基于GIS的地價(jià)審核監(jiān)測(cè)系統(tǒng)研究和應(yīng)用

寧波市國(guó)土資源局鎮(zhèn)海分局 金明榮 樓立明 陳紅平

基于GIS的地價(jià)審核監(jiān)測(cè)系統(tǒng)研究和應(yīng)用

寧波市國(guó)土資源局鎮(zhèn)海分局 金明榮 樓立明 陳紅平

一、地價(jià)管理的重要意義

地價(jià)，即土地價(jià)格，是土地所有者權(quán)益的體現(xiàn)，是土地管理的一個(gè)基礎(chǔ)信息。我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度改革的核心在于土地有償使用，而有償使用的前提在于引入了地租地價(jià)理論，使土地資產(chǎn)有了地價(jià)這個(gè)量的尺度和標(biāo)準(zhǔn)，并能在市場(chǎng)上得以實(shí)現(xiàn)。近20年來，國(guó)家建立起了地價(jià)評(píng)估制度，制定了一系列地價(jià)政策和地價(jià)管理措施，為全面推進(jìn)國(guó)有土地使用制度改革，建立和規(guī)范土地市場(chǎng)發(fā)揮了積極作用，同時(shí)通過地價(jià)管理帶動(dòng)了國(guó)有土地有償使用中的有關(guān)配套工作，有效地促進(jìn)了土地資源的優(yōu)化配置，調(diào)控了土地供求關(guān)系，保障了不同權(quán)利主體間的土地收益分配，同時(shí)也科學(xué)顯化了土地資產(chǎn)，為實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)管理提供了基礎(chǔ)。

為加強(qiáng)地價(jià)管理，國(guó)家出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)［2001］15號(hào)）等文件，規(guī)定涉及土地資產(chǎn)處置、供地價(jià)格確定等，一律要經(jīng)過內(nèi)部會(huì)審，集體決策。但由于大部分土地估價(jià)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)已經(jīng)與行政機(jī)關(guān)及其所屬事業(yè)單位脫鉤，按照《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國(guó)土資發(fā)［2001］44號(hào)）和國(guó)土資源部《土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒皋k法（試行）》，取消了土地估價(jià)結(jié)果確定制度，改為土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒?，而且備案的范圍也僅限于企業(yè)改制涉及的土地估價(jià)報(bào)告和土地評(píng)估機(jī)構(gòu)完成的土地估價(jià)項(xiàng)目業(yè)績(jī)清單，因此，諸如國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓底價(jià)，協(xié)議出讓土地價(jià)格，劃撥用地價(jià)格，收回、收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)價(jià)格，劃撥用地補(bǔ)交出讓金價(jià)格，建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收超出容積率補(bǔ)交出讓金價(jià)格，出讓土地改變用途補(bǔ)交出讓金價(jià)格等，往往以評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果作為參考，雖然有集體決策機(jī)制，但是個(gè)案的評(píng)估結(jié)果是否合理，缺乏一個(gè)比較規(guī)范的評(píng)價(jià)和監(jiān)測(cè)機(jī)制。

二、基于GIS的地價(jià)審核監(jiān)測(cè)系統(tǒng)設(shè)想

目前土地價(jià)格高漲，土地價(jià)格審核確定顯得尤為重要，也引起了廣大土地管理工作者的重視。從地價(jià)本身性質(zhì)來看，地價(jià)具有明顯的時(shí)間和空間分布規(guī)律，地價(jià)的上漲或回落總是有一定的規(guī)律性，相同區(qū)位的地價(jià)應(yīng)該是比較接近的，即地價(jià)反映了土地的可替代性原理。因此，如果能通過提取各類用地的平均價(jià)格水平及其地價(jià)變化趨勢(shì)信息，建立城市地價(jià)監(jiān)測(cè)體系（地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)或地價(jià)評(píng)估樣點(diǎn)），掌握城市地價(jià)的發(fā)展和變化規(guī)律，實(shí)現(xiàn)地價(jià)信息（評(píng)估樣點(diǎn)）在GIS平臺(tái)下的輸入、審核、分析、預(yù)警功能，作為地價(jià)評(píng)估結(jié)果審核的依據(jù)和地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的平臺(tái)，能為地價(jià)管理部門提供一定的輔助決策功能。

