新政之后的溫州炒房團(tuán)

調(diào)控新政的出臺，反而激起了很多投資客抄底的野心

繼續(xù)在二、三線城市避避政策風(fēng)頭，還是回到上海等待抄底機會?對李宏來說，是—個頭疼的選擇。

李宏是溫州人，以炒房為業(yè)。2010年春節(jié)后，他在上海周邊的嘉善、桐鄉(xiāng)買下了一批有“高鐵房”概念的樓盤。這些每平方米均價3000元的樓盤，已被溫州炒房客炒到了5000元。

“這部分投資是避險的。”李宏告訴《瞭望東方周刊》，2009年底的樓市調(diào)控，讓他所在圈子里的很多投資客撤出了杭州、南京、溫州、深圳等二線城市，“謹(jǐn)慎的人持幣觀望，激進(jìn)一些的就投資一些高鐵房，還有昆山一些靠近上海地鐵延伸線的樓盤，等待政策過后的反彈。”

現(xiàn)在看來，政策調(diào)控的力度遠(yuǎn)超李宏的估計。于是，一直在同伴中以豪爽大氣聞名的李宏，在面對開發(fā)商接二連三打來的催促簽約電話時，也含糊起來。

另一名溫州炒房者陳建軍則果斷出手。4月上旬，他賣掉了北京的房子，收攏了5000多萬元資金，獲利1500多萬元，這足以讓他從容地過完2010年。陳建軍所在的炒房團(tuán)成員不多，只有30多名，大多為中小企業(yè)主，資產(chǎn)規(guī)模普遍在5000萬左右，他的朋友們對套現(xiàn)退出的主張嗤之以鼻，堅持在樓市中鏖戰(zhàn)。

而陳建軍的擔(dān)憂則在于：全身而退后，錢投到哪里去?

在“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控新政”下，樓市紅五月已成泡影，誕生中國最著名炒房團(tuán)的浙江溫州，此時透出一股焦慮的氣息。

兩次調(diào)控之間的樓市瘋狂

2009年12月，中央將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年；幾天后，上海收緊公積金貸款；2010年1月14日，銀監(jiān)會表態(tài)，二套房貸—律從緊，首付至少40％。

市場旋即做出反應(yīng)。2010年1月，江浙的杭州、溫州、麗水、南京等地出現(xiàn)了大量預(yù)售合同撤銷現(xiàn)象。僅1月4日一天，杭州就有43套購房合同被解除。深圳則成交量環(huán)比大跌七成。

來自溫州的炒房者徐鑫告訴本刊記者，為了撤出二線城市，“每套5萬元的定金都不要了，光這些我就扔了30多萬元。”

和李宏的策略不同，徐鑫把投資重點重新轉(zhuǎn)回上海，這和炒房團(tuán)中流行的“炒房金字塔理論”有關(guān)。

這套理論是指，北京、上海等一線城市位于塔尖，二線城市位于中部，三四線城市位于塔底，劃分標(biāo)準(zhǔn)就是市場需求的支撐度。“越是大城市，市場支撐力就越高，全國的有錢人甚至外國人都樂意來上海買房，房貸政策對房價的影響就越小。”

但徐鑫此后卻一直沒找到在上海投資的機會。“因為市場上根本沒什么供應(yīng)，3月嘉定一個新盤開盤，300多套房子，1000多人排隊。售樓處的人一再說沒房子了，大家都不散，很多人已經(jīng)排了一天一夜，哪肯輕易走?最后房子賣完了，堅持排隊的人說開發(fā)商捂盤，把售樓處給砸了。”

同樣是3月，在上海遠(yuǎn)郊一處樓盤，開盤時售樓處設(shè)在二樓，徹夜排隊后，買房人把一樓通向二樓的樓梯堵得水泄不通，“盒飯都送不上去，只能用一根竹竿挑起來，送到二樓去。”

徐鑫也只能眼紅，“賣得那么火爆，開發(fā)商也不會把房子留給投資客，想要?排隊去。”

事實上，自2009年末購房稅費優(yōu)惠政策取消開始，上海的新盤供應(yīng)就明顯放緩。

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“春節(jié)假期是傳統(tǒng)淡季，再加上開發(fā)商都知道兩會期間房價肯定是熱點，所以體量大的樓盤大都刻意避開這些敏感時間。”上海一家中型房產(chǎn)公司董事長王城(化名)說。

“等到3月18日春季房展會開幕，輿論熱度已經(jīng)過了，新的調(diào)控政策還沒出來，房價也沒跌，很多觀望中的剛性需求就開始動搖了。我們在房展會上推出一點小優(yōu)惠，每平方米二三百元的折扣，或者送點物業(yè)費什么的，既不刺激購房者的大胃口，又炒熱了市場。”

在兩個月堅守后，開發(fā)商終于在3月底迎來了成交量的暴漲。

3月最后3天的成交量達(dá)到3351套，日成交1117套。29日當(dāng)天成交量達(dá)到1801套，創(chuàng)下了31個月來的歷史紀(jì)錄。整個3月，上海一手商品住宅共成交13117套，成交面積累計達(dá)1339622平米，環(huán)比2月分別提高了126％、120％。

