芻議物業稅的開征

　　摘要：對于物業稅的探討日益熱烈，試行的物業稅“空轉”也取得了一定的效果。及時征收物業稅，能夠打擊房地產投機行為，對房價的回落和穩定起到重要的作用，從而促進社會的和諧發展，文章以和諧社會為視角。討論了物業稅的開征問題。
　　關鍵詞：和諧社會　物業稅　房地產稅改革
　　中圖分類號：F810.424 文獻標識碼：A
　　文章編號：1004-4914(2010)11-189-02
　　
　　2003年10月，在《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中提出了“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。2009年5月25日《國務院批轉發展改革委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》中，明確規定要深化房地產稅制的改革。要對物業稅的稅制改革進行研究，開征物業稅；2010年1月7日《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》中提出要通過完善房地產稅收制度來抑制房地產的過度投機。隨著與物業稅有關的各種規定的不斷頒布，面對越來越高的房價，我國房地產稅制改革勢在必行，而物業稅這個在和諧社會的建設中肩負著重要使命的稅種，呼之欲出。
　　
　　一、什么是物業稅
　　
　　物業即房地產，物業這個詞語來源于我國香港地區，它指的以房屋形態表現的財產，及其與房屋不可分割的配套設施和相關設備。按照征稅對象性質的不同，我國的稅種可以分為流轉稅類、所得稅類、資源稅類、行為稅類和財產稅類這五大類，雖然目前并沒有對物業稅官方規范的定義，但筆者認為，因為物業(房屋)是財產的重要組成部分，因此，物業稅屬于財產稅類，它指的是在我國境內以房屋及土地為征稅對象。按照房地產的評估價值為計稅依據來征收的一種財產稅。在世界各國的稅收體系中，以房地產為征稅對象的稅種大都屬于地方稅，只是名稱各不相同而已，波蘭、奧地利稱其為“不動產稅”。美國、德國稱其為“財產稅”，英國、新西蘭稱其為“差餉”，我國的香港地區稱其為“物業稅”。而不管是什么名稱，本質總歸是相同的。都是在房產的保有環節所征收的財產稅。
　　
　　二、征收物業稅的價值考量
　　
　　1.緩解社會矛盾、促進社會和諧發展。共同富裕的理論明確指出，允許部分人先富起來，先富的帶動后富的人，最終達到共同富裕。然而現實卻是，一部分人富起來了，但是與后富的人的差距卻是越來越大。而其中最龐大的差異就是在擁有房產方面的巨大差異。有錢的人因為有大量的資金，可以通過各種渠道，不斷地占有房產，并且通過對房產的買進和賣出。賺取其中巨額的利潤，從而變得更加富有。窮人則因為沒有足夠的錢財，面對高額的房價只能望洋興嘆，這樣不僅加大了社會矛盾，還影響了社會和諧。稅收本身就具有調節經濟的職能，能夠通過征稅改變不同納稅義務人、不同經濟部門在國民收入中所占的比重以及不同產品的盈利水平，從而調節社會產品在不同社會部門、不同納稅人之間的流動，最終可以達到調節貧富差距的重要目的。而我國目前的收入調節稅以個人所得稅為主，在房產的保有環節的調節稅處于空白的狀態，物業稅的征收能夠彌補這個空白，增加房屋所有人的成本，通過物業稅來調整民眾的房屋擁有比例，縮小貧富差距，促進社會和諧。
　　2.增加地方收入，促進社會經濟發展。組織財政收入是稅收的基本作用。白稅收產生時起，為中央或地方組織財政收入就成為了稅收的頭等大事。而按照國際慣例，物業稅大多屬于地方稅，它作為地方的主體稅種，能夠成為地方財政的重要來源。94年分稅制改革之后，中央財政不斷擴大共享稅的分配比例，對地方財政逐步擠壓。現行的地方稅種數量不多，所征收的稅額遠遠不能支撐當地的財政收入，所以各地政府都競相“賣地”，地王頻出，用這筆巨額的錢來補充財政赤字，形成惡性循環，這也成為房價居高不下的原因之一。因此，地方財政需要健康、有序、積極地財政收入來源，物業稅的征收完全能夠承擔起這樣的重擔。它以房地產為征稅對象，那么征稅范同十分廣泛，并且非常穩定，在較長的時間內能保持穩定、高額的地方稅收收入，抵制地方政府大量賣地的不理性行為，使土地資源嚴重破壞的情況得到緩解，促進土地能合理的分配和利用。房產是人們生產、生活的根基，也是社會經濟活動的基礎，所以物業稅的稅源非常的充足，另外，房產屬于不動產的范疇，稅源非常的穩定，有利于增加地方財政收入，促進地方經濟健康有序發展。
　　
　　三、征收物業稅的立法設想
　　
　　1.以物業稅開征為契機，進行房地產稅制大變革。我國現階段的與房地產有關的稅種包括：房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、營業稅、城建稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅。這些稅種基本覆蓋了房地產的各級市場，但是大部分稅種都是存在于在房地產的開發環節、轉讓環節，像契稅、營業稅、印花稅等。而處于房地產保有環節的稅收則比較少，目前只有房產稅、城鎮土地使用稅。房產稅指的是以城市、縣城、建制鎮、工礦區的房產為征稅對象，依據房產價格或房產租金收入向房產所有人或經營人征收的一種稅。它僅僅對經營性的房產征稅，也就是說只有用于營利的房產才需要繳納房產稅，如果房屋是用于個人自住所需。則不需要繳納房產稅。城鎮土地使用稅是指國家對在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內使用土地的單位和個人，按其實際占用的土地面積分等定額征收的一種稅，它對于個人所有的居住房屋及院落用地也是免予征收的。因此，目前在我國房產的保有環節，對于個人自住的房屋稅負實際為零，而在開發轉讓環節則是種類復雜、征收重復。這就導致，只要房屋不再進行轉讓，那么就再不會有稅負了。房產是個人財產的重要支柱，根據我國目前現行的房地產稅收體系，個人擁有的白用的房產不需要負擔任何的稅收壓力，這顯然并不合理。
