房地產(chǎn)“大佬”論道品質(zhì)

胡葆森、劉曉光、任志強……這些在地產(chǎn)“江湖”聲名赫赫的“大佬”，難得齊聚一堂大談“越域”者的“質(zhì)”勝之道

在2010年1月6日的“2010年中國地產(chǎn)新視角·品質(zhì)地產(chǎn)高峰論壇”上，主辦方邀請了胡葆森、劉曉光、任志強等房地產(chǎn)行業(yè)當中非常具有影響力的“大佬”暢談“越域”者的“質(zhì)”勝之道。

劉曉光

首都創(chuàng)業(yè)集團董事長 劉曉光：“品質(zhì)”是品牌的基礎(chǔ)，對現(xiàn)在的中國發(fā)展很重要。5年前“居住改變中國”觀點提出來的時候，我寫了一篇文章說“一定要給中國的老百姓提供可以傳宗接代的優(yōu)質(zhì)的私有財產(chǎn)”——這是我當時講的概念。品質(zhì)的內(nèi)涵涉及到規(guī)劃的水平、房屋的質(zhì)量、裝修的水平、物業(yè)管理的水平、戶型設(shè)計的水平、園林布局的水平等等，中國的房地產(chǎn)發(fā)展到這個階段，品質(zhì)十分重要。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的越快，企業(yè)越要練好內(nèi)功，最后要體現(xiàn)在產(chǎn)品上、體現(xiàn)在品質(zhì)上、體現(xiàn)在品牌上。

大佬暢談

胡葆森

中房協(xié)副會長、建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席 胡葆森：“建業(yè)”是一個比較典型的區(qū)域性企業(yè)。大家知道河南是中國的第一人口大省，有1億多人口，中等城市有18個，還有108個縣級城市，即有將近130個縣以上的城市，我當時在構(gòu)思企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的時候考慮到城市化的進程：每年在河南大約有100多萬人要進城，假如每人按10平方米來算，大概有1千多萬平方米的住房需求，加上現(xiàn)在已經(jīng)住在城鎮(zhèn)的3千多萬人口，每年假設(shè)一個人增加1平方米那就是3千多萬平方米，加上新進城的1千多萬平方米的需求，應(yīng)該每年有4千萬以上的市場新增需求。

我們設(shè)想用十年時間做到在河南的市場占有量達到10%，經(jīng)過很多數(shù)據(jù)的分析，我們認為這個可能性是存在的。從2002年開始我們就走出鄭州向其他的中等城市進行擴張。現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)過8年時間了，“建業(yè)”進入了22個城市，2008年年底按照銷售額來算，已經(jīng)占到了河南市場份額的5%，我們希望再用差不多5年時間，能把這個市場份額提高到10%左右，我想這樣一個戰(zhàn)略就能夠保證我們企業(yè)的愿景，就是在河南這塊土地上能夠保持一個可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。這樣一個區(qū)域化的探索，我相信可能用不了太久，當中國的房地產(chǎn)市場格局再用兩三年時間調(diào)整比較清晰的時候，除去大約20家超級地產(chǎn)企業(yè)之外，剩余的必然是一些專注專業(yè)的企業(yè)，可能專注一個區(qū)域或者專注一個產(chǎn)品或者專注于一種商業(yè)模式——我們可能就是專注于某一個區(qū)域的企業(yè)，和在全國發(fā)展的企業(yè)一樣，我相信我們能保持一個可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)，這個探索可能對這個行業(yè)就會有一點啟示的意義。

張華綱

金地集團總裁 張華綱：房地產(chǎn)投資沒有地就沒有房子，所以地是房地產(chǎn)公司生存的命脈，這也是行業(yè)的特質(zhì)。土地在2009年應(yīng)該是非常熱的一個詞，尤其是正好跟2008年形成了非常大的對比，2008年很多的土地都是流拍的，政府也不敢推出地塊，因為市場不好。2009年在流動性或者通貨預(yù)期的推動下或者市場爆發(fā)之下，我們開始經(jīng)歷了小陽春，后面是炎熱的夏天，土地也跟著熱起來。到了下半年我們可以看到，房地產(chǎn)熱度非常高了，新地王不斷的出現(xiàn)，很多的地方甚至出現(xiàn)土地樓面地價高過于當時的項目售價，土地作為房地產(chǎn)公司的一種非常重要的生產(chǎn)資料而言，我想價格反映的還是一種預(yù)期真實的表達。

從現(xiàn)在看，宏觀調(diào)控毫無疑問在2010年會加大力度，土地市場也將特別考驗房地產(chǎn)開發(fā)公司的專業(yè)判斷或者能力，我相信2010年市場還會是一個非常驚心動魄的市場，特別是在招拍掛方面，會給房地產(chǎn)公司帶來非常大的考驗。反過頭來，土地一定給我們的售價或者是市場帶來新的壓力，當然也有負面的，也有正面的，具體土地價值的走向，我想從長期看應(yīng)該說會是不斷提升的過程。

我們在土地市場上面，“金地”還是一向比較理性，希望通過價值創(chuàng)造能夠給土地帶來價值，為我們的客戶帶來價值。當然我們在金融方面也做了非常多的創(chuàng)新，希望通過發(fā)揮金融的杠桿作用，能夠把房地產(chǎn)項目做得更好，把公司的價值做進一步的提升。

毛大慶

萬科集團副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶：管理是萬科最近熱議的一個大話題，年初的時候提到從規(guī)模、速度轉(zhuǎn)向質(zhì)量、效益，我想這是今年的主題詞，也是為了提升企業(yè)真正的價值，特別是為股東創(chuàng)造價值，要求企業(yè)必須在管理上下工夫。

