海外熱錢深探中國樓市

現任正是熱錢涌入中國的一個小高潮，其投資重點則以GDP為標準，向二三線城市轉移

希臘債務危機沖擊力持續發酵，以至于5月10日，歐盟和國際貨幣基金組織決定以非常手段——7500億歐元援助計劃緊急馳援之。

一家私募房地產基金的經理Clark Lu則對此持另外的視角。“看到雅典抗議活動的電視畫面，心里有些同情，但在商言商，這對我的確是有好處的。”

在與歐美幾個大的私募基金的接連談判中，歐元暴跌一度使他受益。談判內容是：Clank Lu如何將這些錢投入到中國的房地產市場。這些資金，用國內的說法就是“海外熱錢”。

“現在正是熱錢涌入中國的一個小高潮。”Clark Lu說，這些熱錢大部分都將通過他這樣的私募房產投資基金，“在下半年或者明年尋找機會進入中國房產市場。”

不是因為中國市場好，而是沒有更好的選擇

5月6日的歐亞匯市上，歐元對美元一度探至1.2520，創下了2009年3月12日以來的新低。同一天，英鎊盤中跌幅也

投資中國房地產業的熱錢.將國內的城市主要劃分為五級。新的劃分中，天津、杭州、南京、寧波、廈門、福州等城市被定義為“準一級”。

一度將近400點。

與此同時，澳元盤中跌幅一度超過350點，美元指數雖然已經處在大的上升通道之中，但美股卻也出現暴跌，道指盤中一度下挫近1000點，跌破了萬點關口。

國際市場風險厭惡情緒高漲，而人民幣盯住美元的匯率機制，正使人民幣處于被動升值中。2010年以來，以中間價計算，人民幣對歐元和英鎊已經實際分別升值超過13％和8％。

在這種背景下，國際熱錢還將進一步涌入中國。

“房地產顯然最合適，雖然經歷了一輪暴漲已經達到高位并面臨調控，但相比別的經濟面，樓市的基本面還是比較好的。”Clark Lu告訴本刊記者，雖然國內房地產業風聲鶴唳，但近期海外熱錢投資國內房地產的興趣仍在增高。

2010年一季度以來的海外熱錢，和2009年下半年的那一撥又是不同風格。在Clark Lu看來，這種風格轉變，自2008年金融危機以來已經出現了兩次。

2008年金融危機前，在中國樓市的熱錢主力，主要來自海外大型機構投資者，通過中國私募股權市場的基金進入樓市。金融危機讓這些海外大型機構遭受巨大損失，導致2008年第四季度海外熱錢在中國私募房地產基金的投資降至冰點。清科研究中心分析師段寧寧說。

“那時候，私募基金的募資成本已經超過20％，因此投資項目要追求超過30％甚至更高的利潤。”一家私募基金總經理張海告訴本刊記者，但金融危機的爆發。讓之前兩三年內投資中國地產的基金都面臨虧損，甚至百仕通、凱雷、摩根士丹利這樣的巨頭都難以幸免。

房地產風險投資基金財務杠桿高得驚人，七八成資金來自銀行或其他投資者。金融危機一來，銀行催款，投資人離場，很多基金不得不割肉以度過難關。Clark Lu說，金融危機中熱錢的遭遇絕對可以用“慘烈”來形容。

“2007年9月，英國基金高富諾收購了上海翠湖天地兩幢樓，大概是每平方米6萬元。金融危機一來，單價一下就跌到4.8萬元。”

但2009年第一季度開始，海外熱錢再次掀起一波涌入中國的高潮。按照張海的估算，2009年前三季度，僅上海房地產市場流入的外資熱錢就有80億～100億美元，這還僅僅是“打底”和“試探”的資金，熱錢的主力還囤積在香港觀望。

和2008年出逃的熱錢不同，這部分資金進入中國，更多的考慮在于“避險”，“不是因為中國市場好，而是沒有更好的選擇。”Clark Lu說，在投資風格上，這些熱錢的要求是快進快出。

