農村房屋拆遷的特點

農村房屋拆遷主要分為兩大類，一類是村民自發性的舊村改造拆遷，另一類是因國家建設需要征用農村集體土地后的房屋拆遷。從目前來看，存在問題較多的主要還是征地后的房屋拆遷，不但量大面廣，而且涉及拆遷補償、安置等，關系到拆遷戶的直接經濟利益，處理不好容易引發拆遷上訪，牽制領導精力，影響社會穩定。因此，探討農村房屋拆遷的特點，把握規律，研究對策，對于加強征地拆遷管理工作，維護社會穩定，確保重點項目順利開工建設，具有重要的現實意義。

從近幾年的工作實踐來看，農村房屋拆遷工作主要有以下7個特點:

一是農民對拆遷政策普遍缺乏了解，對房屋補償和安置要求過高。大多數農民不了解拆遷、安置政策，心里預期比較高，以為一般性的住宅房屋一旦被拆，就可以得到一筆可觀的賠償款，能安置理想的新房。尤其是對商業性用房的拆遷，被拆遷人對補償的心理價位更高，因為對他們來說商業性用房是他們的經濟命根子、搖錢樹，一旦自己的商業性房屋被拆，就是斷了他們的經濟命脈，所以對房屋補償的要求非常高，如果達不到目的，就堅決不拆，這一點與城市拆遷初期類似。

二是農村拆遷戶中經濟貧困者居多，親群關系復雜。隨著城市化進程的加快，農村年輕人外流就業、求學者較多，多數出現老年村現象，因此其經濟相對落后，多數農民生活比較拮據，其中很大一部分人的住房建造年份較早，質量差，可補償價格低，而安置的新房質量都比較好，不少貧困戶無力承擔新舊房屋的差價部分，于是就成為不刁難的“刁難戶”。這已成為農村房屋拆遷中普遍存在的問題。同時由于歷史上農村形成的村落聚居習慣，拆遷戶之間親屬關系多，情況復雜，個別自然村拆遷中，有親屬關系的拆遷戶甚至占絕大多數，這種特征使拆遷戶之間信息交流特別快，容易抱成團。

三是違章建筑及搶建、搶裝修現象普遍，部分拆遷戶房屋面積超標嚴重。分析目前已拆遷的房屋情況，違章建筑和搶占、搶飾房屋數量所占比例較高。這些違章建筑分別建于1980年代末和1990年代初。一是由于多年來對農村村民私人建房的嚴格控制，部分農民迫不及待地擴建房屋增加居住面積;二是因城市建設的推進，部分房屋拆遷使被拆遷戶得到了較大的利益，認為違章搭建照樣能實行拆遷安置，以小投入得到大回報;三是因大造舊村改造的聲勢所致使部分農民心理過急，致使農村出現了量廣面大的搶建、搶搭、搶裝飾的現象。按政策規定，這些違章建筑(包括搶裝飾)一般不予補償，但由于涉及拆遷當事人經濟利益較大，而且影響頗深，涉及拆遷戶面廣，在實際處理時，往往不能區別對待。因此，違章建筑是否也應給予賠償，是否要與合法建筑相區別，怎樣區別對待等等一系列問題，就成為農村拆遷工作中非常棘手的問題。另外，拆遷補償安置根據房屋建筑面積實行安置補償，由于農村所處的地理環境的特殊性，有的拆遷戶房多地多，有的房少地多，房屋占有面積大大超過每戶法定限額標準面積。在實行遷建安置時，一些用地面積超標的拆遷戶，往往都想得到原面積的地基，否則就不愿意拆遷，這種情況也給拆遷工作增大了難度。

四是住宅用房與附屬用房的界定難，要求分戶、擴戶增加安置面積現象嚴重。房屋拆遷安置中一般以住宅用房作為調產安置的依據，而農民大多數有附屬用房，且相當于住宅用房的20~30%，主要用于堆放生產資料以及養豬等。有些住宅用房從結構來說甚至還比不上附屬用房。有些原為住宅用房而現作為附屬用房使用，拆遷人對住宅用房與附屬用房的認定是按使用性質還按房屋標準來劃分，對所涉及拆遷戶的經濟利益出入很大，界定工作確實很困難。特別是近郊農村拆遷，由于多年來對農民私人建房的嚴格控制，有相當一部分農民的子女到了法定年齡未審批個人建房，要求拆遷時一并考慮分戶、擴戶增加安置面積，而且要求安置價格很優惠。另外對子女未到法定年齡的家庭是否考慮擴戶安置面積，對子女已到法定年齡的女村民是否與男村民一視同仁來考慮，已成為農村拆遷中的一個政策盲區。

五是房屋補償價格與當地實際交易價格相差懸殊。由于歷史的原因，農村居民點往往比較分散。如某區城鄉區域范圍內，兩端相距達幾十公里，一個線型工程的拆遷項目，部分在近郊，部分在山區，同樣等級的住宅房屋，在拆遷補償上，以當地實際可補償價格測算，靠近近郊的要比山區的多出好幾倍。又如某非線型工程項目拆遷，按有關政策可補償價格與當地實際交易價格相差近10倍。針對這種情況，如何予以補償，如何實施拆遷，存在較大的操作難度，這也是農村拆遷中常常會碰到的一個難題。

