論房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假?gòu)V告行為之刑法規(guī)制

□王 喆，李鳳穎

（吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)，吉林長(zhǎng)春130117）

論房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假?gòu)V告行為之刑法規(guī)制

□王 喆，李鳳穎

（吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)，吉林長(zhǎng)春130117）

近期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，除了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好的因素外，房地產(chǎn)廣告也發(fā)揮了較大的作用。但目前我國(guó)房地產(chǎn)廣告違法違規(guī)的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，為了遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假?gòu)V告行為、保護(hù)廣大購(gòu)房者的利益，應(yīng)當(dāng)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假?gòu)V告行為的打擊力度，情節(jié)嚴(yán)重的應(yīng)以虛假?gòu)V告罪加以定罪處罰。

房地產(chǎn)；廣告；虛假?gòu)V告罪

一、問(wèn)題的提出

2009年8月17日，中央電視臺(tái)新聞30分欄目對(duì)上海新城盛世樓盤(pán)在售樓過(guò)程中發(fā)布虛假?gòu)V告的情況進(jìn)行了報(bào)道。新城盛世房產(chǎn)商在去年5月掛出“買(mǎi)兩房送一房”的巨幅廣告，并標(biāo)明附贈(zèng)北側(cè)8平米的“空中庭院”，許多業(yè)主沖著這一優(yōu)惠紛紛購(gòu)買(mǎi)了期房。誰(shuí)知今年5月購(gòu)房者收房時(shí)發(fā)現(xiàn)這空中庭院不翼而飛。業(yè)主找到開(kāi)發(fā)商詢問(wèn)，得到的解釋卻是：售樓合同的補(bǔ)充條款已寫(xiě)明“開(kāi)發(fā)商的廣告、樓書(shū)等僅作為宣傳而用，業(yè)主不得援引提出任何主張和要求”，但在簽合同時(shí)開(kāi)發(fā)商并未將這項(xiàng)重要的條款告知業(yè)主，合同雙方也沒(méi)有對(duì)此簽字確認(rèn)。記者在采訪時(shí)，一位負(fù)責(zé)人竟說(shuō)他們沒(méi)法讓業(yè)主十全十美的滿意。該欄目8月16日還報(bào)道了安徽合肥城建琥珀名城樓盤(pán)將消防通道宣傳成入戶花園高價(jià)賣(mài)給購(gòu)房者的情況。新聞播出后，引起了人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假?gòu)V告行為的廣泛關(guān)注。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假?gòu)V告行為法律規(guī)制之現(xiàn)狀與不足

從我國(guó)的廣告監(jiān)督管理現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)采用的基本屬于政府主導(dǎo)型廣告監(jiān)管模式。在我國(guó)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假?gòu)V告行為進(jìn)行規(guī)制所采取的主要手段是行政制裁。根據(jù)《中華人民共和國(guó)廣告法》（以下簡(jiǎn)稱《廣告法》）第6條，“縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)是廣告監(jiān)督管理機(jī)關(guān)。”

