拯救房產(chǎn)呼喚“三多”并進(jìn)

文/宋學(xué)印

4月份史上“最嚴(yán)厲”的房產(chǎn)調(diào)控政策“國(guó)十條”出臺(tái)后，部分地區(qū)房產(chǎn)價(jià)格上升過(guò)快的勢(shì)頭有所遏制，新上市房產(chǎn)交易量也出現(xiàn)大幅下跌。然而，經(jīng)過(guò)近百日市場(chǎng)觀望和博弈，進(jìn)入7、8月份后，杭州、上海、南京和深圳等東部一線城市的房產(chǎn)交易量開(kāi)始呈現(xiàn)抬頭之勢(shì)。好像無(wú)論經(jīng)歷多么嚴(yán)酷的寒冬，房產(chǎn)市場(chǎng)總能在短暫沉寂后再次“欣欣向榮”。面對(duì)這種“春風(fēng)吹又生”局面，國(guó)慶節(jié)前中央二次調(diào)控政策出臺(tái)，國(guó)慶節(jié)后多地已出臺(tái)限購(gòu)令。我們?cè)撛趺纯创?dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)？

（一）高房?jī)r(jià)這種欲罷不能的態(tài)勢(shì)不是房產(chǎn)商營(yíng)銷(xiāo)策略所能解釋的，房?jī)r(jià)的高低也與房產(chǎn)商道德沒(méi)有關(guān)系

盡管房產(chǎn)商一度成為“四大惡人”之首，囤地、惜盤(pán)和捂售一度成為最令人義憤填膺的詞匯，地產(chǎn)老總?cè)沃緩?qiáng)一度被戲稱(chēng)為“中國(guó)最想揍的人”，但在喧囂的背后，那些造房子的商人和其他普通商人并沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別，他們都是追求利益最大化的商人。房子這種商品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，房產(chǎn)商制定離譜的高價(jià)格，將不僅無(wú)助于高收益，而且會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)商較短時(shí)間內(nèi)無(wú)法收回投資從而承受高昂的貸款成本，這點(diǎn)房產(chǎn)商比普通民眾更清楚。

實(shí)際上，高房?jī)r(jià)與房產(chǎn)供需不平衡的市場(chǎng)狀況直接相關(guān)，且需求都深深根植于中國(guó)向現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型過(guò)程中。一是城市化進(jìn)程帶來(lái)的住房需求。我國(guó)目前城市化水平只有46.6%，不僅與發(fā)達(dá)國(guó)家85%的城市化水平相距甚遠(yuǎn)，也不及世界平均水平。我國(guó)大約有6到7億農(nóng)民身在農(nóng)村，而未來(lái)農(nóng)業(yè)只需要1.5-2億農(nóng)民就可生產(chǎn)足夠多的糧食，約5億農(nóng)民必然求職求住于城市，且往往是求職機(jī)會(huì)較多的大中型城市。城市化形成巨量的剛性住房需求，基本上“封住”了大中型城市未來(lái)10年房子價(jià)格全面大幅下降的可能。

二是資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)型帶來(lái)的房產(chǎn)投資需求。這種需求實(shí)際上符合“理性人”的經(jīng)濟(jì)選擇。目前居民對(duì)持有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保值增值的渠道可主要分為銀行儲(chǔ)蓄、基金投資、股權(quán)投資和房產(chǎn)投資四大塊。但正如大家所觀察到的，銀行利率偏低，增長(zhǎng)性基金較少，在尚未健全的股市規(guī)則下股市風(fēng)險(xiǎn)又較大，這種不豐富不健全的投資機(jī)會(huì)格局留給中產(chǎn)階級(jí)及以上居民唯一一條具有較高收益率預(yù)期的增值渠道即房產(chǎn)投資，從而形成按捺不住的房產(chǎn)投資需求。

三是家庭結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型帶來(lái)的換代住房需求。傳統(tǒng)普遍存在的“四代同堂”情形，在當(dāng)今中國(guó)亦多少有了點(diǎn)博物館的感覺(jué)。日益明顯的家庭結(jié)構(gòu)微型化和分散化趨勢(shì)，在住房上則表現(xiàn)為需求的翻倍。當(dāng)前80后一代正漸次步入社會(huì)，家庭結(jié)構(gòu)微型化帶來(lái)的換代住房需求必然顯現(xiàn)，精裝小戶(hù)型等新房深受青年人青睞正是這種需求的印證。

這三種需求都深深根植于國(guó)家向現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型所必然內(nèi)含的三個(gè)并列轉(zhuǎn)型過(guò)程，即城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)（城市化）轉(zhuǎn)型、資本結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和社會(huì)家庭結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。三種轉(zhuǎn)型具備的不可逆性，意味著由此引發(fā)轉(zhuǎn)換而來(lái)的三種房產(chǎn)需求，都多少帶有剛性需求的特質(zhì)。在三種結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型步入新的穩(wěn)定狀態(tài)前，我國(guó)房產(chǎn)需求高于供給進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企的局面短期內(nèi)難以徹底改變。

