房地產泡沫是中國經濟最大隱患

　　應下決心對第二套房收不動產稅。如不能把房價打下來，那么未來數年就有可能釀成金融危機。
　　目前大家都在議論：通貨膨脹何時到來?其實，對于生產資料價格和消費物價指數上升的擔心過早，而資產價格即房地產價格的大幅度飆升已成事實。2009年底某央企在北京以天價競拍地塊，成為新一輪房價上升的標志。2003年以來，中央政府出臺無數政策，但房地產價格在每一輪調控后都出現暴漲，老百姓將調控戲稱為“空調”。
　　對于房地產價格會繼續上升的論調一直很有市場，基本根據就是未來供求關系：中國16億人口要持續涌向沿海大城市，農民要進城，人民要擴大住房面積，需求幾乎是無限的，而供給總是不足。加上土地成本，勞動力成本，原材料成本都在提高，住宅價格就總是要漲。
　　以供求關系看房地產價格是錯誤的，因為房地產的本質是投資而不是商品。投資產品價格的基礎不是成本，而是未來收益的貼現，并具有“超調”性質：目前的房地產價格，已包含未來供求關系預期，提前過度反映了，到一定程度肯定會跌，而不可能持續上升。市場經濟的“均衡”，只是理想化假設，特別在金融市場由于壟斷和預期的作用，非均衡是常態，房地產和股票類似，都逃脫不了追漲殺跌，大起大落的結局。
　　如說美國房地產危機還沒有警醒中國人，那么迪拜危機引起世界銀行嚴重警告：亞洲有房地產泡沫，肯定促使中央政府再次打壓房地產。如仍舊不能把房價打下來，那么未來數年就有可能釀成崩盤，引發金融危機。
　　
　　根源是利益集團壟斷
　　人們忍不住要問：誰有這么大能耐，干擾國家調控?答案只有一個：存在一個由房地產商、商業銀行、地方政府官員、某些經濟學家及媒體組成的龐大利益集團。在2003年出現了獨立的房地產商協會。每次中央宏觀政策出臺，房地產商就采取集體行動，化船政策于無形。他們經常聚會決定壟斷價格，對抗中央政策，在某次會上他們這樣說：“都要挺著，圈子里就這么定了。只要挺過3個月，市場就會回暖。”針對住宅面積低于90平方米的限制，一個開發商說：
　　“實在不行我們就開發‘房中房’，合二為一，橫向聯合。”另一個說：
　　“我設計住房是上下兩層預留接口，梯子一架，立馬就成復式樓。這叫上下貫通，縱向聯合。”
　　2007年9月，央行決定提高第二套房的首付款比例，有人上《萬言書》，認為央行做法是“寧要社會主義的草，不要資本主義的苗”。
　　政府主管部門竟然幫助房地產商去逃避宏觀調控。在有關房地產泡沫的爭論最為熾烈的2004年10月，他們的報告說，房地產泡沫根本存在。
　　當房地產業處于上升時期，對商業銀行來說，房地產信貸是優良資產。中國80％左右的土地購置和房地產開發資金直接或間接來自商業銀行信貸。商業銀行通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等，承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。
　　房地產開發商如果不能順利賣出房子，可以宣布破產，把房子給銀行還貸。銀行只能低價賣房，形成巨大虧損，使居民存款遭受巨大損失。破產的房地產商并不虧損，他們在提成中間早已吃肥了。
　　地方政府“經營城市”，賣地成為他們最大的“錢袋子”。政府廉價從百姓手中買到土地，轉手高價賣給開發商，是一本萬利的生意。在這方面，土地資源最為寶貴的江浙、上海搶了先機，嘗了甜頭。官方公布的數據，僅浦東征地就為市政府帶來高達百億收入。其他地方政府迅速跟進，天津提出“經營城市”口號，讓百姓搬出黃金地段，低價征地，高價出售。2003年累計拆遷500萬平方米，涉及兩三百萬人動遷。政府征地收入讓窮慣了的部門一下子不知所措，一位官員對記者說：“過慣了苦日子，一下子富了，還真不知道錢怎么花。”
　　土地出讓金占地方財政的比重迅速上升，1990年土地10.5億元，2005年高達5505億元，1990～2005年土地出讓金收入累計達2.19萬億元。2002年和2003年土地出讓金收入增長率達到85.9％和122.8％。2006年土地出讓金一季度全國土地出讓金總額高達3000億元。地方政府普遍不承認存在房地產泡沫。
