誰在為開發商撐腰

2008年因為宏觀調控和金融危機的疊加效應，房地產業處于普遍資金緊張中；而如今的房地產業，在經歷了2009年的火爆后，似乎不用擔心資金問題

[引子]

一千個人眼里有一千個哈姆雷特，一千個人眼中，也有一千個中國房地產市場。

中國房地產市場可列入世界上最復雜問題之列。在這里，可以看到土地市場壟斷、分稅制后的土地財政、中國式市場化改革推進、GDP數字崇拜等政治問題的根深蒂固；可以看到金融危機后的路徑依賴、通脹預期魅影、國民財富增值沖動等經濟問題的盤根錯節；可以看到城市化進程加速、房地產利益集團膨脹、貧富分化等社會問題的沖突糾葛；甚至可以看到諸如“丈母娘經濟”、“膠囊公寓”等異化名詞和行為藝術，以及強制拆遷的血淚控訴。

于是，在今年全國兩會上，各個代表團、各個界別，無論是來自一線城市的上海代表團，還是西部的貴州代表團，無論是有大量殘聯人士的政協社會保障組，還是有大量地產商的經濟組；無論是醫藥界，還是科技界、農業界，都會一不小心就將話題聚焦到房地產上去。

與此相應，在民間，幾乎在任何一種檔次、目的的飯局，房地產都會成為議題之一。

它幾乎與絕大多數的社會問題直接相關，幾乎任何^都可以從任何角度去解讀之。

本次樓市新政被稱為“史上最嚴厲”的調控，朝野皆寄予厚望。然而，人們注意到，到目前為止，新政主要集中于增加投資者的成本，于土地財政、土地壟斷、GDP數字崇拜等根本問題尚未真正觸動。

本期封面，選擇從開發商資金實力現狀、海外熱錢、國內游資來觀察這次新政的效果，這三者與根本性制度不直接相關，但可以直接影響新政的效果。

“你是拿他們的工資，還是拿我的?不想干就早點說。”撂下手中的電話，王城(化名)氣呼呼地往他巨大的真皮老板椅上一靠。剛剛在電話里訓斥完售樓經理，他余怒未消。

“一批溫州人過來問我8.5折賣不賣，我這可是地鐵房!最蠢的是這個售樓經理，還正兒八經來問我。”這位上海某中型房企的董事長對本刊記者解釋說。

售樓經理顯然是“在錯誤的時間問了錯誤的問題”。因為就在幾天前，王城還跟上海幾家中小型開發商達成了“價格聯盟”.并和一家民間借貸公司完成了融資合作談判，足夠的“保價”底氣，自然讓他對炒房團的“趁火打劫”不屑—顧。

“他們看到新聞說恒大所有樓盤全部打8.5折，還當真了。”王城說。

5月5日，恒大地產宣布對其在全國的40個樓盤以8.5折促銷。

雖然恒大地產一直有“開盤必特價，特價必升值”的策略，但在市場觀望情緒如此濃重之時，8.5折的幅度仍然讓王城吃了一驚。

“當時我正在南京，第二天就去看了他們金碧天下的小高層，現在打8.5折，價格還比4月底高了近200元，這才松了一口氣。”王城說，報高價再打折也是樓市常用的促銷手段。

開發商不差錢

恒大地產公開的說法是，打折是為了迅速回籠資金，擴大市場占有率，并加速整合和擴張。換句話說，就是在為今后吞并別的房企準備資金。

這幾乎是2008年萬科牽頭降價事件的翻版。

2008年第四季度，萬科將在全國的樓盤降價銷售，業內將其解釋為萬科希望提前回籠資金，以期在宏觀調控中并購資金鏈斷裂的中小房企。隨后，又有質疑稱萬科所謂的降價只是尾盤清倉，萬科在上海、杭州等地甚至遭遇到了大規模退房。但隨著2009年樓市快速回暖，一切都不了了之。

不同之處在于：2008年因為宏觀調控和金融危機的疊加效應，房地產業處于普遍的資金緊張中，而如今的房地產業，在經歷了2009年的火爆后，似乎不用擔心資金問題。

即便是最先降價的恒大地產資金也很充足。按照其發布的業績數據，2010年前四個月，實現合約銷售金額121.3億元，累計銷售面積189.3萬平方米。截至4月30日，其現金余額還有209.9億元港幣。

2010年第一季度房價高漲，信貸資金還起到了明顯的推動作用。

據央行公布的數據，當季房地產開發貸款新增3207億元，季末余額同比增長31.1％；個人購房貸款新增5227億元，季末余額同比增長53.4％，比上年末增長了10.3％。

國家統計局數據則顯示，2009年全國完成房地產開發投資36232億元，比上年增長16.1％。其中國內貸款11293億元，增長了48.5％，這部分資金大部分來源于銀行。

政府顯然試圖扭轉這一局面。

在4月出臺的調控新政中，不僅個人住房貸款的門檻被抬高，國務院還明確要求對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規行為的房地產開發企業，暫停批準上市、再融資和重大資產重組，商業銀行不得發放新開發項目貸款。

5月2日，央行又再次提升存款類金融機構人民幣準備金率0.5個百分點至17％，已接近歷史最高值17.5％。而在1月18日，存款準備金率已經上調過一次。而2010年以來，萬科、金地、招商、保利等44家上市房地產企業公布的再融資方案，也—直未有進展。

但短期內，大型房企的資金鏈還沒到吃緊的程度。

例如，1月和4月，恒大先后發行了7.5億美元的5年期優先債券，以及6億美元的額外優先票據。

3月，保利宣布向包括大股東保利集團在內的不超過10名特定對象，增發不超過7億股，募資不超過96億元，開發13個地產項目。4月，碧桂園發行了5.5億美元的5年期債券；雅居樂也發行了6.5億美元的7年期債券。

