關于解決好住房問題的兩條建議
——從借鑒新加坡的住房經驗談起

新加坡是住房問題解決得比較好的國家之一，在世界住房界有口皆碑。

在我國，能不能借鑒新加坡的住房經驗，一直存在著不同的看法。對此，做如下分析并提出兩條建議。

一、關于國家大小不同的問題

有人說，我國是一個13億人口的大國，新加坡只有3百多萬人口，相差太大。因此，新加坡的住房經驗對我國不適用。

我國的房改，是城鎮住房制度改革，暫未包括農村。住房建設在土地上，不能移動，具有很強的地域性。為此，我國在房改中十分強調，在中央統一政策指導下，各城市要因地制宜去解決好本城市的住房問題。新加坡人口3百多萬，面積6百多平方公里，屬于城市型國家，與我國一般的大城市大體相當。新加坡的經驗，實質是如何解決好城市居民住房問題的經驗。因此，我國的各個城市，可以適當地借鑒新加坡的住房經驗。

二、關于經濟實力不同的問題

有人說，新加坡人均國內生產總值2.6萬美元，而我國只有兩千多美元，相差太大。因此，新加坡的住房經驗對我國不適用。

新加坡人均國內生產總值達到2.6萬美元，是近幾年的事。新加坡決定統建面對中低收入者的政府組屋，始于1961年，當時人均國內生產總值不足1千美元。1965年新加坡宣布獨立時，政府擁有的資產僅為1億新元。新加坡的專家指出，該國的住房制度，建立在政府經濟實力弱、居民收入低的基礎上。這與我國開始房改時的經濟條件大體相同。因而，我國完全可以適當地借鑒新加坡的住房經驗。

三、關于調控住宅價格和建設用地效果“不同”的問題

新加坡面對居民收入相對偏低的國情，認真調控房價，做到40多年來每年的房價保持“微漲”的幅度。新加坡面對土地緊缺的國情，認真調控住房套型以節約土地，40多年來始終把組屋的套型控制在42～125平方米之間，而且要求每年建設的組屋，100平方米以上套型不得超過總房量的30%。只有1998年，因為人均國內生產總值連年較快提高，在有些人的建議下，曾經試點地建設了一小批套型為145平方米的組屋。在1999年對試點進行總結時，認為145平方米的組屋不利于節約土地，決定仍把組屋套型的上限定為125平方米，并堅持至今。

我國也是一個中低收入者收入相對偏低和土地緊缺的國家，國務院一貫重視房價和住房套型的問題。2003年和2005年，在國務院兩次發出對房地產業進行調控的文件中，都嚴肅地指出房地產業存在著住房建設規模增長過快、房價過高和大套型住宅比重過大這三個突出問題，要求各地認真解決。在2006年我國政府發出的調控房地產業的文件中，更進一步提出，在每年建設的住房總量中，90平方米以下套型的低價位住宅不得低于70%。在短短的4年時間里，我國政府對一個行業連續發出3個調控文件，在新中國的歷史上是空前的。它雄辯地證明我國政府對房地產業及其存在問題的高度重視。遺憾的是，這些文件提出的正確要求，在各地沒有很好地貫徹執行。

可見，兩國的中央政府都同樣地對以上問題予以高度重視。差距在于，我國的“政令”沒有很好地落到實處。在2009年，我國有些城市的房價仍然上漲過快，大套型住宅的比重仍然偏大。

四、關于借鑒新加坡住房經驗的兩條建議

要把國務院多次提出的宏觀調控任務落到實處，必須采取更為過硬的措施，特提出以下建議。

（一）建議盡早開征物業稅

新加坡物業稅率高達4%，重點是收大套型高房價“富人住宅”的稅，對于只住一套組屋的居民則予以有區別的優惠。新加坡的專家指出，中小套型的組屋能受到廣大居民歡迎，以及新加坡的居民很少買兩套房，征收物業稅發揮了重要作用。順便指出，西方國家的中等收入者很少買兩套房，征收物業稅也是重要原因之一。

