中國亟需向空置住房征稅

《羊城晚報》今年6月6日報道，記者通過調查發現廣州存量住房空置率高達20.24%。今年“兩會”期間，國家住建部部長姜偉新表示，全國確實存在住房空置問題，但很難統計出準確數據。這次，《羊城晚報》記者選取了廣州有代表性的幾大片區交付時間在1年以上的9個樓盤共2959套住房進行監測調查，主要以4月9日至6月5日近兩個月內用水量低于1噸、用電量低于1度為標準，認定599套住房為空置，應該說，這樣的調查方法和數據是客觀可靠與可信的，20%的空置率在全國城市有普遍性。而更令人憂慮的是，調查還顯示，珠江新城片區空置率高達35.14%，老城區及金沙洲片區空置率為13.35%。新建住房主要集中在新城區，新城區空置率明顯高于老城區，這充分反映了住房空置率水平在呈上升趨勢，這在全國城市也具有普遍性。

住房價值在于居住，住房空置率高，本質上講是社會資源的巨大浪費。據國家統計局數據，去年全國商品住房投資為2.56萬億，竣工住房面積為5.77億平方米，若按20%的空置率計算，一年形成無效投資就超過5000億，新增空置住房面積超過1.1億平方米;目前全國城市累計住房總面積約為175億平方米，空置住房價值超過10萬億元。此前有媒體報道，北京、上海等大城市住房空置率在30%以上;國家電網曾利用智能網絡發現全國660個城市共有6540萬套住房連續6個月電表讀數為零，按此計算全國城市住房空置浪費規模更為驚人。當前，一邊是高房價導致普通大眾住房困難，特別是階段性購房能力不足的年輕人渴望住房夢難圓;另一邊是富裕階層家庭擁有多套閑置住房，引發社會嚴重不滿。中國人多地少，宜居土地資源和社會資本緊缺，在住房領域閑置大規模的社會財富，既影響經濟發展，也不利于社會和諧進步。

住房空置率高即不合理或非理性住房投資比例過高，扭曲了住房供求關系，加劇了房地產市場供求失衡矛盾，已成為中國房地產市場的突出問題之一。從供給方面看，大量住房沒有進入最終居住消費，而轉入單純投資性持有，嚴重削弱了住房供給的有效性;從需求方面看，過度投資需求與剛性消費需求并存，明顯放大了住房總需求，雙重因素共振疊加形成所謂房市“泡沫”，從而為房價過快增長推波助瀾。抑制和最大限度降低住房空置率，對增加有效供給、抑制過度需求、促進房市供求均衡和穩定運行具有決定性作用，因而應成為房地產調控政策的重要目標和任務。

住房空置率高的原因很復雜，但重要原因之一是，住房持有或空置成本過低，低的程度在國際上罕見。控制住房空置率的基本思路是，實行積極稅收政策，提高住房空置成本。具體政策有兩種選擇:一是開征房產稅或物業稅，但在相當長時期內凡用于居住消費(包括自住和出租)的住房均予以免征，只對空置住房征收;二是直接開征“住房空置稅”，空置半年以上起征，時間越長稅率越高。這兩種稅收政策形式不同，基本含義或理念相同:培育住房租賃市場，嚴厲限制住房空置，但并不限制一戶家庭擁有多套住房;這與對所有住房征稅或第二套以上住房征稅政策相比，可以稱之為積極稅收政策。

現代住房市場體系是由買賣和租賃兩大部分有機統一組成的，投資性住房的客觀必然性和合理性在于可以滿足租房需求，為租房市場運行提供房源供給。顯然，簡單化打擊或抑制住房投資，實質上是限制私人資本投資住房，不利于租房市場以及整個房地產市場的全面健康發展，從長期看，也難以有效抑制房價過快上漲。而對空置住房征稅不論在近期還是在長遠都具有積極效應:在政策機制的作用和引導下，住房投資將趨于合理化，租房市場可以大發展，房價和房租水平相互影響從而實現均衡運行; “先富起來”、擁有多套住房的家庭在獲取長期增值和近期出租雙重收益的同時，能夠造福于社會，有利于全社會住房資源的合理配置，推進房地產市場良性發展和可持續發展。