　　有學者揭露地方政府與房地產商抬高價格的五招：第一招大搞城市拆遷，創造住房需求以拉高房價。三分之一住房需求由城市拆遷拉動。第二招提高拆遷的補償標準，立即刺激新房價格上漲。第三招土地的招標拍賣，政府不斷抬高出讓土地價格。一旦房地產價格走軟，地方政府就會減少土地供應，抬高單位土地的價格，造成地價不斷上漲的假象。第四招控制或取消經濟適用房和單位集資建房。第五招，操縱房地產統計數據，誤導消費者。
　　商業銀行有權或負責放貸的官員、地方政府有權負責批地的官員，一直是房地產商重點尋租對象。宏觀政策收緊，被掩蓋的腐敗就可能暴露。一個房地產商倒下，一批銀行與政府官員跟著倒下。
　　某些號稱“主流”的經濟學家為利益集團講話，背棄人民群眾利益，早已為輿論所不恥。上海某著名大學房地產研究中心主任，在中央每次調控政策出臺之時，總要與房地產商一起對政策唱反調。
　　房地產廣告通常在都市類報紙上占30％。發達國家有關于限制行業對輿論構成“事實影響”的立法實踐表明，當某個行業廣告占到媒體10％以上，這一行業就具有對輿論的事實影響力。媒體一旦受到某個行業挾制，就會影響報道的公信。
　　電視節目給房地產公司做喉舌的比比皆是，我參加過一次，兩對年輕夫婦，討論得挺有意思。主持人規定：節目不許談房價高的問題，只能談在高房價下大家如何買房子。想買，就只能把父母的退休金和未來的看病錢拿出來。年輕小夫妻非常懇切，說沒有房子多么可憐。搬遠了不行，小一點也不行，非得向父母要錢不可。還有一個姑娘恬不知恥地說：反正我家就我一個孩子，父母的錢將來也是我的；現在買了房子，將來還可以升值，有什么不好?我問：如果將來貶值呢?——她說這不可能，報紙電視都告訴他們，房價只漲不跌啊。
　　《廣東衛視》做節目，來了一個房地產中介公司的代表，鼓吹房價不會跌，大家趕快買房子。我說手機上推銷房子的比比皆是，這在前一年是絕對沒有的。這位中介真是能言善辯，說那都是遠郊區地段不好的房子，我注意了一下，手機上推銷房子，也不乏“黃金地帶”。
　　
　　房地產泡沫的嚴重后果與對策
　　高房價將套牢中產階級三代積蓄。喪失了艱苦奮斗精神的年輕人，貸款買房一步到位，結婚就要100平方米的大房子，每平方米10000元，就是100萬，首付要雙方父母甚至祖父母出，自己負擔30年以上的分期付款。當高房價把多數居民三代人的積蓄套牢以后，泡沫就該破滅了。沒有只漲不跌的市場，當房價暴跌以后，財富就大規模縮水了。中產階級根本崛起不了，他們將被套牢在房子上，沒有消費能力。
　　大多數年輕人“居者有其屋”的夢想破滅了，不得不由買房變成租房，一輩子交房租的滋味是極不好受的。所謂“有恒產者有恒心”，大多數人一輩子依靠租房生活，社會能夠穩定嗎?這就是小康社會，和諧社會嗎?我們警告了多年的社會兩極分化，終于在住宅問題上暴露無疑。一批大房產主出現了，他們把住宅作為投資品出租，或者作為投機品出售。這樣下去，他們也會虧損，因為大多數人無法支付高房租。如果高房價會引起如此大的社會經濟政治問題，那么就不可以“政府被套牢，銀行要虧損”為理由，再縱容這一利益集團橫行。
　　長痛不如短痛，提前引爆，損失較小。國家應下決心對第二套房收不動產稅，這才是國際慣例。美國人一般只買一套大房子，把上層出租，自己住下層，很少買第二套房，以避免交稅。加上提高首付比例，足可以把一般住宅價格降低30％。
　　對于豪宅應控制開發數量，提高稅收，容忍高價，以滿足富豪們的需要。對于貧困居民和進城農民，由政府提供廉租房。
　　糾正房地產開發體制的壟斷和腐敗，是我國房地產業健康發展的關鍵。政府要控制一般住宅面積，查處各環節提成，把造價壓下來。打破大房地產商的壟斷，允許居民自己組織住宅合作社，允許單位自己建房。
　　在理論上應該明確，房地產的性質主要是消費品而不是投資品，更不是投機品。住宅具有社會保障與公共福利的性質，不能完全由市場經濟左右，更不可由政府與大開發商謀取壟斷利益。
　　當然，大多數人買不起房子的問題，不僅是因為房價過高，也因為收入不能提高。經濟學界長期爭論的中國有沒有兩極分化，兩極分化對經濟發展有什么作用，有沒有壟斷和利益集團，他們會把中國引向何方?在房價暴漲，大多數人被逐出買房行列，變成租房者的無情現實中，已經有了答案。中國經濟高速發展背后隱藏的深層次矛盾，終于暴露無遺。中國現代化的方向，并沒有解決。
　　能不能把住宅問題解決好，乃是一個關鍵，非下大的決心進行利益格局調整。不能糾正，那么我們面臨的，將是一次葬送30年改革成果的金融危