從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假?gòu)V告鋪天蓋地的情況來(lái)看，政府主導(dǎo)型廣告監(jiān)管模式弊端重重。首先，從對(duì)廣告主的監(jiān)督來(lái)看，由于房地產(chǎn)企業(yè)能促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，因此行政機(jī)關(guān)往往對(duì)其行為聽(tīng)之任之。我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是政府推進(jìn)型，計(jì)劃體制的烙印還較深刻，各地政府都面臨著發(fā)展經(jīng)濟(jì)的巨大壓力。而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)整個(gè)社會(huì)的總需求，從而對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大的促進(jìn)作用。在政府看來(lái)，發(fā)布房地產(chǎn)虛假?gòu)V告的廣告主往往是本地或通過(guò)招商引資而來(lái)的“明星企業(yè)”，是政府眼中的“寵兒”，能為本地帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益，因此行政部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的虛假?gòu)V告行為往往“睜一只眼閉一只眼”。其次，從對(duì)我國(guó)的廣告發(fā)布者的監(jiān)管來(lái)看，由于行政管理主體職權(quán)所限，監(jiān)管機(jī)關(guān)很難完成監(jiān)督管理虛假?gòu)V告的使命。縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)作為主管機(jī)關(guān)，如果要對(duì)隸屬于國(guó)家廣播電影電視總局、新聞出版總署的各媒體進(jìn)行監(jiān)管困難重重。因此國(guó)家工商行政管理總局在公布曝光虛假?gòu)V告典型案例時(shí)，對(duì)廣告主、產(chǎn)品名稱、廣告內(nèi)容都能做到曝光徹底，但曝光中媒體的名稱大都被小心回避著，更不用說(shuō)處罰或整頓了。再次，行政機(jī)關(guān)即使對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假?gòu)V告行為進(jìn)行處罰，但由于處罰過(guò)輕、行政執(zhí)法不嚴(yán)，對(duì)于打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假?gòu)V告行為作用不大。我國(guó)《廣告法》規(guī)定的對(duì)虛假?gòu)V告的行政罰款力度是“廣告費(fèi)的一至五倍的罰款”，即使虛假違法廣告被處罰但對(duì)虛假?gòu)V告的巨大獲利來(lái)講也是九牛一毛。加之執(zhí)法處罰不嚴(yán)格，使一些廣告主、廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者滋生僥幸心理，所以虛假?gòu)V告屢禁不絕，損害了國(guó)家法律和執(zhí)法機(jī)關(guān)的威嚴(yán)，削弱了法律的權(quán)威性。

除了采用行政手段監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假?gòu)V告行為，我國(guó)立法也規(guī)定了虛假?gòu)V告的民事責(zé)任，以期通過(guò)民事制裁的方式來(lái)打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假?gòu)V告行為。我國(guó)《廣告法》第38條對(duì)虛假?gòu)V告的廣告主、廣告經(jīng)營(yíng)者及廣告發(fā)布者的民事責(zé)任作出了規(guī)定。《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第8條及第39條規(guī)定了消費(fèi)者因經(jīng)營(yíng)者利用虛假?gòu)V告提供商品或者服務(wù)，其合法權(quán)益受到損害時(shí)可以向經(jīng)營(yíng)者要求賠償?shù)臋?quán)利。盡管從承擔(dān)民事責(zé)任的角度相關(guān)法律作了上述規(guī)定，但由于我國(guó)侵權(quán)行為法的理論研究和立法實(shí)踐還很不到位，在理論和實(shí)踐中對(duì)虛假?gòu)V告是否適用懲罰性賠償、虛假?gòu)V告認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、舉證責(zé)任的分配等一系列問(wèn)題的認(rèn)識(shí)還很模糊。加上我國(guó)民事立法重實(shí)體輕程序的固有缺陷，公益訴訟制度的缺失，對(duì)虛假?gòu)V告這種多數(shù)人受害的案件很少能提起有效的民事訴訟。這些原因造成了受害者權(quán)利救濟(jì)的難度加大、成本過(guò)高和預(yù)期投訴收益的低下，由此引起受害者投訴的惰性心理，司法實(shí)踐中虛假?gòu)V告民事訴訟案件比較少見(jiàn)，與虛假?gòu)V告的泛濫程度形成鮮明對(duì)比，即使是零星地提起訴訟的案件也根本不能對(duì)違法者起到任何的懲戒和震懾作用。［1］

三、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假?gòu)V告行為實(shí)現(xiàn)刑法規(guī)制的必要性

通過(guò)上述分析，行政制裁與民事制裁都不足以有效打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)中的虛假?gòu)V告行為。而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假?gòu)V告行為實(shí)現(xiàn)刑法規(guī)制的主要手段，就是依據(jù)虛假?gòu)V告罪，對(duì)廣告主、廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者的違法行為進(jìn)行打擊。但自新刑法增設(shè)虛假?gòu)V告罪以來(lái)，該罪名在司法實(shí)踐中的適用頻率較低，①據(jù)筆者了解，目前我國(guó)各地審理的虛假?gòu)V告罪的案件，只有區(qū)區(qū)數(shù)起，分別為呂元春作虛假?gòu)V告案（北大法寶唯一記錄的一件），天津市首例虛假?gòu)V告罪案件（天津市紅橋區(qū)法院一審），羅佳佳虛假?gòu)V告罪案件（媒體刊發(fā)），杭州華夏醫(yī)院虛假醫(yī)療廣告罪案件（浙江省杭州市江干區(qū)人民法院一審）。其中多涉及醫(yī)藥領(lǐng)域，而房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及虛假?gòu)V告罪的案件尚無(wú)一例。究其原因，一方面是由于對(duì)《刑法》第222條規(guī)定的“情節(jié)嚴(yán)重”的理解不同造成的，另一方面則是由于行政執(zhí)法與刑事司法銜接不暢造成的。目前在查處經(jīng)濟(jì)犯罪中，刑事司法對(duì)于行政執(zhí)法是存在一定依賴關(guān)系的，如果行政執(zhí)法部門(mén)不去先期調(diào)查取證，或者查處后不主動(dòng)移交，司法機(jī)關(guān)一般是不會(huì)立案查處的。

