誰來做房產售后質保的“靠山”

　　摘 要：文章通過列舉和分析房產售后質量問題，從財務管理角度提出了房產質量售后保障措施。
　　關鍵字：房產 質量 質保金
　　中圖分類號:F293 文獻標識碼:A
　　文章編號:1004-4914(2010)12-283-02
　　
　　一、現狀分析
　　根據經濟基礎決定上層建筑的經濟學原理，所謂“靠山”必須具備一定的經濟實力，方能掌控房產的售后質量。工程質保金身為聯系施工方、建設方、業主三方利益的紐帶，裝修保證金身為聯系裝修公司、物業公司、業主三方利益的紐帶，二者擔當房產售后質保的“靠山”一職當之無愧，也義不容辭。
　　房產作為人一生中最大的消費品，房產的售后服務遠遠沒有與其價值相匹配，施工方伴隨工程的竣工結算陸續撤出現場，建設方伴隨項目的完工而轉移“陣地”，裝修公司在交房的一刻“免責”，物業公司以業主房產“服務員”的姿態出現，業主僅對房產的可視面進行了視覺驗收后便完成了房產這個一生中最大消費品的產權轉移。理論需要實踐的檢驗，商品只有在使用過程中才能得到質量認證。業主通過物業公司從建設方接管施工方的“產品”——房產，尚未清晰理順房產這邊關系，又拉入另一個關系方——裝修公司，裝修公司就在這種本來關系繁雜，但責任明確的情況下介入了，使房產的質量又多了一個肇事者和責任者。裝修公司從美觀和利益的角度出發，游說業主進行線路改造、墻體拆除等破壞性活動，業主在裝修公司設計的效果圖和物業公司簽訂的裝修協議之間搖擺，最終敵不過那美麗憧憬的誘惑而放任裝修公司“大刀闊斧”地投入戰斗。業主欣然地從裝修公司手中接過粉飾一新的房產，問題就在業主燃放入住煙花的那一刻開始綻放，電閘合不上、下水道不通、地面滲水、玻璃拉手合不上等等一系列問題讓業主焦頭爛額。業主自用部分的問題尚未定性，共用部分的問題又接踵而來，消防箱內設施不到位、消防箱鎖無法閉合、消防箱玻璃損壞裸露、樓梯間玻璃關閉不嚴、樓道內防火門關閉不嚴、樓頂通道門無法鎖閉、落水管篦損壞、庭院燈燈罩損壞、電動門變手動等等問題讓業主對房屋的質量提出質疑，業主在錯綜復雜的質量問題面前束手無策時，抓住了以為是“稻草”的物業公司。
　　房產這場戲的主角：建設單位、施工單位以及裝修公司伴隨角色的轉換而相繼退場，物業公司和業主演起了對手戲，業主頻繁找物業公司解決問題，物業公司這個微利企業在人員少、事繁雜的情況下，在業主的強烈要求下，派出專業人士進行現場判斷，提出解決方案，可在經濟面前卻寸步難行。業主有一種“皮球”的感覺，物業公司有一種無力的感覺，雙方都感到疲憊，同時雙方在問題的解決過程中產生了不必要的矛盾。
　　讓業主感到被動，讓物業公司感到力不從心的根源是什么呢？我認為關鍵問題是業主和物業公司都未撐控經濟這個杠桿，沒有經濟保駕護航是寸步難行的。那么怎樣掌握施工單位和裝修公司的經濟命脈呢？施工單位受工程質保金約束，裝修公司受裝修保證金控制，業主和物業公司必須將工程質保金和裝修保證金兩項經濟主動權控制在手，方能變被動為主動，變無力為有力，進而為房產的質量撐起“保護傘”。
　　撐起這個“保護傘”需要在兩個環節中完成兩個手續。第一個是在建設單位移交房產的環節中履行工程質保金的移交手續；第二個是業主辦理裝修手續的環節中履行裝修公司交裝修保證金的手續。
　　根據《物業法》要求，物業公司接管房產時，要進行房屋驗收、資料移交等相關工作，筆者認為應將工程質保金作為房產移交內容之一。建設方依據工程類別對合同進行分類整理并列出《工程質保金移交明細表》，工程質保金移交明細表內明確列示合同編號、工程內容、施工單位、合同標的、結算金額、質保金比例、質保金金額、工程質保期、項目負責人及聯系方式，明細表要求一式三份，建設單位、物業公司、業主大會各執一份，明細表后附施工合同。同時由建設單位依據《工程質保金移交明細表》所列示的質保金金額，將質保金轉入物業公司開設的銀行專用賬戶。在業主大會未成立之前，該專用賬戶資金不得支付或使用。進而完成了工程質保金從建設方到物業公司的過渡，同時完成了施工方與業主、物業公司之間的鏈接。業主必須同所聘請的裝修公司一起到物業公司辦理裝修手續，裝修公司需攜帶營業執照、裝修資質證書、裝修施工圖等相關資料到物業公司備案，物業公司針對裝修權屬分別與業主、裝修公司簽訂裝修協議，依據裝修施工圖和裝修標的額收取裝修公司一定金額的裝修保證金，保證金期限為業主入住后一年，進而制約了裝修公司的破壞行為，同時完成了裝修公司與業主、物業公司之間的鏈接。
