誰主導了房地產市場定價

隱性收入是房地產投資的精神支柱。房價收入比等數據屢屢在中國市場失靈，是因為房價與收入都不準確。

房價高漲主要是因為投資性購房占據主導地位，房地產定價向投資品定價靠攏，所謂城市化的剛性需求不過是煙幕彈。而投資性購房主導，是因為中國居民收入統計不準確，更重要的是，居民收入分配極不均衡。這使得部分富裕階層主導了房地產市場的定價。

中國的隱性收入與灰色收入有多少，決定了在貨幣多發時代對于資產品的購買能力。根據中國改革基金會國民經濟研究所副所長王小魯的推算，2008年全國城鄉居民可支配收入總額為23.2萬億元，這比國家統計局的數據高出9.3萬億元(可視為“隱性收入”)，比國家統計局“資金流量表”的住戶可支配收入計算高出5.4萬億元(可視為“灰色收入”)。

隱性收入與灰色收入增長的幅度十分驚人。2005年中國居民的隱性收入4.8萬億元，其中按同樣口徑計算的灰色收入部分是2.7萬億元，而2008年中國的隱性收入和灰色收入都擴大了近1倍。與此同時，中國主要城市的樓市交易量與成交均價也同步上升。

2008年是房地產調控年，到2009年，房地產交易量與均價大幅上升。按照中國指數研究院的統計，2009年，全國主要城市樓市交易量同比2008年上漲均在50%以上，重點城市中，天津、武漢、杭州、南京等漲幅超過100%，非重點城市的福州和廈門同比漲幅超過200%。2009年，主要城市樓市成交均價普遍上漲，上海、深圳和北京位居漲幅前三甲，同比分別上漲27.56%、18.32%和16.38%。

以個別城市統計，同樣反映了房地產與隱性收入、包括資產在內的儲蓄的同步上升。按照上海統計局的數據，2005年全年上海市商品住宅平均銷售價格為6698元/平方米，與上年相比，上漲幅度為9.2%。到2009年，上海市統計局總經濟師蔡旭初介紹，全年新房價格漲9.2%，唯獨不見了均價。按照中國指數研究院測算，均價為每平方米11790元，上漲了43%。如果按照民間機構如方方地產咨詢機構 《上海房地產市場2009年年報》的數據，2009年在房地產大年中，市場價量齊增，上海商品住宅平均交易價格達到16000元/平方米，上升了58%。

有機構通過灰色收入對中國房地產得出了樂觀的結論，認為公眾低估了房地產市場的承受力。如瑞信分析師在最近的報告中，援引中國城市家庭收入領域的知名學者王曉路的研究中國的未申報收入或灰色收入可能意味著，中國居民負擔房子的能力可能比很多其他國家要強，即使是在過去幾個季度房價飆升之后。根據王曉路的調查和計算，中國全國住房負擔能力目前可能低至3.5。

按照官方統計，2008年中國最高收入的10%家庭人均可支配年收入不到4.4萬元，而王小魯用自制模型分析推算的結果是13.9萬元，是官方統計收入的3.2倍，隱性收入為9.5萬億元。中國城鎮10%最高收入家庭的隱性收入占城鎮居民隱性收入總量的63%。而20%的高收入家庭居民的隱性收入，占全部城鎮居民隱性收入總量的80%以上。

在宏觀調控下，市場由剛性需求主導。如中國指數研究院的年度抽樣調查顯示，2008年中國部分大中城市自住型購房比例平均達到81.3%，但2009年在刺激政策作用下，投資性需求竄升到30%以上，主導了定價體系。

由于20%的人占有了80%的灰色收入，如果由20%的人主導資產定價，其他80%的人不得不踉踉蹌蹌跟隨高收入者、投資者的腳步，巨大的壓力之下，形成了深不見底的社會裂縫。

近兩天在緊縮預期下，鐵礦石價格與建材價格卻逆勢大漲，顯示了按捺不住的通脹預期。如果房地產價格因此上漲，就是自動引來嚴厲調控，所謂的大盤股上升、股市風格變換，全都是無中生有的自我安慰。