住宅產(chǎn)業(yè)化是跟節(jié)能減排、低碳經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)的話題，目前政府非常重視，大力推進這項工作。對建筑行業(yè)而言，是住宅產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)方式的革命，也給萬科帶來了發(fā)展的機遇和挑戰(zhàn)，也給我們整個管理班子、管理團隊、管理思路帶來了一次頭腦風(fēng)暴，就是萬科如何發(fā)揮好前面我們走了七年住宅產(chǎn)業(yè)化的道路，真正把這種大規(guī)模的住宅生產(chǎn)模式帶出來向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展打造出“萬科制造”的品牌？

圍繞著現(xiàn)在綠色、低碳，我想告訴大家，我們算了一筆賬，如果全北京市的住宅假設(shè)全部使用工業(yè)化的裝配辦法進行建造的話，我們一年可以節(jié)省將近7個昆明湖的水量，可以節(jié)省葛洲壩將近一個月的發(fā)電量，更加不要談水泥用量的減少、揚塵的減少、噪音的減少。就是說企業(yè)管理的創(chuàng)新、企業(yè)品牌價值的挖掘，除了剛才劉總講到的品質(zhì)、質(zhì)量、產(chǎn)品以外，我想還有一條更重要的，就是把產(chǎn)業(yè)化的一種新的模式推廣開來。全世界50%的住宅開發(fā)在中國，萬科又是注重給主流人群打造住宅的企業(yè)，中國能耗的40%又來源于建筑行業(yè)，這三個數(shù)字擺在桌上一看，作為萬科來說，沒有道理不選擇一條管理之道，在節(jié)能減排、綠色建筑、產(chǎn)業(yè)化革命等方向上做一點事情。所以我想這個是萬科現(xiàn)在在堅持做的，我想過去七年走的雖然孤獨，但是走的很堅定，現(xiàn)在我們走的就很明朗，因為有大政策、大形勢，有世界、有國家，特別是國際上給中國提出的新的要求的調(diào)整。我想在這點上談萬科的管理，可能已經(jīng)超越了企業(yè)管理、品牌管理，更多的是一場生產(chǎn)方式的管理革命。

任志強

華遠集團董事長 任志強：全世界還找不到任何一個國家的GDP在總體上升的過程中房地產(chǎn)單獨出現(xiàn)下滑，或者說叫所謂的泡沫破裂了。我們把美國、香港、日本的情況都做了分析，我們還找不到這樣一種情況，或者其他國家也沒有發(fā)現(xiàn)在GDP高漲的過程中哪個國家的房地產(chǎn)泡沫會破裂，有沒有泡沫是另外一回事，泡沫能不能破，假定有，起碼全世界各國發(fā)展史上，從1950年二次世界大戰(zhàn)之后到目前為止還找不到。換句話說，就是希望房地產(chǎn)泡沫破裂的人一定在想著讓中國的GDP從8%到2%或者1%往下掉。我們的調(diào)控措施是不是想讓中國的GDP往下調(diào)？到現(xiàn)在我們看不出來，起碼我們的政府說要保持自住或者改善型消費的支持力度，這個政策是不變的，就是說中國還在希望房地產(chǎn)作為拉動GDP或者保持GDP增長的支柱型產(chǎn)業(yè)，還要改善居民的消費和居住情況，這個可能是調(diào)控大的主題吧。

現(xiàn)在我們出臺的政策背景，認為我們有一部分城市有一部分投資客或者投機客把中國的房地產(chǎn)炒上去了，我想另外一個問題，如果中國的房地產(chǎn)投資成為一個常態(tài)，就是所有人都把買房子變成一種投資行為的時間，中國怎么出臺政策？不知道這個政策會怎么出臺，但是我知道從金融學(xué)的角度說，所有有產(chǎn)權(quán)的住房消費一定是一種投資。

房地產(chǎn)本身就是金融產(chǎn)品，不管它是經(jīng)濟適用住房還是保障性住房還是“兩限房”，一定會有財產(chǎn)增值。世界上所有國家的法律都是鼓勵老百姓用住房資產(chǎn)的升值去改善他的住房條件，以減少國家保障性住房的負擔(dān)，所以美國會減稅、英國會減稅、香港會減稅、日本會減稅，所有的國家會減稅。我想今年的目標應(yīng)該是買房的人減個人所得稅，然后鼓勵大家用減稅的方式調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)，讓你更容易去買得起房子或者改善住房，因為土地出讓金本身就是強制性稅收，而我們現(xiàn)在所有的土地政策都以為是在整開發(fā)商，比如說首付50%土地出讓金，比如說你的土地兩年不干囤地要加收你的錢，這個錢一定是最后落到消費者的頭上，由消費者的購房款去支付的，所有對土地的加稅一定是對消費者或者購房人的加稅，從邏輯上來說，成本增加的結(jié)果是逼著你把房子的價格提高。這樣的調(diào)控我想可能從經(jīng)濟學(xué)上來看，都有點不是讓房價降下來，而是讓房價漲上去的意思。

我們還有幾個城市特別宣布了今年的土地供應(yīng)量50%要用于保障性住房，政府要加大力度去解決低收入家庭或者無能力購房家庭的住房問題，我們歡迎，但實際上餅就那么大，這個刀下得狠了，往這邊多切點，那邊就少點，結(jié)果一定是由高商品房房價的人補貼那些享受政府待遇低價人的住房資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移。這種轉(zhuǎn)移過程中，因為每年指標就這么多，這邊越高那邊就越多，沒有土地出讓金根本修不了這么多市政基礎(chǔ)設(shè)施。如果從經(jīng)濟學(xué)角度重新研究一下為什么房價會高，或者再出臺相關(guān)政策的時候，也許就會調(diào)控的更加合理一些。