　　物業稅是不動產保有環節存在的稅種，開征物業稅首先要理滑我國房地產稅收體系中各個稅種之間的關系。筆者認為，物業稅的開征，并不是在其他稅費的基礎上的雙重征稅，而應該是我國現行整個房地產稅收體系的整合和改革。合理的思路應該是：將房產稅、土地增值稅等稅費進行整合，開征統一的物業稅，對房產保有環節進行調控。開征物業稅能夠統一內外稅制、避免紛繁的稅負、達到完善房地產稅制的目的。這不僅僅是抑制投機行為、房價合理回落的必然需求，更是我國房地產稅制實現其應有社會職能的大變革。
　　2.以物業稅空轉為依據，分析物業稅的稅收要素。2003年5月，為了給物業稅的開征探路，財政部、國家稅務總局分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個省區市和計劃單列市的32個縣、市、區開展了房地產模擬評稅試點工作，也就是我們所說的物業稅的空轉。物業稅空轉是指按照真實的步驟和流程，來進行物業稅虛擬的資金繳納。空轉并不是真正的征稅，實施空轉的目的是對房地產的相關數據的采集收錄工作，雖然沒有真實意義的資金流動，但是由財政部門、房產部門共同組織，能夠為物業稅征收做好先期統計工作，可以在程序和技術層面推動物業稅的開征。空轉試點要解決兩個問題，一是進行房產數據收錄采集工作，二是評估房價，用來充當物業稅的計稅依據。經過近六年的空轉試點工作，初步取得了一些成果，各地區依托當地房產的不同情況創建了模擬評稅模型系統，掌握了本區域房產的基本情況和信息。并且開發了計算機批量評稅軟件，為物業稅的開征提供了現代化技術的支持。我們以本次物業稅空轉的理論成果為依托，來探時一下物業稅的稅收要素。(1)納稅人。物業稅的納稅人應該是在我國境內擁有房地產的單位和個人，即產權所有人。它的納稅人的界定與我國現行房產稅和城鎮土地使用稅的納稅人類似，如果房地產產權歸單位所有，那么該經營管理單位就是納稅人。如果房地產產權有糾紛，那么實際的代管人或者使用人就是物業稅的納稅人。如果房地產產權由多方共同所有，那么共有各方都是納稅義務人，物業稅由共有各方分別繳納。因此。物業稅的納稅人可以概括為在我國境內房屋、土地的所有人或使用人，其中包括外商投資企業和外籍人員。(2)征稅范圍。在物業稅空轉階段是以經營性房產作為征稅范圍的。這是因為空轉只是階段性的做嘗試，選擇經營性房產這一特定的部分作為征稅范圍，能簡化空轉的信息采集工作，并且也能在一定程度上反應物業稅的真實情況。筆者認為。真正的物業稅的征稅范圍絕不僅僅包括經營性房產，這與抑制個人的房產投機行為是相悖的。物業稅的征稅范圍應該是廣泛的房產，既要包括經營性房產，更大的部分要把個人自住的房產包括進來，而這也是物業稅征稅的關鍵。征收物業稅的目的首先是給現在過熱的房地產市場降溫，而高房價的背后是個人擁有兩套以上的空置的房產，使大部分人對房屋的剛性需求得不到滿足。只有在房屋保有環節征收物業稅，才能增加房產所有人的成本，使他們閑置的房產無利可圖。這就必然要求物業稅的征稅范圍一定要包括個人的自住用房，如果僅是經營性房產，那么與現行的房產稅就沒有什么區別了。因此，物業稅的征稅范圍可以概括為在我國境內的房地產，其中包括農村房地產。但是，從空轉到實轉、從探索到實施都需要一個過程，我們可以分成兩步來調整物業稅的征稅范圍，先以個人擁有的第二套以上的房產，大面積超標房產，以及城市、縣城、建制鎮、工礦區的房地產進行計征。讓大家有一個循序漸進接受的過程，等到時機成熟再進一步來擴大物業稅的征稅范圍。使它成為房地產保有環節的一個嚴謹的稅種。(3)計征方式。空轉階段的物業稅有兩種不同的計算方法。用于自住的個人房地產，首先要確定房地產的評估價值，以評估價值的70％為計稅依據，按照1.2％的稅率進行征收；用于出租、投資的房產，首先確定獲取的租金收入或投資回報，以租金收入或投資回報的18％作為計稅依據，按照12％的稅率進行征收。這是依據我國目前現行房產稅的計征方法來確定的。筆者認為，這種征稅方法并不妥當。物業稅的計稅依據不需要根據房地產的用途來進行區分，可以統一以房地產的評估價值作為物業稅的計稅依據。以評估價值作為計稅依據可以充分體現納稅人對房地產的擁有水平，體現稅負的公平。而房地產的評估價值隨著市場價格的變化會不斷地進行變化。(4)納稅期限。物業稅是保有環節的稅種，因此，與現行城鎮土地使用稅和房產稅的納稅期限應該相同，要按年計征。具體的繳納期限由省、自治區、直轄市的人民政府確定。(5)稅收減免。物業稅是一種收入調節稅，這就要求它對與低收入者進行稅收減免，以及一些公共用房予以稅收優惠待遇。國家對于90平米一下的房產持鼓勵態度，可以對90平米一下的房屋免征物業稅，這與我國目前契稅的免稅規定是相同