六是“移民性房屋拆遷”更是難上加難。農村房屋拆遷，一般是在拆遷地段附近進行安置，離土不離鄉，可稱為“非移民性拆遷”。該類拆遷安置的農民還有一定數量的生產資料，其生活安置無后遺癥，這在當前農村拆遷中較為普遍。但也有些農村房屋拆遷在遠離城市的山區，一般安置在發達的鄉鎮，他們必須背土離鄉，在新的安置地生活，人生地不熟，生產資料和生活出路都需要另行解決，這種形式的拆遷可稱為“移民性拆遷”。如大中型水利水電工程建設等建設項目的拆遷。移民性拆遷安置與非移民性拆遷比較，除了同樣要進行拆遷房屋安置外，不但要給移民戶重新安置生產資料，解決生活出路，而且因條件限制，還要將移民村并入被掛靠的村進行安置對接。但由于大多數移民村經濟貧困，移民遷入后享受當地村村民待遇，再加上移民必須改變生產和生活方式，由原來靠山為生改變為平原耕作的勞動方式，其必須解決的問題多，移民工作難度大。此外，農村土地二輪承包基本結束，如果要從農民承包土地中重新調劑出土地來，作為移民戶的安置生產用地，談何容易，所以說“移民性房屋拆遷”是農村拆遷工作中的最難點。

七是安置方式呈現多樣化。農村房屋拆遷安置一般根據每個項目的地段情況確定安置方式。一般來說有3種方式。第一種是在近郊鎮區內，由于規劃的限制和土地利用要求，一般多數采用調產安置方式，其特點是安置房屋多數為多層成套住宅，有利于統一規劃和節約土地，但安置周期長。第二種采用遷建安置的模式，即由拆遷人提供安置土地，拆遷戶自行建造房屋，一般適用于近郊區外的拆遷安置。這種方式有利于縮短過渡時間，加快拆遷速度，有利于農民的生產和生活，是農村房屋拆遷中普遍采用的一種。第三種是根據拆遷戶的實際情況和要求，不愿就地安置房屋或遷建安置的，給予一次性貨幣安置。該方式對拆遷人來說，有利于政策處理，拆遷速度快，靈活性大，拆遷工作后期矛盾少。

針對上述農村房屋拆遷的主要特點，在實際工作中，我們認為必須把握好以下五方面:

一要堅持依法拆遷。房屋拆遷涉及的農民人數和補償資金都比較多，在安置時也存在著地基位置、房屋層次、坐向及面積等問題，每個環節都涉及群眾的切身利益，是農民最敏感的。如果在拆遷戶的房屋面積、補償金額等問題上稍有差錯，農民就會拒絕拆遷，甚至還會集體上訪。因此，堅持依法拆遷是農村房屋拆遷工作唯一的正確選擇。

二要做到合理性與靈活性相結合。在補償價格上，由于每個拆遷項目都有其特殊性，選用拆遷政策的同時往往會帶來兩個具體問題。一是補償的價格標準遠遠低于實際交易價格或群眾的心理承受力;二是補償的標準大大高于群眾的心理要求。因此，在拆遷中要堅持合理性與靈活性相結合。補償標準過高的，可采用推選其他較合理補償價格的安置方案，以確保補償政策的合理性。而補償價格過低的，可通過獎勵等辦法來調節補充其不足部分。在安置方式上，為滿足不同類型拆遷戶的要求，一般應盡量采用多種安置方案，供拆遷對象自由選擇，同時拆遷人認為最可行的安置方案，可在政策中予以傾斜。另外，在實際拆遷中還必須考慮困難戶的特殊情況。如對經濟特困戶，可通過公益性住房安置的辦法予以解決;對人口多原用地面積少的困難戶，采用保底的辦法，允許他們補交土地使用費后，增加安置用地面積。

三要注意把握工作的主動性。拆遷房屋中拆遷人與被拆遷人之間經常會發生矛盾，因此，作為拆遷人應始終把握拆遷環節中的主動權。一是在付款方式上，對規定的補償費，做到簽訂協議后先付一部分，待房屋搬遷并經拆遷人驗收合格后再全部結清;二是在獎勵費的設置上，可對按時簽訂拆遷協議和搬遷的給予獎勵;三是在政策制訂上，可通過會審、論證、試算、分析、比較等方法，以確保制訂的政策內容全面、細致、可操作性強;四是要保證安置新房的質量，保證拆遷戶對拆遷工作的信任度。

四要有公正、公平、公開的工作程序。拆遷房屋涉及一大批拆遷戶，稍有不慎，就可能引發不必要的矛盾。農民群眾最看重“眼見為實”，因此，決不能 搞暗箱操作，必須采取公正、公平、公開的工作程序。對房屋丈量和評估后補償價格情況及時予以張榜公布。對丈量和評估后的房屋情況，在經得當地干部和群眾代表同意后，也可向外公布。此外，對安置新房的落實，須在公證部門監督下進行抽簽。

五要加強拆遷政策的宣傳、培訓。要加強對拆遷工作人員的業務培訓。拆遷前必須組織有關工作人員進行培訓，了解情況，掌握政策的操作技能。要向拆遷戶廣泛宣傳有關拆遷政策，特別是要做好解釋工作。在具體工作中可以通過列舉典型拆遷例子的辦法，使拆遷戶真正理解拆遷政策，從而變被動心理為主動心理，更好地配合拆遷工作的開展。(原載于《浙江國土資源》)