也談拍賣中的優先購買權

□/張曉明

也談拍賣中的優先購買權

□/張曉明

中國的優先購買權制度可追溯到中唐以前。早在北魏時期，我國已有親族的優先受田權及優先占有權。及至中唐、五代，優先購買權制度較為明確地得到了體現，出現了親族、地鄰對不動產買賣的優先購買權。宋代在保留了不動產買賣中的親族、地鄰優先購買權的同時，還規定了典主的優先購買權。并首次對優先購買權的順位作了較為詳細的規定。元代與宋代的優先購買權雖有一些變化，但也基本相同。明清雖法無明文，但優先購買權制度已深入人心而為習慣法認可。自清末而后，宗族的優先購買權制度逐漸衰落，而不動產買賣中的優先購買權已更多地體現相鄰關系。清朝末年，《大清民律草案》廢除了親族的優先購買權而規定了承典人、承租人的優先購買權并產生了租佃人的優先購買權和合伙人的優先購買權，表明了優先購買權已向保護占有、使用關系中占有、使用人的利益過渡。新中國成立后，基于經濟發展的需要，也在民法通則、公司法、合伙企業法中規定了共有關系中的優先購買權、租賃關系中的優先購買權、合伙關系的優先購買權、中外合資經營企業的優先購買權、住房制度改革的優先購買權等。

優先購買權又稱先買權，分為法定優先購買權、行政優先購買權、約定優先購買權和裁定優先購買權。

一、法定優先購買權

（一）財產共有人的優先購買權

我國《民法通則》第78條第三款規定：“按份共有財產的每一人有權要求將自己的份額分出或轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。”我國《物權法》第101條規定：“按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第92條規定：“共同共有財產分割后，一個或數個共有人出賣自己的分得的財產屬于一個整體或者配套使用，其原共有人主張優先購買權的，應當予以支持。當其他共有人明確表示（最好是書面的方式）不愿購買或不愿按同等條件購買時，共有人可將房屋出賣給其他人。否則，其他共有人可請求撤銷房屋買賣合同和賠償損失。”

共有人的先買權是一種法定權利，具有物權性質。如果九個共有人都想購買這項份額，應由轉讓份額的共有人決定將其份額轉讓給哪一個共有人。當共有人和承租人都有先買權時，共有人享有優先權，因為共有人的物權在先，因為按份共有人所享有的先買權是按份共有權中派生出來的一項權利。盡管按份共有人只是按照份額享有權利并承擔義務，但按份共有人是整個共有財產的所有人之一，并有義務維護共有財產完整?？梢?，共有人的優先權是共有權中包括的權利。

而對于租賃權來說，盡管法律對租賃權的保護規定已具有物權的特點，但主要是基于合同所產生的債權。按照民法的一般規則，當物權與債權并存時，物權具有優先于債權的效力。再有，法律確認承租人享有先買權主要是為了穩定承租關系。《合同法》第228條規定：租賃物在租賃間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。也就是說，承租人的租賃權在租賃期間不因所租房屋所有人的變更而自動終止。

（二）承租人的優先購買權

我國《合同法》第230條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利?！眹鴦赵骸冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第11條規定：“房屋所有人出賣租出房屋須提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。”最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”可見，房屋承租人的先買權是《合同法》明確規定的權利，是法定優先購買權，無需當事人約定，自租賃關系成立時產生，在符合法定條件時可以行使。

承租人的共同居住人也享有先買權，但必須具備兩個條件：一是共同居住人必須是承租人的家庭成員或受其扶養或贍養的人，其他共同居住的人不能享有先買權。二是承租人在房屋租賃期間死亡，與其共同居住的人在承租人死亡后繼續居住在承租房屋內。理由是，首先，與承租人共同居住的家庭成員或受其扶養或贍養的人，一般都是生活上對承租人有依賴的人，承租人的財產利益與他們的利益密不可分，在某種意義上說，承租人的利益就是他們的利益。其次，按《合同法》第234條規定：“承租人在房屋租賃期間死亡后與其共同居住的人可以按原租賃合同繼續租賃該房屋。”這時共同居住的人實際成了承租人，應當享有先買權。

共有人和承租人的先買權都是一種期待權，只有共有人或出租人在出賣房屋時，其他共有人或者承租人在同等條件下才產生這種權利。

（三）相鄰關系優先購買權

農民自建房或者合建房，是在集體的土地所有權和私人的宅基地使用權基礎上建立起來的。其中，宅基地使用權是國家政策賦予農村居民的福利性用地，有的是免費供給的，有的是象征性收費供給的。村、組集體與農村業主之間，實質上形成了宅基地使用權的若即若離的共有關系。現行政策規定，農村居民出租自己的房屋，村、組集體沒有權利收取農民的費用。但是，農民出售自己的房屋，村、組集體則具有先買權。