2009年調控后涌入中國的熱錢，則又重新打起了長期投資的打算。張海說，國際市場不僅沒有出現新的投資機會，風險反而在增加，再加上調控新政比以前更加嚴厲，“快進快出也不現實”，這使存量觀望和新增的熱錢把投資周期重新延長到3～5年。

直接買樓更安全也更劃算

在新一輪宏觀調控背景下，熱錢投資的特點是：產權型投資為主，開發型投資為輔；二、三線城市為主，一線城市為輔；商業地產投資成為新熱點。

開發型投資即以資金人股國內開發商的項目公司，和開發商共同開發樓盤，再通過樓盤銷售回收資金并獲益，產權型投資則是直接收購現成的樓盤，過幾年再高價賣出。目前，產權型投資占總交易量的2／3以上，新加坡紅木集團總經理張永河告訴本刊記者。

開發型投資需要資金方也參與項目開發，這就需要相當高的專業性，這是大部分基金公司所不具備的，因此投資成本很高，另一方面，開發型投資必須在整個項目完成后才能獲利退出，承擔的是整個項目所面對的風險。而產權型投資只承擔持有部分房產的風險，所以在宏觀調控背景下，“直接買樓更安全也更劃算。”

“預計今年下半年就會有一些開發商的資金鏈出問題。”張永河預估，屆時開發商給予熱錢的折扣將在二成以上，“如果開發商的融資難度繼續增加，那三成的折扣也是可以預期的。”

“經歷了2009年的暴漲和接連兩次調控的中國樓市，如今已經給海外熱錢創造了最好的投資機會。”張永河說。

熱錢深入二、三線城市

熱錢在國內房地產業的投資重點，正在以GDP為標準，向二、三線城市轉移。

“比如上海，人均GDP已經超過1萬美元，新的普通住宅遠離市中心，不再是房地產的主角。”張永河說，

北京、上海等大城市的普通住宅，已不再被海外熱錢視為樂土。

住宅方面，目前最受熱錢青睞的是人均GDP在3000到5000美元的城市。主要是舊市區的高檔住宅，“一般不考慮新區，因為投資成功與否受當地政府政策影響較大，所以，未開發完全的新區風險更高。”

在人均GDP達到5000到8000美元的城市，如果新區發展已經超過三年，也屬熱錢投資熱點。在人均GDP達8000到1萬美元的城市，也就是人口超過千萬的大都市，熱錢一般更樂意收購規劃三年內完成的地鐵房。

張永河說，投資中國房地產業的熱錢，將國內城市主要劃分為五級。和以往外界熟知的劃分不同，新的劃分中，天津、杭州、南京、寧波、廈門、福州等城市被定義為“準一級’’。

北京、上海等一線城市的房價在2009年大都上漲了30％以上。因此也正是政府最想調控的地區，所以其房價總體而言已步入比較平穩的時期。而這些‘準一級”城市，房價達到每平方米8000元到1萬元，而且二手房交易量接近一手房，證明這里的都市化水平已經相當高，“未來就是房產一級都市俱樂部的成員，這里，也將是房價上漲的新主角。”

合肥、鄭州、重慶、西安、長春、濟南等2009年房價達到每平方米5000～6000元的“二線城市”，在2009年上漲了10％到20％之后，投資價值反而不高，“一年漲幅如果超過8％到15％，就有泡沫出現。”

三線城市主要指地級市，2009年，這里的房價進入了3000元時代；四級城市即區、縣級市，房價在2009年提升到每平方米兩三千元水準，豪宅價格超過4000元的也屢見不鮮。“中國今后的重點國策就是小城鎮建設，這將是推動三四線城市發展的主要動力，也是未來10年旁地產業的主要來源。”

2006年前后，海外熱錢開始轉向準一級城市和二線城市的房地產業，“當時這些城市經濟發展迅速，開始重演2000年到2005年間上海房價暴漲的故事。大部分家庭都只有一套住宅，擁有兩套的不多，市場支撐力非常充足。”張海說。2008年金融危機之后，海外熱錢涌入這些城市形成了第一波高潮。

