房地產宏觀調控走向分析短期經濟增長風險加大

◎ 中國不動產研究中心 肖 楠 謝 超

● 歷經四月，新政的作用已經在房地產交易量上得到體現。值此供需雙方陷入對峙觀望的敏感時刻，只需假以時日，新政就能充分體現其對房地產市場的調控效力。

● 民眾對調控政策的認可及預期將會極大地影響政策效力的發揮，如果貿然放松調控力度，必然失信于民，很有可能無法達成預期目的，甚至適得其反，“越挑越漲”。

● 我國宏觀經濟仍面臨較大的下行風險，而對處于快速城市化進程中的中國而言，房地產不但意味著直接的固定資產投資，而且對上下游產業會產生巨大的帶動作用，當前不宜再加強房地產宏觀調控力度。

● 在全球經濟危機的大背景下，調整經濟結構、轉變發展模式已成為中國經濟發展刻不容緩之務。擺脫對投資與外需的過度依賴，涵養內需、培育消費需要無法一蹴而就，經濟增速下滑也是良性轉軌所必須付出的代價，不必因此放松對房地產市場的調控。

● 值此敏感時刻，政府應當維持在信貸、土地等方面的調控措施及力度。但仍需做出適當政策補充，例如對大量持有房地產的行為征收物業稅等。

本輪宏觀調控并非是從“新國十條”才開始的，實際上自2008年第四季度以來國務院以及各部委多次發布房價的調控措施，在信貸、土地買賣、住房供給、市場監管等方面均有所作為。隨后政策力度逐步加大，其中2010年4月17日發布的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱國十條）對整體調控政策做了較為全面的闡述。

從4月17號日的新政“國十條”出臺算起，至今已經過了四個月的時間。從調控效果上看，基本上實現了遏制房價的快速上漲的態勢，雖然絕對房價在不同城市出現不同程度松動的跡象，但是調控效果更多的體現為成交量的下降。

房地產投資決策主要取決于收益和成本，信貸政策通過增加購房成本來遏制投機性需求進而抑制房價上漲，這對資金充裕的投資者作用不是很大。但是作為市場信號，政府加大政策調控力度在一定程度上影響投資或投機的收益預期，降低投機沖動，達到抑制房價過快上漲的作用；同時限定購房套數是遏制投機性需求的直接有效手段。土地政策和調節住房供給結構是從供給方面來調控房價，市場監管力度的加強則是為完善市場秩序、保障市場有效運行創造條件。如果各項政策能得到有力實施，將對穩定市場預期、調整住房消費結構有重要影響，進而有利于遏制投機性需求、抑制房價過快上漲目標的實現。但需要注意的是，2007年的樓市調控并沒有使房價上漲的趨勢得到有效改變，而造成2008年房價下挫的原因是上半年四次上調準備金率的緊縮性貨幣政策以及金融經濟危機的影響。因此僅僅依靠目前的樓市新政可能無法有效遏制投機性需求，政府仍需在調整房價預期、增加投機性購房成本等方面進一步著力，而長久以來呼聲最高的稅收政策最值得期待。

圖1 2010上半年房地產開發投資同比增長

圖2 1-6月份房地產施工、新開工和竣工面積

一、房地產開發投資

調控政策對房地產行業的效力雖然還沒有充分體現，但毋庸置疑的是調控政策已然對房地產行業產生效用。不過從上半年的房地產開發投資上看，算是保持了高位，所受影響還并未充分體現。從上半年的數據上看，全國房地產開發投資19747億元，雖然同比增長與1-5月份相比回落了0.1個百分點，但從同比上看，依然增長了38.1%。1-6月份，全國房地產開發企業房屋施工面積30.84億平方米，房屋新開工面積8.05億平方米，同比分別增長 28.7%和 67.9%，與1-5月份相比分別下滑1.8和4.5個百分點。2010上半年房屋竣工面積為2.44億平方米，同比增長 18.2%，增速與1-5月份相比增加0.1個百分點。如圖1、圖2所示。

