濟南二手房個稅風暴

濟南二手房市場再掀個稅風暴。

3月25日，濟南住房個稅征收政策發生根本性變化，一直對新售價按核定稅率1％征收的政策，因原購房價值信息已基本被稅務部門掌握，而改為按銷售差價的20％稅率征收。按差價20％征收的房子不包括房改房和拆遷房。房改房由于其當初購房時認購價格偏低，繳款數額太少，原購房價值不好確認，故仍按核定稅率1％征收。拆遷房由于政策原因，也還按1％征收。

此外，對個人轉讓自用達5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，執行原政策，暫免征收個人所得稅。其中自用生活用房的起始時間，以房屋產權證，契稅完稅證明或《國有住房出售收入專用票據》上注明的時間，按孰先原則確定。

據濟南市地稅局住房交易辦稅服務大廳工作人員介紹，按照國家稅法規定，銷售住房收入屬個人所得稅征收稅目“轉讓財產所得之內，應按差價(本次交易金額減去房子原值)的20％征收，但多數納稅人不能或不愿提供原購房發票，稅務部門無法確認房子原價，所以濟南一直以來一般按房產銷售價格的核定稅率1％征稅。由于房價上漲速度過快，業戶賺取的差額巨大，而這種征收方式繳納稅款普遍偏低。在這種情況下，許多能提供原房購房發票的售房業主過戶時也不愿提供。對此，稅務部門與房管部門合作，借助房管部門信息平臺，掌握到多數過戶房產的原購房發票契稅繳納證明等資料，實行按差價20％征收的條件成熟。至此，濟南執行按差價20％征收房產個稅的政策實行條件成熟。

政策一出，二手房市場一片嘩然。投資者擔憂自己出售房屋的收益將會大打折扣，而二手房中介也在擔心交易成本大幅上升會影響成交量。

按現在的政策執行，一套五六年前購進的房子，交易時可能要繳7萬多元的個稅。21世紀不動產工作人員介紹，以一套100平方米的魯能領秀城房源計算2003年，該房子以單價3500元、總價35萬元買進，前兩天賣出時為單價7600元總價76萬元，如按以往征收方式，房東須繳納總價1％也就是7600元的個人所得稅，如按最新規定，以該套房源“轉讓所得”的20％計算，房東須繳納個稅82000元。房東要多繳7440075的個稅。

國稅總局權威人士指出：過去二手房交易個稅征收不力，是因為個人轉讓住房發生的相關費用扣除標準不夠明確，各地執行不一，一些納稅人瞞報交易價格或者不能 提供與納稅有關的房屋交易信息，使稅務機關依法征稅的難度較大，一些地區對二手房交易個人所得稅的征收不到位，影響了執法剛性。嚴格地說，無所謂強制征收，稅法規定征收的都應征收，如果應繳未繳的，稅務機關有權補征并做相應懲罰。

有關專家談到此次征收個稅的影響，提到主要有兩點：第一就是打壓了二手房交易市場，同時拉動了一手新房市場，其次拉動了二手房租賃市場，濟南大部分二手房買賣掛上租賃標簽，租賃成交量較去年同期上漲近三成。

具體來說，由于交易成本的增加，二手房市場無論是投機性還是自用消費型的住房買賣，都將出現價升量縮的情況，也就是說征收個稅在打擊投機性購房的同時也打擊了一些正常的消費需求。

從一個時間段來看，購房和租房的需求量是剛性的。征收個稅，必將提高二手房的交易成本和實際交易價格，二手房交易價格的上漲必將刺激部分消費者轉移到一手房和租房市場，而由于整個市場供應量沒有有效的增長和擴大，這種轉移實際上將帶動整個房地產交易價格的上漲。所以其實際結果將會是二手房市場，一手房市場和租賃市場價格的交替上漲。雖然能夠打擊投機性炒房，壓縮房地產市場泡沫，然而政策的誤傷力也不可小視。

“二手房交易個稅政策是屬于此輪樓市調控中的部分，”中國指數研究院華東院副院長陳晟表示，“它需要與其他細化的政策一起對房地產市場產生影響。單純的稅收調整遠遠不夠。”

與政策本身的預期目的不同，大多濟南二手房中介認為個稅的調整反而會催漲房價。濟南一大型房產中介公司張先生認為，這次稅收調整對濟南的二手房市場影響很大，他手中有的房源要繳納的稅額翻了將近10倍，最高的需要繳將近10萬元的稅。這兩天多數交易都已停滯，僅有拆遷房，房改房由于不受政策影響還在買賣。雖然能理解調稅政策抑制投機性購房，穩定房價的意圖，但效果可能適得其反。比如棋盤小區的一套買入價40萬元的房子，以60萬元出售，原來只需按總價的1％繳稅，也就在6000元左右，而現在需要繳納的稅款達到了4萬元，導致房主將房子的報價提高到了65萬元。

政策的突然變化讓不少正在進行中的交易“緊急叫停”。尤其是那些已經簽訂了購房合同但尚未辦理過戶手續的交易，面對突然多出來的稅款，買賣雙方都需要重新坐下來再談。多數賣房人現在寧愿不賣也不會自掏腰包補稅款，而買房人對突然多出來的錢承受能力也有限，所以“退房”成了普遍現象。

面對這次個稅強風暴的突襲，也有中介和買房人都認為這個政策是短期的，很快還會調整，放寬。有專家表示，如果長期執行這種政策，“房子壓根沒法賣了。一下子多了好幾萬元的稅壓在本就居高不下的房價上，老百姓誰都承受不起”。

因此，不少中介和買房人都對此后一兩個月充滿期待，希望能有后續政策出臺。