k樓市收官之戰解讀南京樓市年終成績單

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2010年11月，搜房網率先發布了2010年南京地產網絡人氣榜，并且公布了南京住宅成交金榜及二次調控南京房價漲幅榜。時值年末的南京樓市，今年的成績單究竟能打多少分?在降價潮，政策雙重壓力下，11、12月南京樓市的收官之戰究竟成色幾何7樓市大規模降價潮究竟會否出現?春節前的南京樓市究竟向左走還是向右轉?年末出手的機會又在哪里?本期搜房觀察邀請一線樓盤操盤手、代理公司代表、業內專家，媒體記者共同討論。

2010年注定是南京地產最不平凡的一年。宏觀調控、二次調控，限購令、禁漲令等一道道利劍，將火熱的樓市打入谷底。然而在金九銀十諸多樓盤的低價、剛需轟炸下，新政下依然出現了諸多“日光盤”，甚至“夜光盤”。

樓市一再調控中高端住宅項目表現搶眼

搜房網數據監控中心發布了2010南京住宅成交金榜數據，呈現這樣幾個特點：銷售套數TOP樓盤中，竟有2家是單價在15000甚至20000以上的中高端住宅項目，其余8家樓盤均為萬元以下的剛需樓盤。其中江北大盤就占了一半，江寧2家，城中、河西、城南各1家。而成交面積TOP10榜單上，則又出現了中海鳳凰熙岸、保利香檳國際兩大豪宅項目。

對此，南京房促會秘書長張輝認為，現在品牌是重要因素，產品創新、務實的價格、獨特的資源都是重要的因素。往年的榜單排名前十的普遍有幾個特征，第一大盤，第二中低價樓盤，大盤加低價保證了成交量比較高。而今年的榜單出現了很多新面孔，第一是品牌開發商的樓盤，第二具有獨特資源的樓盤也很突出，比如中海鳳凰熙岸，具有唯一性；第三，戶型創新的樓盤表現也很突出，比如金地自在城，戶型創新、增值空間大：第四是務實價格策略的類盤，比如保利，他們的價格比較務實根據消費者的預期進行定價，他們也取得了較快的銷售速度。

搜房網的資深房產博友劉永超提出，今年的榜單還顯示了市場走勢的變化，以前是以價取勝，今年出現了分化的趨勢，價格低并不是唯一的市場策略，價格低，質量不高，購房人也不認可。4月是樓市很大的分水嶺。新政是從信貸方面進行制約，制約了相當一部分的剛性需求，市場進入了觀望態勢，市場出現了明顯的分化，品質好的樓盤仍然受到追捧，而性價比低的樓盤出現了滯銷狀態。市場從。9年下半年到10年4月前市場一直很熱，4月新政以后供求關系沒有發生根本的逆轉，房價依然堅挺，這就是造成了口碑好的樓盤取得了比較好的成績，以前江北獨占大頭。今年萬達是第一，它品質好，但是價格低于周邊的房價。保利開出不到1.7萬的價格，周邊基本在2萬，所以得到了購房人的認可。這個趨勢以后還會進一步加強。

觀望與降價博弈降價是個別案例

張輝還表示，這次調控主要集中在四個方面，第一抑制需求，包括停貸、限購、增加稅收。希望通過需求規模的降低來改變之前供不應求的關系，希望形成供大于求。第二是增加供應，第三增加土地的供應。第四直接干預房價，三個月之內不準漲價，泰州每次漲價不能超過3％，全年漲價不超過8％。但是供應量不足又把房價給支撐住了。這里面也有政府的大智慧。開發商資金來源全部限制住也不可能，短期內開發商的資金鏈不會出現系統的普遍的緊張，就不會出現普遍的降價。短期需求的抑制發生了作用，但是這是不是長效的機制要打個問號。供應到現在都沒有形成有效的放大，即使明年放大，影響再推遲兩三年，這幾年供應緊張的局面沒有得到解決，從兩三年的時間來看，供求關系不會使房價下滑，上漲則有很大的可能性。只要供應不放量，肯定是漲價的，光高壓制需求是永遠壓不住的。短期還要看調控的時間。時間拖得越長，對開發商資金影響會越來越大。張輝判斷明年2季度，政策可能會面臨著回暖。房地產的政策環境也會回暖。明年2季度之前蘇寧的這種現象是個案，企業自身的情況千差萬別，大幅降價是偶然事件。目前所有的市場環境不可能大幅降價。

世聯地產南京公司研究部經理吳志輝同樣對南京房市的后期發展偏樂觀。他認為，這幾年是南京歷史上的最高點。總體價格上揚幅度不會太快，這種價格上漲空間不會太大，成交量又最大的時候，會帶來一種開發模式，以快速跑量滾動開發，用規模贏取市場。過去五年政府土地供應完成率處于55％到65％。揚子晚報資深房產記者李匯豐認為，2007年里拿地的就決定了今天的格局肯定要改變，房子賣得好，是購房者投的票。樓市將留下兩部分人——不缺錢的開發商和不缺錢的購房人。離開的將是缺錢的和走錯路的開發商，缺錢的購房人。

剛需或投資年底該如何置業

對于消費者是否應抓緊時機在年底置業7大眾證券報資深產經記者成曦建議，首先選好區域，如果作為投資置業，價格則越低越好，自己對市場判斷好。

博友劉永超表示，具體問題具體分析，如果剛需有錢就買，能買得起就買。他在2007年房市最高點買的房，當時只有3萬塊，江北特價首付5萬，他就買了。然而，對于投資者，他不建議現在買。

南京房促會秘書長張輝認為，從樓市運行的方向看向下趨勢更強。不是一個普遍性的買房時期，短期內很難出現上漲，出現小幅概率非常大，不是系統買房時機，可以稍微等一下，但是目前是機會性的買房時機。這樣一些樓盤就是非常好的購房機會。大幅降價以后指望再下跌概率非常小。這個時候選擇降價幅度高的樓盤，是務實的選擇。各個板塊尤其是新板塊，政府和開發商都在積極做工作，未來面對著價值重估的區域，現在購房是好時機。未來選擇一是沿快速交通線選擇，第二是大型商業配套旁邊選擇，這樣未來會更有保障一些。

世聯地產南京公司研究部經理吳志輝提出，從過去15年的開發經驗看，只有金融危機期間產生了大幅度下跌，從這一點看所有的投資品種里面房價是最具有保值增值功能的，政策打壓心理影響會持續到12月。對投資客，他的建議是選擇潛在利好的板塊，比如說龍江，非常適合去買。長線看房價會持續上漲到2020年。

揚子晚報資深房產記者李匯豐表示，房價周期是35到50年。對于投資如果看遠長期又很有實力，現在有很多機會。如果是短期的還是慎重。對于自住的人可以關注一下中小開發商的純新盤，市場還是有很多機會的。