房價漲跌兩極分化

全國主要城市房地產市場月度動態播報（2010年11月）

月初停止三套住房公積金貸款，月中發布“限外令”，加上央行先后兩次上調存款準備金率，11月樓市調控的腳步并未停止。受政策疊加效應影響，本月全國樓市出現了較為明顯的兩極分化。據中國指數研究院數據顯示，11月其監測的30個城市中，12個城市成交量漲幅超過10%，10個城市跌幅超過10%，其中溫州漲幅高達157.08%，廣州跌幅則超60%，漲跌差距進一步加大。從成交價格看，本月樓市價格走勢較為平穩，大部分城市價格漲跌不大。重點城市除深圳跌幅較為明顯外，其余均無明顯漲跌。這也說明，調控政策仍未能使主要城市房價回落。

北京科技大學管理學院教授趙曉認為，在經濟與物價“雙高”增長，流動性過剩格局亦未改變的背景下，房價出現大幅下跌是極小概率事件。從市場表現看，只要開發商一降價，房子很快就會賣完，說明供不應求的基本格局并沒有根本改變。市場看不見的手在與政府看得見的手的較量，仍略占上風。

史上最嚴厲的調控政策出臺兩個月，未能擋住房價上漲步伐，業界開始擔憂第三輪調控政策出臺。多位業內人士分析認為，政府可能已經準備好第三次調控，目前只是在等待時機，并且都重點強調了出臺房產稅和繼續加息的可能性。

北京：量價齊升

遲來的“銀十夢”

或許沒有人會想到，已隨二次調控破滅的“銀十夢”竟會在11月得以實現。本月，北京房地產市場包括成交量、成交價格、開盤項目數量在內的幾乎所有交易數據均全面飄紅。北京房地產交易管理網的數據顯示，11月北京樓市期房住宅總成交量為10107套，環比10月上漲了46.6%，繼9月之后單月成交量再次突破萬套，成為4月底宏觀調控以來成交量第二高的月份。成交價格也回歸了向上的勢頭，亞豪機構統計顯示，11月北京商品住宅成交均價為21735元/平方米，環比上漲8.2%。此外，數據顯示，11月北京樓市合計取得預售許可證的期房住宅項目達到了43個，提供房源總套數達到了12732套，供應總面積145萬平方米，環比10月同期分別上漲了186%及157%。

業內普遍認為，近期保障房大量簽約以及“毖后而不懲前”的預售資金監管政策是11月北京樓市出現異動的直接原因。但對于后市如何，業內觀點分歧較大。北京中原認為，預售資金監管政策12月開始實施，市場將再次出現供應短缺的現象，結果就是房價上漲可能性增加。而中經聯盟秘書長陳云峰認為，缺錢是目前多數開發商的普遍狀態，加之資金監管政策的實施，應該說非常明確地逼迫開發商降價促銷。

上海：成交大幅下滑

價格依然堅挺

中國房產信息集團公布的最新數據顯示，受到10月供應量萎縮的影響，11月初上海樓市成交量低迷，中旬以后成交量開始反彈，整體成交量從10月的131.91萬平方米下滑到94.86萬平方米，環比下滑28%。而平均成交價格則在10月上漲4.1%的情況下，繼續上漲2.7%，達到22627元/平方米。

分析近期樓市表現，業內人士認為，10月以來的限貸、限購新政策作用只持續了一個月，就被市場上用假離婚、借用身份證等方式化解；樓市在通脹的推動下需求逐步回暖。從目前市場表現來看，買家還在積極入市，開發商也將在12月的年終最后一個月加大推盤。預期12月的供、需量會止跌回升，房價在短期回調后繼續下跌可能性不大。

不過，動遷房集中提前上市，成為了本月樓市的一大亮點。10月份上海地方政策“滬十二條”發布，規定動遷房上市時間從5年縮短至3年。不久，動遷房上市操作細則發布，3～5年的動遷房正式進入商品住宅流通市場。受此影響，上海二手房市場，在中心區域成交量全面下跌的同時，外圍區域成交明顯放量。統計數據顯示，11月份，寶山成交環比上漲30.77%、松江成交上漲達到47%。據估計，這部分動遷房數量有數萬套，可有效緩解外郊環區域房價的上漲壓力。

深圳：量價齊大跌

成交結構是主因

11月，深圳新房成交量價暴跌，二次調控效果顯著。根據21世紀不動產對深圳國土局的監測數據，11月深圳新房共成交18039套，環比下跌49.04%，繼10月的小跌幅后再跌40.38個百分點，同比下跌54.06%；成交面積233174.3m2，環比下跌48.96%；成交均價為21513 元/m2，環比下跌16.15%，與2009年10月的均價相比下跌6.70%。

業內人士分析，本月深圳樓市價隨量跌局面的出現，主要受成交結構調整影響。近期成交熱點集中在寶安、龍崗和南山區，其中寶安、龍崗兩區的成交占全市總量的八成以上。成交戶型主要是一些中、小戶型或者由中小戶型構成的合拼戶型。這些戶型結構的房子價位普遍偏低，從而拉低了全市均價。

但搜房網數據監控中心認為，現在討論深圳房價將大幅下跌還為時過早，一方面近期房價下跌與開發商降價促銷相關；另一方面近期市區特別是深圳房價標桿南山區新盤入市少，成交量萎縮，這很大程度上降低了全市房價。明年房價會后下跌20%，還有待對后市及國家政策的進一步觀察。