在今天的中國,所謂房價問題,已遠遠不只是房子問題,而是財富分配的杠桿、階級分化的標志。
中國百姓的財富分配1949年后有兩次大的變化。一次從上世紀50年代開始,各個社會階層經濟上的差別盡量消除。第二次變化在上世紀80年代以降,因兩個原因而迅速拉大。一是職業分工,下海經商、官員尋租、外企甚至民企國企的高薪階層等。二是同在工薪階層,收入、地位接近,卻僅僅因為十幾年內買賣房子的機遇、運氣、策略不同,導致了范圍更為普遍影響更為深遠的財富分化。所以,房價問題,現在不僅是經濟問題,還是政治問題,也是文化問題。
因房價而分化的階層
我有三個大學同學,真人真事,典型故事。十年前工資均3000-5000元,都住單位分房,用幾萬元買下(現在市價約幾十萬)。A買了100萬的房子,升到300萬時賣了,又借錢買了兩套,過兩年又賣,又買。總之現在自住出租共四五套,賬面上至少有1500萬。B當年也買了100萬的房,一直自住分期還錢,現在名義上房價也500萬。C當初也想買樓,幾次沒看中,轉頭又見漲價,心里不服,再觀望,結果見到原先想買的100萬房子,10年翻了幾倍。只好望樓興嘆,仍住原單位房湊合。于是,三個同學今天工資仍差不多,卻分別屬于城市中的既得利益者、小康之家和弱勢群體三個階層。
以上買房分類,其實也是目前中國城市各階級分析。A是“炒房階級”,其中商人、干部、高級白領和黨員比例高,開好車,多有子女或親戚出國。他們一般不贊成政府人為干預市場的做法。C是“公房階級”,既屬于70%城市有房戶,又屬于網上70%抱怨房價太高的民眾。他們和年輕大學生、進城農民工等“無房階級”(租房階級),合起來便是對房價最不滿意的人群,原則上贊成政府各種壓制房價的政策。不過他們抱怨的理由其實不同。“無房階級”是弱勢群體,貢獻大,收入少,底子薄。而C類人群,以前能分到公房,說明曾在體制主流,很多還是基層干部,對社會主義忠心耿耿。但在近十年利益重新分配過程中由于必然原因(身分、職業)或偶然原因(時機、性格),才被相對擠到了社會邊緣。相對“炒房階級”又慶幸又害怕。
“公房階級”嘆氣沮喪,“無房階級”氣憤郁悶,B類“有房階級”,也是糾結的一群。一套自住,不能進入市場,房價漲,徒有“中產階級”的心理意義。子女要結婚,又盼房價跌。但聽說所有住房都要征房產稅,每月供樓已經辛苦,怎么可能再額外交錢,來給政府在賣完地后再辟GDP財源?
以上四個階層,再加上本文暫不討論的“蓋房階級”(地產商、高干和其他過億的人們)及“農房階級”(農民的收入其實也越來越少靠土地,越來越多進城打工),這就是從房價角度看今天中國社會各階級概況。簡而言之,大的差異由身份背景定,中等分化因房價買賣定,小的區別由股票工資定。
調控政策的困境
承認階級不等于必然斗爭。法制社會沒有哪個階級天生有罪。但社會主義(不管是中國的或北歐的)都希望減少階級分化。房價一直漲下去,既有損經濟競爭力(如香港,高房價幾乎趕走了所有工業),也導致民怨沸騰,也可能影響“維穩”。于是政府近年來頻頻出招。概括起來,不外乎四招:一是多蓋房,二是少借錢,三是限買房,四是房產稅。
任志強等判斷“剛性需求”是房價高企的主因(之前幾十年沒蓋房子了),但近年來各地房子蓋得很多,何以供求關系仍不見緩和。我以為政府這只“看得見的手”應側重營造公共住房系統(此法在香港行之有效,政府以賣地的收入建造公屋,還有對低收入階層的多種住房資助)。現在內地政府賣地收入據說僅5%用于建租屋,何以不擴大至80%甚至100%?讓暫時無法進入私房市場的年輕人、農民工或工薪階層能夠租用優質的公共房屋呢?是政府花銷(包括門面工程)太倚靠賣地收入?還是官員有系統尋租影響對弱勢群體的公平分房?總之,這條方向不可回避,買房不是“天賦人權”,住房卻是公民權利。