　　二、主要對策和建議
　　通過完成以上兩個鏈接，進而實現了業主主動權和物業控制權的掌控。
　　業主的主動權和物業的控制權到位了，那么該如何通過行使各自的權利來為房產質量撐起“保護傘”呢？第一，組織機構的建立為維權搭建“框架”。業主這個群體具有人多、分散、素質參差不齊、層次分布廣泛等特點，所以只有成立業主大會這個組織，才能實現業主意愿的統一。業主在選舉業主大會成員時，必須從每位業主的責任心、專業技術特長等方面考慮，珍視自己的權利，為房產的維權奠定基礎。業主大會產生后，要制定相應的管理辦法來約束業主大會成員的行為和行使業主賦予的權利。
　　物業公司在質保期限內設置專職部門負責業主房產質量的鑒定、監督、回訪事宜。該部門要配置相關專業人員，具備質量問題鑒別能力，并建立房產質量問題維修檔案，按維修期限進行回訪，做到房產質量問題“刨根問底”。第二，質保金的監管為維權籌措“砝碼”。業主大會正式成立后，從物業公司手中接收《工程質保金移交明細表》，并對其內容進行審核，對其金額進行核對。業主大會委托物業公司設立專屬賬簿進行核算，賬簿科目明細按施工單位建立，定期向業主大會報送相關報表。業主大會有權對賬薄進行督查。物業公司對裝修公司收取的裝修保證金要單獨設置科目進行核算。裝修保證金讓裝修公司揮動“大刀闊斧”的臂膀變得“伸縮有度”。
　　第三，環環相扣的程序為維權搭設“云梯”。物業公司在業主辦理入住手續時，向每位業主發《房屋質量問題通知單》，通知單一式三份。業主入住后發現房屋質量問題，以通知單的方式通知物業公司專職機構，由專業人員進行技術判斷，針對質量問題進行定性分析。
　　物業公司認證房產質量問題的責任方后，依據《工程質保金移交明細表》或《裝修協議》，由專職人員負責與責任單位負責人進行聯系。責任單位的維修人員在規定期限內到物業公司了解情況，并與物業公司相關人員到現場進行勘察，出具解決方案后，由責任單位人員在通知單上詳細填寫解決的時間、步驟。業主、物業公司、責任單位三方各執一份通知單。責任單位按方案完成售后服務，業主在通知單責任單位聯上簽字確認。物業公司持通知單按規定時間進行回訪，業主在通知單物業聯上簽字確認后，完成整個房產質量維護程序。
　　在程序運行過程中，責任單位按時按質維修條件不成立，物業公司維護回訪時將其不良記錄登記在冊，同時運行業主大會這個監督程序，業主在質保期限內將通知單業主聯交業主大會，以此作為責任單位將在質保期滿后扣罰質保金的“呈堂證供”。
　　該程序同樣適用于共用部位的維權，程序鏈接的角色因事宜而轉換，目的是唯一的——維護房產質量。第四，質保期滿后的維權“秋后算賬”。質保期滿后，物業公司專職機構會同業主大會分工進行最后“清盤”，此次“清盤”是經濟責任的轉移，是主角真正意義的轉換。
　　物業公司負責對共用部位的質量進行現場全盤清查，以樓宇定位、按專業分類，出具《房產共用部位質量盤查表》，專業盤查人員要進行簽字確認。
　　業主大會負責收集業主自用部位的房產質量未決問題，業主大會指定專人對業主房產質量問題通知單按樓宇、按專業進行整理，出具《房產自用部位質量盤查表》，后附業主通知單。
　　物業公司會同業主大會依據盤查表，按責任單位進行整理，為質保金的支付提供第一手資料。物業公司和業主大會依據資料對責任單位進行評價，對無不良記錄的單位，全額支付質保金；對存在不良記錄的單位，由物業公司委派專業人員按專業測算相關維護成本，從質保金內扣除維護成本后支付余額。
　　質保金這個“靠山”，為房產質量撐起了“保護傘”，為業主贏得了維保的權利，為物業公司架起了一道溝通的橋梁，為房產售后質量買了一單保險。相信在質保金的“護送”下，房產以最完美的姿態出現在業主面前，讓業主買得放心、住得舒心。
　　（作者單位：西山煤電總公司公用事業總公司 山西太原 030024）（責編：賈偉）