該系統(tǒng)設(shè)想通過結(jié)合GIS、數(shù)據(jù)集成、信息處理和數(shù)據(jù)庫(kù)等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)地價(jià)信息可視化動(dòng)態(tài)發(fā)布及基于地圖的地價(jià)審核、自動(dòng)評(píng)估、地價(jià)預(yù)警、動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)等功能。系統(tǒng)設(shè)計(jì)的總體目標(biāo)如下：

1、建立快速、準(zhǔn)確、直觀的數(shù)據(jù)采集更新系統(tǒng)，能在地圖上實(shí)時(shí)更新地價(jià)樣點(diǎn)信息。

2、建立具有一定決策支持功能的地價(jià)審核系統(tǒng)，能利用歷史的時(shí)空地價(jià)信息為決策者提供審核地價(jià)所需要的相關(guān)綜合信息，通過建立收件、初審、科長(zhǎng)審核、局長(zhǎng)審核或地價(jià)會(huì)審的地價(jià)審核流程，實(shí)現(xiàn)地價(jià)審核的網(wǎng)上辦公。

3、利用系統(tǒng)中動(dòng)態(tài)、實(shí)時(shí)更新的樣點(diǎn)地價(jià)信息，建立面向局域網(wǎng)的地價(jià)信息查詢系統(tǒng)，該系統(tǒng)能根據(jù)不同的時(shí)空條件（某時(shí)期某區(qū)域）或?qū)傩詶l件（某土地類型）等進(jìn)行模糊查詢，結(jié)果可在地圖上直接給出或生成報(bào)告。

4、建立地價(jià)高級(jí)分析系統(tǒng)，能利用歷史樣點(diǎn)地價(jià)信息和監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)信息，自動(dòng)計(jì)算分析一些指標(biāo)（如地價(jià)指數(shù)等），為有關(guān)地價(jià)管理工作人員提供數(shù)據(jù)參考。

5、建立面向局域網(wǎng)的地價(jià)自動(dòng)評(píng)估系統(tǒng)，根據(jù)系統(tǒng)中的歷史樣點(diǎn)地價(jià)信息和地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)信息，能對(duì)新地塊地價(jià)進(jìn)行自動(dòng)評(píng)估，為地價(jià)簡(jiǎn)單測(cè)算提供依據(jù)。

6、建立地價(jià)預(yù)警系統(tǒng)，通過對(duì)地價(jià)監(jiān)測(cè)指標(biāo)的測(cè)算分析，應(yīng)用預(yù)警理論和方法，通過設(shè)計(jì)預(yù)警指標(biāo)，當(dāng)某個(gè)區(qū)域或個(gè)案出現(xiàn)異常地價(jià)變動(dòng)時(shí)，系統(tǒng)可根據(jù)預(yù)先設(shè)定的閾值，適時(shí)提出預(yù)警。

圖1 系統(tǒng)總體流程圖

7、建立完善的數(shù)據(jù)維護(hù)系統(tǒng)，使用戶能維護(hù)樣點(diǎn)歷史信息和地圖空間數(shù)據(jù)。

三、系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)

該系統(tǒng)目前已經(jīng)在寧波市國(guó)土資源局鎮(zhèn)海分局得到了應(yīng)用。

圖2 評(píng)估樣點(diǎn)導(dǎo)入界面

系統(tǒng)以Mapxtreme為平臺(tái)，1：2000城鎮(zhèn)地籍圖（農(nóng)村部分為1：10000土地利用現(xiàn)狀圖）和遙感圖為基礎(chǔ)底圖，主要由以下的功能模塊組成：

1、地價(jià)信息收集

（1）地價(jià)調(diào)查數(shù)據(jù)可通過批量導(dǎo)入功能錄入系統(tǒng)，空間位置直接在地圖上進(jìn)行標(biāo)注，或者通過導(dǎo)入dxf圖行數(shù)據(jù)，進(jìn)行空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)連接。

（2）待審核地價(jià)評(píng)估數(shù)據(jù)可通過導(dǎo)入收件功能，把屬性數(shù)據(jù)和空間數(shù)據(jù)（紅線、地形）相關(guān)信息錄入系統(tǒng)，系統(tǒng)自動(dòng)連接屬性和空間數(shù)據(jù)，進(jìn)入下一流程。

對(duì)導(dǎo)入的地價(jià)樣點(diǎn)，可添加照片、評(píng)估報(bào)告等附件，供地價(jià)審核人員參閱；如果是作為地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，則可進(jìn)行自動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化，即把地價(jià)內(nèi)涵統(tǒng)一到標(biāo)準(zhǔn)宗地的內(nèi)涵上（主要是土地開發(fā)程度、容積率、估價(jià)期日、土地使用年期等）。