“之前市場一直受供應(yīng)量制約，現(xiàn)在前期積壓的購買力終于找到宣泄目標(biāo)，瘋搶之下，才造成了成交量暴增的局面。”美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理李志仁說。

如果沒有4月份的調(diào)控，2010年“五一”期間的樓市肯定又是暴漲行情，‘‘3月底成交量暴增，一方面說明剛性需求已經(jīng)積累很多，只要有供應(yīng)就有成交；另一方面也說明市場對目前高昂的房價已經(jīng)能夠接受了。”

調(diào)控新政反而激起投資窖抄底的野心

一手房供應(yīng)量的緊縮，讓大部分投資客都沒來得及人市。李宏和徐鑫告訴本刊記者，在他們各自的投資客群體中，大部分人從2010年以來都保持觀望，“即使有動作，也是趁新盤供應(yīng)不足，把手上不好的樓盤放出去，把資金拿在手上。”

調(diào)控新政的出臺，反而激起了很多投資客抄底的野心。

“總有一些開發(fā)商資金鏈不那么充沛，只要成交量低迷的時間夠長，就是我們的機會。”李宏說，一個在炒房團(tuán)內(nèi)部流傳的消息是，不久前，上海古北附近的一個別墅項目，就被—個炒房團(tuán)以“團(tuán)購價”一次定下10多套。4月23日晚，網(wǎng)上流傳出重慶、深圳、北京、上海物業(yè)稅試點獲得國務(wù)院批準(zhǔn)的消息后，炒房團(tuán)又在團(tuán)購價的基礎(chǔ)上，每套再壓價150萬元。

這僅僅是個開始。4月最后兩周，成交量環(huán)比上一周連續(xù)下降三成左右。按上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭估計，調(diào)控新政最可能帶來的影響是，第二季度量減價調(diào)，第三季度出現(xiàn)冰點，量價齊跌，第四季度下行速度減緩，2010年觸底盤整。

上述上海古北板塊，無論出售還是出租，該板塊內(nèi)的高檔住宅都處于非常稀缺的狀態(tài)，在3月底時的租金就已經(jīng)比2009年底上漲了20％到30％，售價上漲了20％。

“正是供應(yīng)量太少才導(dǎo)致售價和租金同時上漲。”美聯(lián)物業(yè)古北分行營業(yè)經(jīng)理馮清說，古北板塊的住戶以外國人和外地人居多，就算沒有國內(nèi)買家，還有境外人士的強大購買力支撐，何況還有非常高的租金回報，這足以支持炒房團(tuán)輕松度過相當(dāng)長一段調(diào)控期，所以，這里也成了炒房團(tuán)最先出手的地方。

“太太炒房團(tuán)”的羅夏蘭手里有2萬余人的炒房客戶資料.以每個客戶有1000萬元的調(diào)配資金計.意味著2000億元的購房實力.如果被銀行按揭放大后.購買實力還能擴大一倍。

在上一輪樓市低潮期，溫州炒房客已把抄底還價的溫州精明發(fā)揮得淋漓盡致。2008年樓市調(diào)控，許多中小房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，他們紛紛到溫州尋求幫助，一些溫州炒房客集結(jié)資金，借機吃下整個樓盤。

溫州炒房者陳峰(化名)介紹說，2009年初，當(dāng)時正值樓市低迷，一位溫州籍房地產(chǎn)老板找到陳峰等人，希望從他們手里借三億資金來盤活上海郊區(qū)的一個在建樓盤。陳峰等人借機發(fā)揮，在收取二分利息的情況下，還要求以市場價1.2億的9折預(yù)定樓盤，并不限套數(shù)，還可直更名。

集資的7人瓜分掉三幢共計400多套房屋，在2010年2月，這些房子全部脫手，共獲得4億多元。在這場盛宴中，陳峰投入的5000萬資金，有3000萬來自工廠土地和廠房的抵押。

身家過億的陳峰出身貧寒，改革開放初期就到東北做閥門生意，歷經(jīng)千辛萬苦在溫州開起一家閥門廠，積累到現(xiàn)在，有廠房30多畝，工人數(shù)百人。

在2005年之后，他的公司業(yè)務(wù)就出現(xiàn)增長下滑的趨勢，錢不好賺了，2008年的純利潤是600萬，2009年的純利潤是700萬。“幾百人的工廠，利潤不如炒幢上海別墅來得快。”陳峰感嘆著房地產(chǎn)行業(yè)的錢好賺，更感嘆像他這樣的中小型企業(yè)轉(zhuǎn)型之難。