此外，房地產投資下滑速度也受到了保障性住房問責制的影響，在一定程度上相對放緩。但是，也可由此初步推斷，前期在房地產開發投資速度并未充分減緩的情況下，地產關聯產業商品價格卻出現下跌，應該更多是自身產能過剩的結果。

總體來看，結合銷售量增速快速下滑現狀以及再融資被凍結等因素的共同影響，可以預計的是未來房地產開發建設速度將會放緩。施工面積和新開工面積增速逐步下滑的可能性比較大。因此房地產開發投資在未來很有可能出現下滑。既然未來地產新開工難免出現回落，那么可以預料的是對相關產業的負面影響將逐步得到體現。由于工業企業在產能過剩的條件下勢必進入去庫存周期，這樣將與地產對關聯產業需求拉動的下降周期相重合，很有可能會對經濟增長產生不利的影響。除房地產可能對未來宏觀經濟走勢產生不利影響之外，我國當前宏觀經濟本身的運行仍存在許多隱憂。

二、宏觀經濟

2009年中國經濟超額完成GDP增長既定目標，這得益于去年極度非常規的宏觀政策拉動。可以說，今年的政策乃至GDP的理性回歸應當在預料之中。可以說，2010年上半年GDP增速下降應該不是什么值得驚奇的事情。但在4月份政府對瘋狂的房地產進行高調“嚴厲”的調控之后，這種預期GDP下降的論調卻以某種微妙的口吻表達出來。

毋庸置疑的是上半年的GDP增速確實已經出現回落。根據初步測算，上半年名義GDP達到了172840億元，實際同比增長11.1%；第二季度實際GDP同比增長10.3%，增幅比第一季度回落1.6個百分點，表明經濟增長有所放緩；經季調后，第二季度實際GDP環比增長2.1%，環比折年率達8.7%，如圖3所示。不過正如前文所說，這應該是GDP增速的理性回歸，而不是經濟進入下降或者衰退通道。

毋庸諱言的是我國當前宏觀經濟運行確實面臨著較為嚴峻的問題。就宏觀經濟總量而言，主要包括凈出口、消費、投資以及政府支出四個部分，其中最主要的又是前三個方面，依次分析如下。

圖4 6月份加工貿易出口額同比增幅回落

圖5 6月份對歐美出口額同比增幅回落

2.1、出口復蘇前景不明朗

在過去相當長的一段時間里，我國經濟的快速增長主要依靠出口導向型發展戰略，而最主要的出口對象是美國、歐盟以及日本等發達國家和地區。因此金融危機雖然原發于美國并在歐盟等發達國家和地區迅速蔓延，由于我國對出口的過度依賴，所以短期經濟增長遇到了巨大困難。調整經濟結構、合理化收入分配以最終改變經濟增長方式固然是解決我國經濟長期增長瓶頸的根本之道，但是由于路徑依賴等問題，出口情況的復蘇對短期內的經濟增長而言依然十分重要。但是出口復蘇前景不明朗，這無疑加劇了我國宏觀經濟短期內的發展難度，如圖4、5、6所示。