但是職能部門(mén)不能因?yàn)闆](méi)有先例或者怕麻煩，就將虛假?gòu)V告罪淪為一個(gè)“死罪名”。房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假?gòu)V告的盛行所帶來(lái)的直接危害是購(gòu)房者的利益受到侵害。房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假?gòu)V告多種多樣，有廣告主未取得商品房預(yù)售許可證，而發(fā)布銷(xiāo)售廣告的，或以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“內(nèi)部認(rèn)定”、“內(nèi)部登記”等方法發(fā)布房地產(chǎn)預(yù)售廣告；也有在房地產(chǎn)廣告中出現(xiàn)融資、變相融資的內(nèi)容，或含有項(xiàng)目升值和業(yè)主投資回報(bào)的承諾，如宣稱“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，原價(jià)回購(gòu)”、“提供每年物業(yè)補(bǔ)貼”、“年回報(bào)率8．38%”等，投資回報(bào)看似誘人，但在當(dāng)前市場(chǎng)監(jiān)管制度還不夠完善的情況下，暗藏不少風(fēng)險(xiǎn)。一旦房產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)失誤，售房前的承諾往往不能兌現(xiàn)，甚至發(fā)生開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)售款及攜款走人的情況。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的交易額較大，廣告的影響力強(qiáng)，廣告中出現(xiàn)虛假、誤導(dǎo)以及其他違法問(wèn)題，其社會(huì)危害性較之一般的商品或者服務(wù)更為嚴(yán)重，因此應(yīng)當(dāng)通過(guò)刑法規(guī)制房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假?gòu)V告行為，維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假?gòu)V告也侵害了其他經(jīng)營(yíng)者的利益，構(gòu)成不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，長(zhǎng)此以往，必將侵害國(guó)家對(duì)市場(chǎng)秩序的管理活動(dòng)及社會(huì)的“公序”、“良俗”。所以有必要強(qiáng)化對(duì)虛假?gòu)V告的制裁手段，以促進(jìn)廣告業(yè)的健康發(fā)展。

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假?gòu)V告罪的認(rèn)定

（一）虛假?gòu)V告罪的一般規(guī)定

虛假?gòu)V告罪，是指廣告主、廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者違反國(guó)家規(guī)定，利用廣告對(duì)商品或服務(wù)作虛假宣傳，情節(jié)嚴(yán)重的行為。具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假?gòu)V告行為，若構(gòu)成虛假?gòu)V告罪，則該行為直接破壞了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)廣告市場(chǎng)的管理秩序，同時(shí)也使被誤導(dǎo)的購(gòu)房者的合法權(quán)益受到損害；客觀方面來(lái)看，行為人違反了我國(guó)《廣告法》、《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》以及國(guó)家有關(guān)廣告管理的行政法規(guī)的規(guī)定，實(shí)施了利用虛假?gòu)V告對(duì)其商品、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)進(jìn)行宣傳的行為；從本罪的主體來(lái)看，作為廣告主、廣告經(jīng)營(yíng)者和廣告發(fā)布者的單位和個(gè)人均能構(gòu)成此罪；從本罪的主觀方面來(lái)看，廣告主一般表現(xiàn)為直接故意，而廣告經(jīng)營(yíng)者和廣告發(fā)布者既可以表現(xiàn)為直接故意也可以表現(xiàn)為間接故意。除此之外，成立本罪還必須是“情節(jié)嚴(yán)重”的行為。所謂“嚴(yán)重情節(jié)”，根據(jù)最高人民檢察院、公安部《關(guān)于經(jīng)濟(jì)犯罪案件追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》，是指涉嫌下列情形之一的：⑴違法所得數(shù)額在十萬(wàn)元以上的；⑵給消費(fèi)者造成的直接經(jīng)濟(jì)損失數(shù)額在五十萬(wàn)元以上的；⑶雖未達(dá)到上述數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)，但因利用廣告作虛假宣傳，受過(guò)行政處罰二次以上，又利用廣告作虛假宣傳的；⑷造成人身傷殘或者其他嚴(yán)重后果的。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假?gòu)V告罪的認(rèn)定