像陳峰這樣的中小企業(yè)家是溫州炒房團(tuán)的主力。

“即便企業(yè)做大，再買100畝土地擴建廠房，身家全部投入還不夠，何必冒這么大的風(fēng)險?”他說。

房地產(chǎn)行業(yè)的暴利，讓很多搞實業(yè)的企業(yè)紛紛將資金轉(zhuǎn)向。早年刻苦鉆研閥門技術(shù)的陳峰，現(xiàn)在對制造業(yè)已經(jīng)毫無興趣。

最讓陳峰津津樂道的是溫州世貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)公司。2003年，世貿(mào)公司著手開發(fā)的浙江最高樓——溫州世貿(mào)大廈，被譽為新溫州人的精神象征。“他們老板黃麗娜以前也是做閥門出身，有大錢的開發(fā)樓盤，有小錢的買房子，在溫州大家都是這么投資。”

徐鑫說，她所接觸的很多炒房團(tuán)體都把出手時機定在了七八月，“那是上海最熱的時候，本來就是淡季，再加上調(diào)控已經(jīng)一段時間了，開發(fā)商會比較容易讓步，甚至借炒房團(tuán)的名聲來炒熱自己的樓盤。”至于現(xiàn)在出手的炒房團(tuán)，主要集中在一些高檔板塊，“—是稀缺，二是租金高。”

搞定銀行的小技巧

那么，怎么應(yīng)對政策“對投機者的精確打擊”呢?

自稱“獨立經(jīng)紀(jì)人”的王海，因為“有房源，能搞定銀行”，在溫州炒房團(tuán)中小有名氣。他想出了繞過調(diào)控新政的辦法：“全款買一套房子，再用這套房子抵押，以別的名義貸款，貸款利率還可以打到8折以下。”其中，申請消費貸款又是最常用的一種方式，“比如我以裝修貸款的名義去申請，那只需要找一家裝修公司過一下賬就可以了。”

另外，為了應(yīng)對金融危機，很多城市還推出了面向生產(chǎn)企業(yè)、中小企業(yè)的優(yōu)惠貸款，這部分資金也成為炒房團(tuán)的重要資金來源。

這樣一來，炒房團(tuán)擁有了雙倍的杠桿。“畢竟還有很多剛性需求被擋在市場之外，如果調(diào)控之后迎來新一波大反彈，這個雙倍杠桿帶來的價值相當(dāng)可觀。”徐鑫說。

推行政策與消解政策的力量總是此消彼長。4月舉辦的博鰲亞洲論壇上，銀監(jiān)會主席劉明康強調(diào)多方加強監(jiān)控房地產(chǎn)貸款，金融機構(gòu)甚至設(shè)立了一個負(fù)面的名單系統(tǒng)，遇到炒樓者，銀行有權(quán)不貸款。

“和銀行合作多年的獨立經(jīng)紀(jì)人或者專業(yè)貸款公司，還是能順利操作下來。那些多買一兩套房子的最小型投資者，就只能通過假離婚去想辦法了。”王海還向本刊記者透露了一個并不算機密的小技巧，“買很多套房子，在同一天下單，而銀行的征信系統(tǒng)—般是無法實時更新的，只要事后不查就沒問題了。”

關(guān)鍵還是選好合作銀行。“政策雖然嚴(yán)厲，但銀行的壓力也很大。每家銀行的信貸部都有考核任務(wù)，而房貸又是最優(yōu)質(zhì)的貸款項目，其次，大銀行和小銀行，中資銀行和外資銀行之間也存在著激烈競爭。”

另外一些溫州民資則在向外流動。2010年春天，從事炒房的潘先生將北京的數(shù)套豪宅出手后，通過地下錢莊挪移近千萬資金到澳門，準(zhǔn)備在澳門市中心購買大套商品房。

而潘先生這些資本從未進(jìn)過溫州。他在北京賣房后，就通過北京的溫州人錢莊直接轉(zhuǎn)入澳門的錢莊戶頭。50萬元收取2000元手續(xù)費，“兩個小時后就到達(dá)澳門。”

據(jù)他介紹，周圍的不少朋友都有把錢轉(zhuǎn)到海外的跡象。“國內(nèi)沒有東西可以保值，還是換成美元，存到海外賬戶上保險。”

更讓外界感興趣的是，溫州到底有多少民間資本，炒房能量有多大?

在溫州，有很多神通廣大的炒房團(tuán)長，“太太炒房團(tuán)”的羅夏蘭就是其中之一。本刊記者了解到，在羅夏蘭手里，有2萬余人的炒房客戶資料，以每個客戶有1000萬元的調(diào)配資金計，就意味著2000億元的購房實力，如果被銀行按揭放大后，購買實力至少還能擴大—倍。

“所有的數(shù)字都是一個大概，溫州游資是無法準(zhǔn)確測算的。”溫州中小企業(yè)協(xié)會會長周德文說。

本刊記者觀察到，近年來，溫州政府提出溫州人經(jīng)濟(jì)的概念，打破狹隘的以地域為單位的統(tǒng)計方法。事實上，很多炒房者都是華僑和外地溫州人，在溫州人概念下，溫州的民間資本規(guī)模會更可觀。