（二）房貴的一個(gè)重要因素是地貴，房?jī)r(jià)漲幅高主要來(lái)自地價(jià)漲得快

房?jī)r(jià)的一個(gè)主要構(gòu)成是地價(jià)。就當(dāng)前情況來(lái)說(shuō)，土地成本一般是房子價(jià)格的30%-50%左右，是房子價(jià)格中最大的一塊。而任何經(jīng)濟(jì)體都有三個(gè)最基本的生產(chǎn)要素——?jiǎng)趧?dòng)力、資本和土地，三者的價(jià)格是由要素的市場(chǎng)供需狀況所左右。長(zhǎng)期來(lái)，我國(guó)勞動(dòng)力價(jià)格較低、勞動(dòng)力所得占GDP比重偏低，很大程度上都可歸結(jié)為勞動(dòng)力供給的相對(duì)過(guò)剩，反觀資本和土地，則因?yàn)樽陨淼南∪毙远鴥r(jià)格不斷升高。土地的特殊之處還在于其供給量的相對(duì)固定。城市化的加速和土地稀缺性的加劇同步，土地價(jià)格的飆升也就不難理解。

房?jī)r(jià)漲幅高相當(dāng)一部分來(lái)自于地價(jià)漲得快。由于國(guó)民收入基本在勞動(dòng)力、資本和土地的持有者間分配，三者的價(jià)格就成了實(shí)際上的衡量器。而隨著國(guó)民收入增長(zhǎng)，勞動(dòng)力所得比重出現(xiàn)相對(duì)下降，資本和土地所得比重必然分享較快增長(zhǎng)，土地憑借其稀缺性和“絕版性”，使土地價(jià)格增長(zhǎng)率不僅高于資本價(jià)格增長(zhǎng)率，也遠(yuǎn)高于GDP增長(zhǎng)率就是自然而然了。

（三）解決之道或可從“三多”入手，即提供較多的土地供給（或更高的容積率）、拓展更多的資本投資渠道、允許更多的廉租房建設(shè)

——提供較多的土地供給是解決房產(chǎn)需求大于供給問(wèn)題的重要途徑。中國(guó)耕地較少使土地供給量受到制約，但適量增加居民住房的土地供給并不直接是指從公共用地和農(nóng)田用地中規(guī)劃更多的住宅用地，而可從另外兩條途徑獲得，一是通過(guò)城鎮(zhèn)危舊房拆遷改造和老廠區(qū)土地更新中的存量轉(zhuǎn)換；二是通過(guò)提高規(guī)劃住宅用地的容積率的增量?jī)?yōu)化，從而增加更多的住宅用地。

——拓展更多的資本投資渠道，避免“準(zhǔn)剛需”的添亂。我國(guó)房產(chǎn)需求可大致細(xì)分為兩部分，第一部分是基本住房和改善性住房需求，可稱(chēng)之為真正的“剛需”；第二部分可稱(chēng)之為房產(chǎn)投資需求。為何房產(chǎn)投資在我國(guó)無(wú)論多么嚴(yán)酷的政策寒冬下總能“春風(fēng)吹又生”？實(shí)際上，在居民長(zhǎng)期面臨投資渠道匱乏和其他投資工具收益較低的環(huán)境下，房產(chǎn)投資需求事實(shí)上已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槟撤N“準(zhǔn)剛需”了。為化解房產(chǎn)投資需求，一要繼續(xù)加快資本市場(chǎng)建設(shè)步伐，加緊完善股權(quán)市場(chǎng)的法治規(guī)則，降低散戶(hù)進(jìn)行股市投資承擔(dān)的較大風(fēng)險(xiǎn)，拓展大眾參與房產(chǎn)投資以外的投資渠道。二要?jiǎng)?chuàng)新資本投資工具，比如設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資基金，投資者購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金，雖然對(duì)個(gè)人而言仍是房產(chǎn)投資，但并沒(méi)有直接增加房產(chǎn)需求，反而等于為增加房產(chǎn)供給而努力。

——允許更多的廉租房、經(jīng)適房建設(shè)，為“剛需”雪中送炭。未來(lái)的10-20年大量農(nóng)民離開(kāi)農(nóng)村到大中型城市求職求住是城市化發(fā)展的客觀趨勢(shì)，相比這部分城市新人口的收入增長(zhǎng)，商品房仍然是奢侈品。這部分需求是實(shí)實(shí)在在的“剛需”，在短期內(nèi)只有大量供給廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房或者提供一定的住房補(bǔ)貼才能“雪中送炭”。