第二個方法是從銀行入手。葉檀等研究人員認為民眾炒樓導致房價攀升,何以種種限制貸款(第二套只貸60%,不貸第三套,等等)目前仍然效果不佳?是銀行出于自身利益沒有徹底貫徹斷糧措施(銀行小職員現在也像小公務員一樣是社會公認的肥缺)?或者“家庭”概念及第一第二套等技術上難以界定?還是措施規定朝令夕改使得商家敢于同政策博弈?抑或炒家棄產業入樓市,只持現金?……
第三個方法最嚴厲,也最搞笑,就是各個城市現在紛紛推出的行政限制,居民每戶只許多買一套;或不準外地人買房,等等。我認為這種政策“一石三鳥”:第一,暫時平息民憤,顯示政績,房價或者短暫下降;第二,長遠保障富人的利益,因為凡“限量版”,價值將來一定上升(以后買不起房的人,大概可以議價出售“購房權”);第三,還把目前的窮富分化給固定下來了。
第四個方法即房產稅問題最為吊詭,不知是法寶還是陷阱。有人說,房產稅上海作試點,如果不出臺,中國經濟就完了。只要還有一點腦子就應該出臺。
在美國如自住百萬美金的房子,每年僅物業稅就要交美金近二萬。物業稅使得持有第二套房子成本太高。而近年中國房產成了最有成效的儲蓄與增值途徑。于是一度我也認為,物業稅是個壓抑炒樓的好方法。在電視節目里,我也談過這個觀點。
其實這里既有法律問題,也有技術困難。
因為中國所謂“買房”,只是約定俗成的說法,其實是私人通過發展商為中介,向政府長期(70年)租用房屋地產的使用權。要像其他國家一樣普遍征物業稅,先要在法律上,承認民眾擁有土地、房屋所有權。在沒有對房屋、土地擁有所有權的情況下,上交房產稅缺乏法理依據—等于說我們租十年房子,一筆過交了錢,難道每月還要再向同一房東交租房稅?
吊詭的房產稅
從劫富濟貧角度,有人說,“房產稅是照妖鏡,基本上手上有兩套以上房子的都反對,只要是現在大學生、沒買房子的都支持,或者是全國人都支持”。
房價已成階級斗爭的符號,一抓就靈。房產稅,要查炒房有房階級。“大學生、沒買房子的都支持”,可能。但說“全國人都支持”,似乎缺乏投票機制和田野調查。尤其是人們漸漸發現:房產稅的設想,從保護庶民利益的初衷,現在正向“為地方政府帶來一個穩定的主體稅種”的擴大官方經濟權力的方向悄悄轉化。
是什么原因,房產稅政策會從第二套起征稅,變成所有百姓的私房均要征稅?因為難以統計首套住房?依據國際經驗?還是和政府賣地收入有關?或者網民的議論有道理:土地快賣完了,GDP政績要找新的財源。
當然,房產稅能否導致市場降溫也是未知數。負擔重的可能是勉力供自住樓的百姓(交稅占工資的比例,比美國香港要高很多倍),持多套的投機者未必受損,因為租金收入遠高于房產稅。所以盡管房價太高民意不滿,但最近房產稅消息透露后網上調查卻大都反對和疑問。
按原價值或市場價征稅則是技術難題。若按購買價征稅,同樣住房樓上8年前100萬買來,樓下去年400萬買進,以后樓上交稅每月500,樓下交稅2000元?吃虧者更虧,便宜者更便宜—再次分配財富加重不公平?
若按評估值征稅,B只有一套房,100萬買來用盡儲備且分期付款,現在每月還貸款3000元。若市場價升為400萬,B每月還要交稅2000元?房是自住,漲價與業主有何關系?賣了還能再買同樣的樓嗎?
如果一定要有房產稅,我有兩條外行的公民建議:第一,每人或每戶一定面積免稅,第二套起遞進征稅,住房不足或無房者獲房屋補貼。房產稅款,政府須還房于民。第二,從法理上講,凡交房產稅一年,70年使用期便延長一年。雖然活著看不到共產主義,至少初級階段須公平合法。總之,房價要調控,貧富要調節,但問題是,應該依法治國?還是以法(為工具)治國?