有分析人士指出，該政策的短期作用是：加快開發商推盤以回籠資金支付地價，在此背景下，期房可售量低的城市，房價上漲趨勢有望得到控制。該政策還有助于遏制開發商盲目抬高地價、大量囤地的行為，火爆的土地市場隨時可能降溫，部分城市的房價上漲也有望得到遏制。

數據顯示，2009年以來，各主要城市土地價格飛速上漲，各主要城市樓面地價同比上漲均超過30%以上，其中一線城市下半年土地價格更是呈現爆發式增長，該政策的出臺，將為火爆的土地市場降溫，控制土地價格非理性上漲，最終達到控制房價的目的。

一位不愿透露姓名的住房和城鄉建設部官員表示，《通知》有利于行業優勝劣汰，有利于行業龍頭及實力公司更好的發展。

促進房地產業健康發展初衷未改

對于《通知》提出規范土地出讓收入分期繳納期限，原則上不超過一年；首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%等限制性措施。分析認為這一規定標志著寬松的土地政策已經終止。那么，結合二套房房貸政策緊縮、營業稅征收年限從2年恢復到5年等政策措施的出臺，是否可以判斷當前房地產業面臨緊縮？

分析認為，《通知》執行后，開發商拿地的資金門檻將提高，此舉直接影響是會對“囤地”起到一定的遏制作用，進而有望幫助土地市場降溫。與此同時帶來的負面作用是將會使土地市場的集中度進一步提高。對于大型實力開發商來說，拿地門檻的提高同樣會降低資金杠桿能力，放慢資金周轉速度。

而從地價和房價的互動關系上看，土地市場的降溫，將有助于改變房價持續上漲的預期。因而將促進開發商更加理性的定價。但如果明年房地產的信貸并沒有實質性收緊，地價的下降依然不會導致房價的下跌。決定房價的主要因素仍然將是信貸。

分析人士指出，本次通知中的其他條文大多屬于舊政重申。早在 2006 年國務院辦公廳就出臺政策嚴令實行土地出讓金入庫，2007、2008 年同樣強調了土地出讓價款繳清才可辦理土地登記。此次《通知》再次重申這些政策除了鑒于目前部分地區收支情況混亂外，2009年土地出讓收入可觀亦是原因之一，部分城市 2009 年的土地出讓金超出 2008年地方財政收入的 50%，尤其是一些二、三線城市，土地出讓金已成為財政收入的主要來源。

因此，對于土地出讓金收支的規范刻不容緩，明晰土地出讓金的流向，將更利于中央政府的統籌管理。

對于房地產行業而言，中央精神一貫是以促進行業健康發展為核心制定相關政策，并不存在“打壓”房地產業發展之說?！锻ㄖ返某雠_實質上是對 2009年12月14日國務院常務會議中關于“提高土地供應和使用效率”政策的細化措施之一。圍繞中央經濟工作會議的基調和國務院常務會議精神，政策的重點依然應該是通過擴大供給進而抑制投機性需求。

土地拍賣會現場（本刊資料圖）

土地拍賣會現場（本刊資料圖）

“地王”何時隱退江湖

中國房地產研究會副會長顧云昌12月4日在“中國教育地產高峰論壇”上發言指出，在政策的利好的情況下，住房的鋼性需求迅速爆發，導致樓市在2009年5、6月份出現火熱情景并持續延續到年底。由于住房供需關系的失衡，投資性和投機性需求大量涌入樓市，房房價迅速提升，房價超過了歷史的峰值，在一些地區已經出現了房地產的泡沫，重又出現資產價值泡沫。

對于大量投機、投資行為涌入，分析其原因，顧云昌用了四個字來概括就是“錢松地緊”。他進一步闡釋說，一方面是由于我們國家整體上是人多地少的概念，加上我們現行的土地供應制度造成供應不足，土地成為稀缺資源。

對于房地產市場里存在的“虛火”，顧云昌認為，如果任其泡沫發展對房地產市場健康發展和宏觀經濟的發展都將帶來負面的影響。因此，顧云昌認為當前最優的選擇是加大房屋的供應量。前提是千方百計的新增土地的供應量，其中一個關鍵環節就是要讓已經批出去的土地供應量盡快成為開發項目，使得供求關系相對平衡，從而使房價保持一個平衡的狀態。

在當前城鎮化不斷提速和中國經濟持續穩定發展的大背景下，房地產市場的健康持續發展意義重大。“地王”的不斷涌現，折射出中國房地產市場還存在不健康的消極因素。也許“地王”隱退江湖之時，就是房地產市場健康持續發展之日。

鏈接：

南昌“地王”被依法收回

日前，南昌市國土資源局發布公告，因兩年未動工建設，依法無償收回南昌正榮(新加坡)置業有限公司2007年受讓的位于該市西湖區站前西路121號之40.52畝國有土地使用權。開發商因此虧損了3517.136萬元的訂金。

新“地王”真面目

亞運城項目用地位于廣州番禺區石樓鎮，是廣州新城建設啟動區，規劃占地面積約2.73平方公里，由運動員村、技術官員村、媒體村、國際廣播中心和主新聞中心、亞運公園等組成，可容納運動員1.4萬人，媒體工作人員1萬人，技術官員2800人，其他工作人員1.8萬人，體育館可容納6000名觀眾，賽后還將滿足亞殘會4000名參賽人員使用。根據規劃，亞運城將充分體現嶺南水鄉特色，絕大多數建筑都是12-25層的中等戶型，戶型最大的100多平方米，最小的約50平方米，整個城綠地率高達55.9%。