“即使不算上熱錢的因素，中國開發商的資金也能支持半年到三年。”上海一家房地產投資基金的總經理張海說。

5月10日，華遠地產董事長任志強表示，目前持有現金超過60億元的房地產上市公司超過40家。“半年內絕大部分開發商不會出現現金流的問題，如果開發商繼續縮減投資量的話，堅持一年都沒有問題。”

恒大宣布“降價”后，萬科、中海、碧桂園、華潤、保利等大型房企或委婉或直接地表示，沒有跟進的打算。

5月7日，上海樓市新政后首次住宅土地出讓大會現場依舊熙熙攘攘。其中，保利地產一家就拿下閔行區浦江鎮中心河以南A-3地塊和浦江鎮中心河以南C-1、2號地塊，溢價率分別為177％和128％。陸家嘴拿下浦江鎮中心河以南A-1、2號地塊，溢價172％。

“大家說好.最多降二三百元意思一下.要么就送幾年物業費，送裝修、送家電.總之不能反映在成交價上。”王城說.這一次的房企不降價聯盟反而比往年更容易達成，“一方面是大家不缺錢，熬得住；另一方面.萬科2008年降價的時候遇到那么多人退房，也讓大家心有余悸。”

國企難舍房產蛋糕

尤其值得重視的是，同一批拍賣的地塊中，松江區廣富林2-6號地塊被上市公司西藏城投的全資子公司上海北方城市發展投資有限公司競得。

公開資料顯示，截至2009年12月31日，上海閘北區國資委持有西藏城投34684.17萬股，占總股本的60.25％，是其第一大股東。

實際上，很多具備國資背景的房企依舊活躍于房地產市場。

2010年全國兩會后，78家非地產主業的央企接國資委命令退出房地產行業。主業為房地產的央企則仍在，而他們才是主力。此外，一批在國資委直管范圍外的國企也不容忽視。

國家煙草專賣局的子公司中國雙維投資公司，在2010年初與浙江省煙草專賣局、云南中煙工業公司一起組建了中煙的核心房地產平臺——中維地產股份有限公司，注冊資金30億元。而浙江煙草一度傳言其旗下有8家主營業務為房地產的公司。

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在2010年3月北京朝陽區崔各莊鄉大望京村地塊的拍賣中，中維地產在保利退出竟拍之后依然獨戰遠洋，最后離北京“地王”僅—步之遙。

同一天，中國兵器裝備集團也出面拿下了海淀區東升鄉居住、商業項目用地。

另外，在4月28日的《關于昆明市清理和處置閑置土地的公告》中，昆明世博園股份有限公司下屬控股子公司云南世博興云房地產有限公司相關待開發土地約596.38畝，被列為疑似閑置土地。

根據公告，世博股份的第一大股東是云南世博旅游控股集團有限公司，這是一家“按照中共云南省委、省人民政府的部署，經對原云南世博集團和云南旅游產業集團整合重組后于2009年5月1日成立的國有獨資企業”。

民間借貸投奔開發商

在這樣的背景下，讓中小房企降價，更是難上加難。

“全國性房企的戰線長，產品線全，利潤主要是在資金的快速滾動中產生；中小型地方房企項目數量不多，成本也更高，所以對單個項目的利潤率非常重視。”新加坡紅木集團總經理張永河說。

“反過來說，全國性房企攤子鋪得太大，資金鏈的危險自然也就更大。”易居中國研究院綜合部部長楊紅旭說。

因此，幾乎每一次率先舉起降價大旗的都是全國性的大型房企。而如果不是眾多大型國企同時跟進，對房價造成巨大打壓，只要資金沒有非常大的壓力，中小企業都不會跟進。

所以在上海，按區域劃分的中小開發商結成不降價聯盟也就順理成章。

“大家說好，最多降二三百元意思一下，要么就送幾年物業費，送裝修、送家電，總之不能反映在成交價上。”王城說，這一次的房企不降價聯盟反而比往年更容易達成，“一方面是大家不缺錢，熬得住，另一方面，萬科2008年降價的時候遇到那么多人退房，也讓大家心有余悸。”

至于資金問題，中小房企也自有解決之道——和熱錢聯手。

主要途徑有兩種。一種是直接將房源打折賣給炒房團或者海外熱錢，這樣可以一次性獲得較大資金，進一步維持成交價堅挺。另一種則是和民間信貸合作，“比如，現在購買第二套房需要五成首付，但很多家庭只有夠付三成的錢，那就由開發商提供部分擔保，由借貸公司提供其余首付款。”

后者更受開發商青睞，“100萬的房子，購房者出30萬，借貸公司出20萬，就可以從銀行貸50萬，這樣一來，開發商就回籠了100萬資金，沒有打折，也沒有風險。”身為—個溫州炒房團的團長，王浩對此了解頗深：這種做法每當銀行貸款緊張時就會出現，“以前出現過的零首付，就是這種方法。”

這些借貸資金中很大一部分原本是江浙等地的產業資金。

據溫州市統計局發布的數據。截至2010年3月，溫州市金融機構人民幣存款余額已達5514.52億元。來自中國銀行溫州市中心支行的數據說，2009年，溫州人從國內外匯入的資金逾2.5萬億元，匯出資金2.2萬億元，—進一出，尚留近3000億元。另據溫州市銀監分會在2008年的匡算，溫州民間資本總量在6000億元左右。

溫州中小企業促進會會長周德文告訴本刊記者：“溫州在外炒房的資金整體還沒怎么動，民間借貸資金也看中了這個好機會，現在借錢給人買房子，比借錢給人開工廠還是要保險得多。”