2、地價(jià)審核

收件后根據(jù)地價(jià)評(píng)估樣點(diǎn)的類型，選擇初審或集體會(huì)審（根據(jù)鎮(zhèn)海區(qū)地價(jià)評(píng)估管理暫行規(guī)定，除單宗土地面積50平方米以下且地價(jià)20000元以下外，協(xié)議出讓地價(jià)，收回、收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)價(jià)格，劃撥用地補(bǔ)交出讓金價(jià)格，建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收超出容積率補(bǔ)交出讓金價(jià)格等評(píng)估報(bào)告需集體會(huì)審?fù)ㄟ^），進(jìn)入地價(jià)審核流程。

圖3 地價(jià)審核宗地比較界面

對(duì)一般評(píng)估報(bào)告，審核流程為初審—科長(zhǎng)審核—局長(zhǎng)審核—備案；對(duì)集體會(huì)審評(píng)估報(bào)告，則在收件環(huán)節(jié)后轉(zhuǎn)入會(huì)審，由具有會(huì)審職能的相關(guān)人員進(jìn)行地價(jià)審核，填寫審核意見，明確是否予以通過，對(duì)有不同意見的評(píng)估報(bào)告，則通過采用集體討論等方式進(jìn)行確定。

在地價(jià)審核時(shí)，審核人員可以查看估價(jià)報(bào)告、照片、地形等資料，可以在圖上查看所區(qū)位、周邊配套情況，在此基礎(chǔ)上，可以通過系統(tǒng)篩選，與周邊類似用途的宗地價(jià)格進(jìn)行比較，從而對(duì)評(píng)估地價(jià)的合理性進(jìn)行判斷。

對(duì)比較的每宗地價(jià)樣點(diǎn)，可以通過在綜合篩選結(jié)果中雙擊該條記錄，自動(dòng)在圖上進(jìn)行定位，為本宗地的價(jià)格提供參考。

在地價(jià)審核人員對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行審核后，可選擇通過審核和退回兩個(gè)選項(xiàng)，其中選退回時(shí)須注明原因，反饋給評(píng)估單位進(jìn)行修改或待所有意見全部反饋后提交集體討論。

圖4 地價(jià)指數(shù)生成界面

對(duì)審核通過的評(píng)估樣點(diǎn)，系統(tǒng)自動(dòng)進(jìn)行備案，納入數(shù)據(jù)庫(kù)管理，用戶也可以選擇其中有代表性的樣點(diǎn)，作為地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，用以計(jì)算地價(jià)指數(shù)和其他高級(jí)應(yīng)用分析。

3、地價(jià)信息查詢、分析

（1）能根據(jù)不同的時(shí)空條件（某時(shí)期某區(qū)域）或?qū)傩詶l件（某土地類型）等進(jìn)行模糊查詢，結(jié)果可在地圖上直接給出或生成報(bào)告。

（2）地價(jià)指數(shù)生成

系統(tǒng)可通過設(shè)定的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，自動(dòng)進(jìn)行地價(jià)指數(shù)測(cè)算，提供按月、按季度或按年的曲線報(bào)告。

4、地價(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警

對(duì)地價(jià)樣點(diǎn)，通過設(shè)定區(qū)域、價(jià)格類型和時(shí)間范圍后，對(duì)價(jià)格敏感程度進(jìn)行監(jiān)測(cè)和預(yù)警，例如價(jià)格波動(dòng)范圍、與一定區(qū)域內(nèi)平均價(jià)格差異或指定的價(jià)格區(qū)間等，如超過預(yù)先設(shè)定的閾值，則適時(shí)提出預(yù)警。

5、地價(jià)自動(dòng)評(píng)估

根據(jù)最新的寧波市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)及相應(yīng)的地價(jià)修正體系，按照基準(zhǔn)地價(jià)修正法，對(duì)圖上指定位置，進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，為相關(guān)工作人員提供參考。

系統(tǒng)還可提供距離和面積量算等數(shù)字化管理基本功能，在實(shí)踐應(yīng)用中取得了較好的效果，為地價(jià)管理提供了新的技術(shù)手段，提高了工作效率，值得進(jìn)行進(jìn)一步的研究應(yīng)用。

圖5 地價(jià)預(yù)警界面

圖6 地價(jià)自動(dòng)評(píng)估界面