犯罪構(gòu)成是認(rèn)定犯罪成立的唯一標(biāo)準(zhǔn)，這一點(diǎn)已在我國(guó)刑法理論和司法實(shí)踐中形成了共識(shí)。但是犯罪構(gòu)成要為犯罪認(rèn)定提供標(biāo)準(zhǔn)的前提在于自身構(gòu)成要件的明確性與合理性。在虛假?gòu)V告罪的犯罪構(gòu)成要件中房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假?gòu)V告罪的認(rèn)定涉及以下幾個(gè)問(wèn)題：

首先，要合理界定房地產(chǎn)市場(chǎng)“虛假?gòu)V告”。虛假?gòu)V告罪的立法本意旨在懲治那些發(fā)布夸大其詞的即“虛假”廣告的行為。當(dāng)然，作為一種旨在引起人們強(qiáng)烈關(guān)注的信息傳播方式，廣告或多或少都帶有一些夸張效果，如某些樓盤(pán)在廣告中宣稱“給您一個(gè)五星級(jí)的家”“悠然小鎮(zhèn)，悠閑生活；這里的花園沒(méi)有四季”“成就一世紀(jì)只有一次的完美”，但這種夸張并不是刑法意義上的虛假，而是在人們接受和法律允許的范圍。我國(guó)刑法對(duì)如何認(rèn)定虛假?gòu)V告并無(wú)明文規(guī)定，判斷標(biāo)準(zhǔn)往往由法官自行裁定，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假?gòu)V告這樣一個(gè)沒(méi)有先例的領(lǐng)域，法官往往不愿去探究。筆者認(rèn)為，我們不妨借鑒國(guó)外的做法，對(duì)虛假?gòu)V告罪中的“虛假”設(shè)定一個(gè)底線，即主觀上以超出一般人的合理認(rèn)知與判斷為標(biāo)準(zhǔn)，客觀上以行為人違反《廣告法》、《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》以及《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》而實(shí)施了對(duì)房產(chǎn)的質(zhì)量、地理位置、周邊環(huán)境等能夠影響房產(chǎn)價(jià)格的因素作引人誤解的宣傳的行為為標(biāo)準(zhǔn)，主客觀相結(jié)合來(lái)加以界定。

第二，在認(rèn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假?gòu)V告罪時(shí)，要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的特殊性，來(lái)確定是否屬于“情節(jié)嚴(yán)重”。最高人民檢察院、公安部《關(guān)于經(jīng)濟(jì)犯罪案件追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》中的“情節(jié)嚴(yán)重”盡管是虛假?gòu)V告罪立案的標(biāo)準(zhǔn)，但審判中可以借鑒該標(biāo)準(zhǔn)。具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假?gòu)V告罪，則主要適用上述前三種情形，即“⑴違法所得數(shù)額在十萬(wàn)元以上的；⑵給消費(fèi)者造成的直接經(jīng)濟(jì)損失數(shù)額在五十萬(wàn)元以上的；⑶雖未達(dá)到上述數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)，但因利用廣告作虛假宣傳，受過(guò)行政處罰二次以上，又利用廣告作虛假宣傳的”。在司法實(shí)踐中，第三種情形比較容易判斷，在刑事訴訟中取證也相對(duì)容易，只要與行政部門(mén)配合，查看該樓盤(pán)是否受過(guò)兩次行政處罰即可；而第一種情形中“違法所得”和第二種情形中“給消費(fèi)者造成的直接經(jīng)濟(jì)損失”的數(shù)額確定則相對(duì)困難。筆者將對(duì)兩種情形分別加以討論。