城鎮商品房的業主相鄰關系，是針對每一棟樓房或者每一個建筑物小區而言的，業主處分自己專有部分的房屋，有著相對的自主權與獨立性。業主無權處分屬于大家共有的建筑物及其附屬設施。假如業主要求分割能夠分割的共有物，如小區會所、游泳池、商鋪等按份共有或者共同共有的份額，那么，會所、游泳池、商鋪等存在共有關系的業主，在同等條件下享有先買權。

（四）股東關系、合資關系、合伙關系、利用職務開發技術成果關系的優先購買權

《公司法》第35條規定：“有限責任公司股東之間可以相互轉讓其全部或部分出資。股東向股東以外的人轉讓其出資時，必須經全體股東過半數同意。不同意轉讓的，股東應當購買該轉讓的出資，如果不購買該轉讓的出資，視為同意轉讓。經股東同意轉讓的出資，在同等條件下，其他股東對該出資有優先購買權?！薄豆痉ā返?3條規定：“有限責任公司在新增資本時，原有股東有優先購買權?！薄吨型夂腺Y經營企業法實施條例》第23條規定：“合營一方如向第三者轉讓其全部或部分出資款，須經合營他方同意，并經審批機構批準，合營一方轉讓其全部或部分出資時，合營他方有優先購買權?！薄逗匣锲髽I法》第22條規定：“合伙人依法轉讓其財產份額時，在同等條件下，其他合伙人有優先受讓的權利。”

當股東自身財產不足以清償其債務時，法院可以強制轉讓股權來償債。此時公司其他股東仍然享有優先購買權。《公司法》第73條規定：“人民法院依照法律規定的強制執行程序轉讓股東的股權時，應當通知公司及全體股東，其他股東在同等條件下有優先購買權。其他股東自人民法院通知之日起滿二十日不行使優先購買權的，視為放棄優先購買權?！薄逗贤ā返?26條規定：“法人或者其他組織訂立技術合同轉讓職務技術成果時，職務技術成果的完成人享有以同等條件優先受讓的權利?！?/p>

二、行政規定的優先購買權

（一）行政管理的優先購買權

《文物保護法》第58條規定：“文物行政部門在審核擬拍賣的文物時，可以指定國有文物收藏單位優先購買其中的珍貴文物。購買價格由文物收藏單位的代表與文物的委托人協商確定。”行政優先購買權不是法律直接規定的，而是文物行政部門根據行政法律的授權通過單方指定的方式創設的，它不屬于法定優先購買權。

（二）住房制度改革中的優先購買權

1988年國務院辦公廳轉發住房制度改革領導小組《關于鼓勵職工購買占有舊住房的意見》（七）、（九）中規定：“出售舊住房時，原住戶有優先購買權。”“職工購買舊房五年后即有權出售，原出售單位有優先購買權?！?994年國務院《關于深化城鎮住房制度改革的決定》第14條規定：“職工購買公有住房要堅持自愿的原則，新建公有住房和騰空的舊房實行先售后租并優先出售給住房困難戶?！?999年建設部頒布的《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》第6條第1款第5項規定：“對公有住房和經濟適用住房擁有部分產權的個人要求將已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，原產權單位有優先購買權。”由上可知，住房制度改革中的先買權主要有三類，即原住戶的優先購買權，住房困難戶的優先購買權，原產權單位的優先購買權。

三、約定優先購買權

（一）物權占有人的優先購買權

物權占有人就是目前使用財產的人。為了交易完成后更有利于標的交付，應當給予物權占有人優先購買的機會，這對其他競買人也沒有什么不公平。

（二）部分標的租賃業主征得委托方同意給予整體標的優先購買權

對承租部分房屋的人是否有優先購買權，最高人民法院在答復江蘇省高級人民法院復函中說，應從以下兩個方面綜合考慮：第一，從房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優先購買權應僅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優先購買權。第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優先購買權；反之，則不宜認定其對全部房屋享有優先購買權。但是在難以分清、沒有明確界定的情況下，拍賣人應當征得委托方同意，給予租賃部分標的的業主先買權。

四、裁定優先購買權

人民法院生效判決和人民法院裁定書可以形成優先購買權。最高人民法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第14條規定：“人民法院應當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人或其他優先權人于拍賣日到場。”第19條規定：“拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債?！?/p>

江西法制報社）