圖6 6月份機電產品、高新技術產品出口額同比放緩

圖7 美國消費者信心指數

圖8 美國紐約聯儲制造業指數

這主要是由于美國等發達國家的復蘇前景不明。其中最主要取決于美國的經濟走勢。分析如下：

①消費開支疲軟，消費者信心指數不理想。美國5月份商業銷售額下降0.9% 至1.090萬億美元；美國5月份的庫存銷售比為1.24，低于上年同期的1.41。此外，美國6月份零售銷售環比下降 0.5%，為連續第二個月下滑（5月份零售銷售月率下降1.1%），值得注意的是跌幅超出了預期，暗示今年下半年美國經濟復蘇步伐很有可能放緩。6月份商品零售額下降主要是受到汽車和汽油銷售下滑拖累。其中，汽車銷售額下滑了 2.3%，為今年2月以來最大降幅。同時，受汽油價格下跌影響，汽油銷售額當月下降2%。7月份密歇根大學消費者信心指數初值為66.5，遠低于6月份76.0的終值，并創下11個月新低，如圖29所示。同時，7月經濟現況指數跌至 75.5，創下 2009年11月以來新低。7月份的消費者預期指數降至60.6，創2009年3月以來新低。此外，消費者對未來12個月前景的預期指數降至2009年4月以來新低65.0。這一切很可能意味著美國消費者對經濟的憂慮情緒再度重燃：由于消費者開支占美國經濟總量中的70%，消費者信心指數大幅回調很可能預示美國經濟的疲軟。此外，黯淡的收入和就業前景將使消費者對開支保持謹慎態度。

②制造業等工業數據不理想。一度引領美國經濟復蘇的工業部門正在降溫。美國6月份工業產值略有增長，環比僅上升 0.1%，受汽車產值較大下降的拖累，其中6月份制造業產值環比下降0.4%。此外，工業產能利用率持穩于74.1%，但仍低于歷史均值（1972年至 2009年的產能利用率均值為 80.6%）。更具代表意義的是，根據紐約聯儲周四發布的制造業調查顯示，7月紐約州制造業指數由 6月份的19.57大幅降至5.08，如圖8所示，這反映出該地區制造業的放緩態勢。分析指標中，7月新訂單指數由17.53降至10.13，發貨指數由19.67降至6.31。截至目前為止，就業數據尚未出現明顯的惡化，財政赤字也有所收窄。不過美國經濟出現回落的原因：其一，財政的刺激效應逐步到期；其二，缺乏內生的經濟增長動力，拉動經濟增長的三駕馬車，到目前還很難看其中任何一駕馬車能承接下一輪經濟增長的重任：在前期美元不斷升值的條件下，美國出口遇阻；消費泡沫剛剛破，尚未恢復元氣；在沒有新技術可以規模化之前，投資還難以成為拉動經濟增長的新引擎。（如圖7、圖8）

圖9 6月份實際消費增速保持平穩

圖10 社會消費品零售總額季調環比和環比折年率

圖11 城鎮固定資產投資季調環比和環比折年率

2.2 消費穩中趨降

今年上半年，我國社會消費品零售總額72669億元，同比增長18.2%。6月份社會消費品零售總額同比增長18.3%，增幅比上月略回落0.4個百分點。扣除價格因素后，6月份消費實際增速約為15.4%，比前五月略有回落，如圖9所示。經季調后，6月份名義消費環比增長1.8%，增幅比上月回落0.2個百分點；環比折年率達23.7%，回落2.8個百分點，如圖10所示。

從分類產品看，上半年汽車類銷售同比增長 37.1%，家用電器和音像器材類增長28.8%。6月份汽車類同比增長28.3%，家用電器和音像器材類增長23.4%，增幅分別比上月回落3.7和11.3個百分點。在政策刺激下，熱銷產品的部分剛性需求提前釋放，加上未來房地產成交量的萎縮，預計未來實際消費增速將下降。

2.3 投資呈現穩步回落趨勢

上半年城鎮固定資產投資同比增長 25.5%。6月份當月城鎮固定資產投資同比增長 24.9%，增幅比上月回落0.5個百分點，詳細數據分析見表1。經季調后，6月份城鎮固定資產投資環比增長4.8%，增幅比上月提高1.6個百分點；環比折年率為74.6%，提高28.9個百分點，如圖11所示。

此外，可以預計未來實際投資同比增速將進一步回落，原因在于：①房地產調控必然會影響到未來的投資增長；②政府對地方融資平臺的警覺必然會影響到地方投資的增長；但降幅有限，全年投資仍會維持一個不錯的增速，原因在于城鎮化進程的不斷推進以及鼓勵民間投資政策的不斷出臺；③國家在“調結構”過程中將鼓勵某些行業投資和區域投資。

綜合來看，當前中國經濟運行形勢嚴峻，短期經濟增長面臨的風險加大。

表1 6月份城鎮固定資產投資