第一種情形是指房地產(chǎn)廣告主不具備發(fā)布廣告資格的情形，包括在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的；在未經(jīng)國(guó)家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；預(yù)售商品房，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其它情形。在上述8種情形下房產(chǎn)商發(fā)布銷(xiāo)售廣告，購(gòu)房者沒(méi)有認(rèn)真考察即交納了相關(guān)款項(xiàng)，此時(shí)若被工商行政管理部門(mén)發(fā)現(xiàn)并責(zé)令停止后，如果房產(chǎn)商能夠及時(shí)返回相應(yīng)款項(xiàng)，則只承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任；但如果購(gòu)房者的款項(xiàng)無(wú)法歸還，則應(yīng)按“給消費(fèi)者造成的直接經(jīng)濟(jì)損失”確定數(shù)額。由于開(kāi)發(fā)商在做商品房廣告時(shí)，要向廣告發(fā)布單位提供由主管部門(mén)核發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、商品房銷(xiāo)售許可證等有關(guān)證明文件。房介公司發(fā)布二手房廣告時(shí)，要向廣告發(fā)布者提供房產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)、業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證明和業(yè)主委托書(shū)。廣告發(fā)布單位受理這些廣告時(shí)，要查驗(yàn)這些證件，不符合規(guī)定、證明文件不齊全、內(nèi)容失實(shí)的廣告不得發(fā)布。如果在上述8種情形下仍發(fā)布房產(chǎn)廣告，則房產(chǎn)商為該廣告的發(fā)布所支付的廣告費(fèi)為廣告發(fā)布單位的“違法所得”。

第二種情形是在房產(chǎn)商具有發(fā)布廣告的資格，但在發(fā)布廣告時(shí)進(jìn)行了虛假、夸大的宣傳，違反了《廣告法》等相關(guān)法律的規(guī)定，誤導(dǎo)消費(fèi)者，并對(duì)購(gòu)房者最終的購(gòu)房決定產(chǎn)生決定作用的情形。例如，有的樓盤(pán)在宣傳時(shí)宣稱買(mǎi)房子贈(zèng)花園、買(mǎi)房子贈(zèng)閣樓、買(mǎi)房子贈(zèng)車(chē)位等優(yōu)惠，購(gòu)房者看中這些優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)了房子。但實(shí)際所贈(zèng)花園為小區(qū)綠化帶、閣樓的價(jià)格已經(jīng)變相加入房?jī)r(jià)之中，或入住后仍收取車(chē)位費(fèi)等。這種虛假?gòu)V告給消費(fèi)者造成的直接經(jīng)濟(jì)損失就很難計(jì)算。筆者認(rèn)為，可以采取相同或相類似樓盤(pán)（如相毗鄰的兩個(gè)樓盤(pán)，所處地理位置、周邊環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施基本一致）的房屋價(jià)格進(jìn)行比較，或?qū)ふ以u(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，確定房屋價(jià)值，購(gòu)房者所支付的超過(guò)評(píng)估價(jià)格的部分為其直接經(jīng)濟(jì)損失。

［1］李剛．論虛假?gòu)V告的民事責(zé)任［D］．中國(guó)優(yōu)秀碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫(kù)，2007，（06）．

（責(zé)任編輯：徐虹）

On the Penal governance of False Advertising in Real Estate

Wang Zhe，Li Fengying

Recently China＇s real estate market is recovering，in addition to the good macroeconomic situation factors，the real estate advertising also played a larger role．However，violation of laws and regulations of China＇s real estate ads is serious．In order to curb the acts of false advertising and protect the interests of the majority of buyers，we should intensify its attack against the false advertising．And the serious action of false advertising should be convicted and punished．

real estate；advertisement；the crime of false advertising

D924．33

A

1007－8207（2010）08－0116－03

2010－04－20

王喆（1980—），女，吉林長(zhǎng)春人，吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)講師，吉林大學(xué)訴訟法學(xué)在讀博士；李鳳穎（1968—），女，吉林長(zhǎng)春人，吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授，研究方向房地產(chǎn)法。