村建公租房博弈

未來誰是公租房的經營主體，政府與村集體各有理解，而對于租金水平的不同預期，將是村建公租房建成經營中的核心矛盾之一

《財經》記者 左林

北京市正在鼓勵農村集體經濟組織，利用集體土地參建公租房。這一內容將被寫入正在制定中的《北京市公共租賃住房管理辦法實施細則》，細則或于今年下半年公布。

同為公租房試點的上海農村，也在做同樣的準備。

這一嘗試突破了現有的土地管理規定——農村集體建設用地用于非農建設，必須先征為國有。

截至2010年5月，北京已有海淀區唐家嶺，昌平區蘭各莊、海落等城鄉結合部村莊公布了公租房建設計劃，此外，北京市農委還在計劃整治的50個“倒掛村”里尋求合作對象，這些村地處城鄉結合部，外來人口遠遠超過原住民，居住壓力巨大。

兩把算盤不同價格

蘭各莊村，緊鄰北京城鐵13號線，寸土寸金。城鐵車輛段征地之后，村內已無耕地。2005年開始，外來人口涌入村里，目前已達到本地戶籍人口的十倍。

按村的計劃，公租房將位于村莊西南一塊6.5公頃的土地上，建設總規模約11萬平方米，可建公租房近2300套。

未來，誰是公租房的經營主體，政府與村集體各有理解。“自行建設、自行管理”是蘭各莊村的計劃。

但據北京市住房保障辦公室常務副主任鄒勁松透露，村建公租房未來可能有兩種開發模式:一是由村集體自行建設，然后整體包租給政府，政府面向市場配租，統一運營管理;另一種是，村莊將集體土地租給政府，收取年租金，也由政府組織建房、配租。

“目前更傾向于后一種方案，除了操作簡單，房屋質量也更可控。”鄒勁松說，政府掌握管理權，是出于對村建公租房可能“以租代售”變為小產權房的擔憂。

村集體愿意參建公租房，主要是為了將土地經營權留在手中。蘭各莊村村支書郝振漢說，沒有公租房政策，村集體根本無權開發土地，“如果走征地，每畝補償款也就20萬至30萬元，但附近土地招拍掛的價錢已達每畝800萬元。”

根據村集體的測算，公租房項目預計投資3億元，來自村集體自籌、鎮政府借款和村民集資三部分。公租房建成后，一層將全部為商鋪，定價為周邊市場的平均價格，因此，預計6年至7年可收回成本。

但事實上，在目前公租房管理政策框架下，村集體并無定價權。2009年8月公布的《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》規定，公租房租金應參照同類地段類似房屋市場租金，下調一定比例。北京市住建委相關人員告訴《財經》記者，下調比例將在10%-30%之間。

對于租金水平的不同預期，將是村建公租房經營中的核心矛盾之一。

但不乏民間智慧的村集體，已經準備與政府談判，實現“堤內損失堤外補”。郝振漢說，在本村公租房項目南側，有20多畝的村集體土地已被昌平新區規劃為商業用地。村里希望政府把村建公租房的“特殊土地政策”復制于該地塊——在不改變村集體建設用地的前提下，允許村集體進行商業開發。

動力不足與缺口巨大

北京市考慮由村集體參建公租房，主要動因是投入壓力。

按照2009年通過的《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》，公租房的土地為有償使用。以通州一處在建的公租房項目為例，其每平方米的總成本約為6000余元，其中拿地成本占到了一半。

“經過測算，公租房的回本周期要40年至50年，融資是目前面臨最大的問題。”鄒勁松表示。現有的融資模式無法滿足公租房的建設需要。特別是放貸緊縮的大背景下，銀行更傾向于短期的開發貸款，三至五年即可回本，對公租房的興趣不大。

對于地方政府而言，財政對土地的依賴較高。與一次性高額的土地收入相比，保本微利的公租房吸引力也不大。

另一方面卻是巨大的需求缺口亟須填補。根據我愛我家房地產經紀公司提供的數據，北京年均新增常住人口近50萬，其中約一半是新畢業大學生，不少為公租房面向的“夾心層”—— 超出廉租房申請標準、又尚無購房能力的人群。

2009年，北京市建設、收購項目11個，可提供房源8000套。今年開工計劃將超過1萬套。這些房源將于兩到三年內交付使用。3月，北京市公共租賃住房發展中心成立，專司公租房的建設、收購、融資和運營管理。北京市規劃委主任黃艷亦公開表示，今后公租房在政策房中將占主導地位。“目前我們最大的任務就是加快建設。”兼任公共租賃住房發展中心主任的鄒勁松表示。而據我愛我家房地產經紀公司的數據，目前北京市處于出租狀態的房屋約120萬套。即便每年1萬套增量公租房，對市場的總體影響也很有限。而要想實現政策意圖，鼓勵社會力量參與就變得勢在必行。

政府考慮過由開發商出資興建公租房。據《財經》記者了解，2009年夏天，北京市住建委曾召集一批有政府背景的開發商開會，探討興建公租房的可能性。當時的方案是，由政府低價提供土地，開發商出資建設，長期持有、租賃，但不允許買賣。參會的開發商計算發現，即使不考慮通貨膨脹的影響，年利潤率只在3%-5%之間，而當時的銀行利率是2.7%。該方案遂被開發商們拒絕。

因此，政府的目光轉向了城鄉結合部的村集體。此類地區本就聚集了大量的“夾心層”。北京753平方公里的城鄉結合部地區，居住著約280萬外來人口。

“蟻族”無緣公租房

今年3月，北京唐家嶺綜合改造方案啟動。按照規劃，唐家嶺將與回遷房同步建設18.8萬平方米的多功能產業用地，其中10萬平方米用于公租房建設，可提供公租房2000套左右。一個可做對比的數字是，拆遷之前，唐家嶺的外來人口數量已達5萬人。

在唐家嶺整治啟動儀式上，西北旺鎮的官員表態，“改造完成后，歡迎‘蟻族’們回來。”但就公租房的規模來看，大部分“蟻族”無法回來已成定局。海淀區城鄉一體化領導小組負責人表示，經過測算，10萬平方米規模的公租房，光提供給附近產業園區的工人就近飽和，能提供給新畢業大學生的數量很少。

此外，公租房的申請條件也會形成障礙。目前，由政府出資興建、收購的公租房項目只面向北京戶籍人口。鄒勁松告訴《財經》記者，村建公租房可能會適度打破戶籍限制，但依然要求申請人在北京有穩定工作。比如，提供一段時間內的完稅、社保證明。

另有一道隱形的門檻是價格。唐家嶺“蟻族”的月均收入為2154元，月均租房支出377元。“月租500元是他們能接受的上限。”《蟻族》的作者廉思表示。目前，唐家嶺周邊一居室的月租金在1000元-1500元之間。未來公租房的價格即使比市場價下浮30%，也已遠超“蟻族”的承受力。

多位受訪官員表示，村建公租房是“瓦片經濟”的升級換代，“換一批高端些的租戶”。至于最貧窮的那些外來人口，勢必將被迫向更遠處遷徙。