這些年，我國城市居民買兩套房“蔚然成風”。筆者曾就此訪問過好幾個城市的同仁，他們估計（因為沒有統計數）自己所在城市，擁有兩套房的居民至少占居民總數的30%以上。而買了3套住房以上的居民也不是一個小數目。我國土地緊缺，只能推行一戶居民享有一套適當住房的政策，并對一戶居民擁有兩套住房以及大套型住宅比重過大進行抑制。最近幾年，不僅建設售價上千萬的住宅頗有越建越多的趨勢，而且有幾個城市還建成了售價上億元的特大豪宅。有幾位老同志著文，對這種“豪宅風”深表憂慮。確實應該引起我們的高度重視。如果征收物業稅，并按3～4%的稅率計算，售價1億元豪宅每年得交三、四百萬元的稅（豪宅過多占用國家寶貴的土地資源和住房資源，理應多交稅），必然會產生有力的抑制作用，而且國家還會增加收入。可見，盡早推行物業稅，并對大套型豪宅征收較高稅率，除了引導住房的理性消費，抑制一戶居民買兩套房和大套型住宅比重過大外，對于平抑房價，促進住房建設規模合理化，以及通過稅收增加政府財政收入等許多方面，都能產生積極作用。

（二）建議各城市適時成立保障住房組建公司

新加坡政府下設建屋局，負責中低收入者“政府組屋”的組織建設和分配。這一重要舉措：能夠有效地控制中低收入者住房的房價、套型和供應對象；能夠合理地安排住房的建設規模；由建屋局將住宅建設任務直接發包給建筑單位施工，不經過房地產商這個環節，能夠較大程度地節約建設成本；建屋局把組屋出售給中等收入者，能夠堅持不賠不賺的原則（實際操作會略有盈余），可以減少政府的負擔。因此，新加坡的專家認為，實施政府組屋是解決好新加坡中低收入者住房問題重要的組織保證。

近年來，我國各地在建設保障住房進程中，出現了兩個值得注意的問題。一是，有的城市經濟適用住房按商品房售價的70%定價，許多供應對象買不起；二是，有的城市政府反映承擔加快保障房建設任務過于吃力。這兩個問題所反映的一個主要問題，是保障房價格過高。據了解，目前各城市住房建設中每平方米的建安工作量，多在2000元以下，房價很高的北京市，多在2000元以內。有些中小城市，則低于1000元。由于保障房有土地出讓和稅費方面的優惠，如果借鑒新加坡的組建辦法，將每平方米保障房的售價，控制在一個相當低的價位，也可以做到不賠錢。考慮到我國實行的是政企分開政策，不宜照搬新加坡由政府建屋局組建的辦法。因而建議各城市，根據本市保障房近期和長遠的建設任務，成立一個或幾個國營的、微利的保障住房組建公司。這些公司接受政府的委托，承擔保障房的組織建設、出售和出租任務。這些公司承擔建設保障房任務的近期目標，是逐步覆蓋中中、中下和低收入者住房的組建和供應，大體上占城市住宅建設總量的50～60%，具體進程由各城市從實際出發制定逐步推進的規劃。這一舉措的重大作用是：1、可以大幅度地降低保障房價格，既能使絕大多數中中、中下收入者買得起房，又使政府具有承擔加快廉租屋建設和補貼中下收入者的能力；2、可以有效地控制保障房的房價、套型和供應對象；3、這也適用于棚戶區改造和解決農民工住房；4、保障房的建設和管理任務十分龐雜，需要大量的人力。我國各城市管理住房的公務員偏少，實在管不過來，又不大可能大幅度地增加管住房的公務員。這條建議，則可把大量保障房的工作交由組建公司來辦，政府只負監管之責。還要指出，把公務員從繁瑣的事務中解脫出來，反而有利于提高政府的監管水平，把保障房的事情越辦越好；5、有利于房地產業的長治久安和可持續發展。但也要清醒地看到，如果采納這兩項建議，對于已經形成的過大的住房建設規模和過高的房價，將會產生影響，并會進而影響城市財政收入、相關產業的發展。對此，如何權衡利弊，趨利避害，希望各級政府在決策時審慎考慮和做出妥善的處置。目前，不少城市來自房地產方面的收入，要占城市財政收入的40%以上，并成為不利于落實宏觀調控任務的一條重要原因。可否考慮，將共享稅的大部分調給地方，把出讓土地的收入的大部分調給中央。這樣調整，既能保證地方的財政收入，又能避免地方過分地依賴“以地生財”。