“還有一些資金開始進入三線城市，這和一些大城市中小型開發商的發展趨勢正好一致。”Clink Lu說，三四線城市雖然已經引起熱錢關注，但“中國畢竟太大，城市太多了，從這個角度來看，熱錢的力量還太弱小，所以三五年內。熱錢還是把主要注意力放在二線城市。”

國內游資的無奈

對于京滬市場，熱錢也不會輕易放棄。按照國際發展的經驗，除了傳統豪宅投資，人均GDP達到8000美元的經濟實體中，商用(辦公樓商場等)不動產將逐步成為地產業投資的新主角。

“事實上，上海的商業地產一直沒有好好炒過。”張海說，2009年第二季度開始，海外熱錢逐步進入商業地產領域。那也正是上海商業地產最低迷的時候。

公開數據顯示，2009年第二季度，上海甲級寫字樓市場整體租金較上一季度下跌9.0％，半年跌幅達14.6％，總體空置率也創2005年以來新高，達到14.1％。其中，超甲級寫字樓和普通甲級寫字樓的平均空置率分別達到18.8％和12.5％。環球金融中心、恒隆廣場、金茂大廈等上海最高端的超甲級寫字樓租金，無—例外全部跌破日每平方米10元。

商業地產方面，2009年一季度，上海商鋪租金也在持續10年上漲后見頂回調。環比上一季度，上海的商鋪平均租金下跌了1.4％，為每平方米每天47元。

“當時很多小投資者開始拋售商鋪和寫字樓，相比住宅的大賺特賺，很多人在寫字樓和商鋪里面埋伏了一兩年，最后卻是虧本出來的。”和基金相比，王浩是個小投資者。

王浩原本也靠炒房起家，目前依然是一個溫州炒房群體的牽頭人。2007年底，在上海擁有100多套住宅的王浩出于分散風險的考慮，購買了一些商鋪和寫字樓，“上海周邊一些小城市推出了包租的商鋪，我也買了很多。”

在原先的設想中，商鋪和寫字樓升值雖慢，卻能提供穩定的資金回報，“細水長流，特別是昆山，桐鄉一些小城市的商鋪，還承諾幫我們租出去，合同上寫明每年8％的回報。”但最后的結果是，王浩在2009年初將這些資產全部虧本拋出。把資金又重新投到住宅市場。

“炒住宅的專業要求是小學程度，炒商業地產起碼要是博士以上。”張海說，和住宅的居住特性不同，商業地產講究的是功能性，裝修、外觀、市政配套，‘‘最重要的是，基金收購商業物業之后并不是坐等升值的，而是要通過對項目的定位、物業管理等方面進行改造，主動提升物業價值。當然，前提是你要先在眾多的項目中找到真正有潛力的。”

“雖然都是地產，但差別實在太大了。如果只是買下來等升值的話，買住宅的成功率至少是95％，買商業地產的成功率最多不過30％。”王浩說，“我認識的投資客，真正能在商業地產上賺大錢的很少，比如很多人聽到‘動線’，根本就不懂什么意思。”

“動線”是建筑與室內設計用語，意指人在室內室外移動的點，連起來就成為動線。在購物中心或者百貨公司里，同一層商鋪的租金和售價，會因為動線影響而懸殊巨大。

王浩說，相對于國外熱錢，國內游資基本還處于高拋低吸的初級階段，“大多也就是買幾個商鋪房來租的水平。”

至于把錢投入股市甚至是股指期貨市場，他從未考慮過，“炒房團的人求的是穩。風險小，平穩獲益，這跟股市和股市期貨大起大落的高風險特性是完全不同的。我周圍很多人，手上有閑錢的時候就買點股票，但真要說把這作主業還是不可能的。說白了，還是專業性的問題。”

風險稍低的黃金投資王浩也看不上，“2009年國際金價大漲，現在買黃金也就是保值，但保值能比得上房子嗎?要么就炒現貨，但現在到處都是騙子，一不小心就騙光。”

王浩說，這就是炒房團的無奈，“除了買住宅等漲價，別的我們什么都不會，也不大敢去做。”