濟南樓市的城市綜合體時代

2009年底，濟南市經濟工作會議提出了打造16大城市綜合體的發展規劃。而在濟南市十四屆人大三次會議上，市長張建國所作的《政府工作報告》中，也特別提到要打造魏家莊片區這個城市綜合體。在濟南，城市綜合體已開始融入濟南市民的生活，而以城市綜合體為競爭對象的一線地產商在濟南的比拼“大賽”早已拉開大幕。

新階段

所謂“城市綜合體”是將城市中的商業、辦公，居住，旅店展覽、餐飲、會議，文娛、交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存，相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

實際上，近兩年集辦公，商業居住，休閑娛樂等功能于一體的城市綜合體項目正越來越多地出現于濟南。像山東世界貿易中心，銀座晶都國際魯商廣場等項目，有的已建成，有的還在建設。

作為省會城市全國區域中心城市和山東省會城市群經濟圈的核心城市，濟南具備建設發展城市綜合體的獨特優勢。工作在東部生活在西部購物在中心，游玩去南部已經成為很多市民的日常生活狀態，不但市民生活不便，也給交通增加負擔。為此集辦公休閑居住等功能于一體的城市綜合體就成為一種必然。濟南市“東拓西進”的空間戰略，使得東部，西部出現大型城市綜合體項目成為可能。而近幾年來舊城改造的實施，則為中心城區諸多黃金地段騰出了興建城市綜合體的空間。

城市綜合體離不開大量的人流。據公安部門統計，截至2009年7月，濟南市流動人口已經達到160萬，2020年濟南市的人口將挑戰1000萬。這么多的人口，帶來的商業地產需求量是巨大的，集購物、娛樂，休閑，社交、餐飲等功能于一體，以滿足多種需要的購物中心的出現和發展成為一種必然。

據了解，城市人均GDP達到4000美元／年，就具備了發展城市綜合體的初步條件，當人均GDP到達10000美元／年，將進入城市綜合體快速發展階段。統計數字顯示，2008年，濟南人均GDP達到6500美元，全市城鎮化率提高到63.42％。到201.2年，全市城鎮化率將達到67％，人均GDP將接近或超過10000美元。換句話說，3年后，濟南將進入城市綜合體快速發展階段。

綠色通道

在2009年12月25日的經濟工作會議上，濟南市明確提出要強力推進城市綜合體建設。會上提出了16個城市綜合體項目，其中包括奧體文博片區長清高校科技園及園博園、恒隆廣場、萬達廣場大地銳城西客站片區，解放閣金融集聚區、齊魯外包城、九曲片區，濼口片區、鵲山龍湖LED示范小區，華山片區、華強電子商城以及魏家莊片區等。16個城市綜合體總用地面積30多平方公里，總投資4000多億元，總建筑面積7000多萬平方米。在濟南市的大盤里，這16個城市綜合體要成為新區開發、老城提升和現代服務業發展的龍頭，成為省會發展的強大引擎。

今年以來，濟南市各縣(市)區已著手在開發建設城市綜合體上下工夫。其中，槐蔭區將以西客站片區建設為重點打造具有明顯帶動力的城市綜合體，市中區擬開發建設十大城市綜合體，歷下區將把城市建設的重點放在打造體量大配套全，主業突出的功能片區上……

3月24日舉行的濟南市城鄉建設工作會議則為城市綜合體的建設開通了綠色通道。為加快城市綜合體建設，濟南將在建設手續、施工監管等方面開辟綠色通道，提供快捷審批服務，盡快開工和建成一批整體布局完整，功能特色鮮明，多樣化多層次的城市綜合體。

業內普遍認為，3月22日，位于省城南部的大型城市綜合體中海九曲城市綜合體項目奠基，拉開了今年濟南城市綜合體建設的序幕。據了解，該項目將成為今年省城南部建設的最大型城市綜合體，建成后總建筑面積將達300多萬平方米。“城市綜合體在南方發展比較快，一般來說，包括三種以上的業態形式，涵蓋面相當廣。而濟南如今正處在城市快速發展階段，城市的升級和擴容肯定離不開城市綜合體。因此，可以預見，城市綜合體會變得越來越多。”濟南市房產評論人趙魯梁認為，隨著今年華強電子城，九曲片區等項目陸續開工建設，濟南已正式步入城市綜合體時代。

鏖戰

城市綜合體的開發需要實力。很多商業地產專家表示，城市綜合體業態涵蓋比較廣，產品類型豐富，因此在營銷，開發等方面需要投入大量資金運作，并非一般開發企業能夠運作。

據了解，從2008年開始，一些有上市背景或在國內一線城市有成熟操作經驗的品牌地產企業紛紛殺入濟南，像保利，天鴻中海恒大，北大資源綠地等，這些一線地產商在全國地產排行榜中位次十分靠前，位列前十的不在少數。在剛剛過去的2009年，一線地產商們搶灘濟南步伐突然加速，沒有拿地的紛紛拿地，已有項目的擴大市場份額。

北大資源山東地產助理總裁王煥新說，目前已有一線地產商的城市綜合體項目進入市場銷售，如萬達廣場。按照正常項目的施工進度，從2010年下半年開始，一線地產商在濟南開發的項目或將大量進入市場，不久的將來，純住宅項目的市場比拼或許不再是市場主流，一線地產商的城市綜合體才是濟南樓市的主要供應產品。

城市未來

清華大學國情研究中心管清友博士不久前在接受采訪時說，中國城市化、城市國際化已成為整個中國未來發展的必然趨勢。推進中國城市化進程，房地產尤其是城市綜合體的開發已成為中國最具前導性和拉動性的行業力量。隨著房地產市場的階段性調整和相對飽和，資產型、經營型商業地產特別是城市綜合體無疑將成為刺激消費帶動投資的發動機，也成為中國城市化的主力引擎和城市名片。開發城市綜合體，不但提升項目市場競爭力，還能彰顯企業綜合實力。誰擁有了城市綜合體，誰就擁有了城市未來。

對于一線地產商紛紛搶灘濟南綜合體的現象，山東大學經濟學院副院長李鐵崗教授在充分肯定的同時，也提出了一些建議。他認為，濟南市城市綜合體開發建設時序安排與建設周期規劃要考慮兩個方面一是多個城市綜合體的開發順序上應有先后，不能一哄而起，更不能干篇一律，二是在單個城市綜合體開發建設周期上要進行合理安排，要根據城市綜合體的開發模式確定合理開發周期。

在城市綜合體的建設上，濟南這座城市的決策者其實早已未雨綢繆。在今年濟南市十四屆人大三次會議上，中共濟南市委書記焉榮竹指出，城市綜合體建設要實事求是，因地制宜、精心策劃慎重決策。要加快推進城鎮化進程，要突出中心城區建設，堅持加快推進城市建設與拓展城市發展空間，打造現代產業體系相結合，下決心向空間要發展、要效益，大規模展開老城區改造提升，強力推動中心城區范圍內的村莊整合改造，精心規劃建設一批集多種功能于一身的城市綜合體，在有限的地域內集聚更大的人氣財氣。