論物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)登記制度的改革

(中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱V物權(quán)法))于2008年l 0月1日起施行。《物權(quán)法》從第九條至第二十二條設(shè)專節(jié)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力、統(tǒng)一登記制度、登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)和責(zé)任、登記的查閱等問題進(jìn)行了明確的規(guī)定，體現(xiàn)了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的靜態(tài)保護(hù)及其交易安全的動(dòng)態(tài)保障，確立了我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基本原則，為將來不動(dòng)產(chǎn)登記法的制定提供了整體的框架和結(jié)構(gòu)。

P，確立了統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度

根據(jù)物權(quán)法定的原則，<物權(quán)法)中規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)涉及房地產(chǎn)物權(quán)的主要包括房地產(chǎn)所有權(quán)(如土地所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán))、房地產(chǎn)用益物權(quán)(如土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán))、房地產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)(如房地產(chǎn)抵押權(quán))等。

《物權(quán)法)出臺(tái)前，我國的房地產(chǎn)權(quán)登記存在房地分立登記的問題，土地登記在土地行政主管部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在房屋行政主管部門，這種分散式的登記機(jī)構(gòu)，給房地產(chǎn)登記工作帶來了許多不便，既不利于當(dāng)事人進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記，也不利于交易的當(dāng)事人查閱登記，提高了房地產(chǎn)交易成本，妨礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。在實(shí)踐中，這種分散的登記制度易于造成房地分別抵押和重復(fù)抵押，不僅損害了當(dāng)事人的正當(dāng)權(quán)益，又影響了正常的房地產(chǎn)交易秩序。為此，《物權(quán)法)第十條第二款明確規(guī)定建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，實(shí)行統(tǒng)一的登記范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法。

2，確立了保障房地產(chǎn)交易安全的審查制度，與登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)賠償。

房地產(chǎn)登記涉及當(dāng)事人的重大財(cái)產(chǎn)權(quán)利，應(yīng)當(dāng)保障其交易的安全性、快捷性。目前，在我國誠信體系尚未建立的情況下，社會(huì)信用缺失、保障房地產(chǎn)交易的安全尤為重要。作為保障交易安全的登記機(jī)構(gòu)，在登記過程中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)形式審查還是實(shí)質(zhì)審查的義務(wù)，在實(shí)踐中一直存在爭議。以前，各地在進(jìn)行房地產(chǎn)登記時(shí)普遍采用形式審查，登記機(jī)構(gòu)僅僅對(duì)當(dāng)事人所提交的申請(qǐng)材料是否符合形式要件進(jìn)行審查。這種審查制度常常造成申請(qǐng)材料被人冒名簽字惡意騙取登記，導(dǎo)致房地產(chǎn)行政訴訟頻繁發(fā)生，既損害了房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，也損害了房地產(chǎn)登記部門的形象，但是，如要實(shí)行實(shí)質(zhì)審查，作為政府部門的登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)和責(zé)任都會(huì)加重，在沒有被賦予類似司法部門的實(shí)質(zhì)審查權(quán)力的情況下，如此重的責(zé)任也是不可能承擔(dān)的。因此，<物權(quán)法)第十二條規(guī)定了一種以形式審查為主、實(shí)質(zhì)審查為輔的審查制度：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)申請(qǐng)人提交的必要材料、就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人及履行了法律法規(guī)規(guī)定的職責(zé)后，如實(shí)、及時(shí)進(jìn)行登記；登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要進(jìn)行查看的，其他相關(guān)人員有義務(wù)進(jìn)行協(xié)助。

登記錯(cuò)誤的情形在過去時(shí)有發(fā)生。如：申請(qǐng)人冒名提供虛假材料的情況下辦理了轉(zhuǎn)讓，給當(dāng)事人造成了經(jīng)濟(jì)損失。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)否承擔(dān)法律責(zé)任及如何承擔(dān)，曾有爭議。《物權(quán)法》第二十一條明確規(guī)定：因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這種賠償制度的確立，避免了過去因登記錯(cuò)誤而造成的互相推諉、責(zé)任不清的情況發(fā)生，對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，有十分重要的意義。在發(fā)生登記錯(cuò)誤的情況下，登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)區(qū)分兩種隋況：一是登記申請(qǐng)人采取欺騙手段造成錯(cuò)誤；二是因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)工作人員疏忽、過失等原因造成錯(cuò)誤。對(duì)于第一種情況，應(yīng)與《物權(quán)法)第十二條規(guī)定的登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)相聯(lián)系，如登記機(jī)關(guān)盡到了第十二條規(guī)定的職責(zé)，就不需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，而應(yīng)由提供虛假材料的申請(qǐng)人承擔(dān)責(zé)任。

3確立了賦予當(dāng)事人更正權(quán)與異議權(quán)的更正登記和異議登記制度

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示原則，記載在登記簿上的當(dāng)事人所享有的物權(quán)，原則上推定為正確、合法的權(quán)利。這是法律為保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法物權(quán)，確保不動(dòng)產(chǎn)交易安全，穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的必然選擇。但這并不是說記載在登記簿上的物權(quán)就是絕對(duì)正確、不可推翻的，如果登記的物權(quán)事項(xiàng)與事實(shí)上的物權(quán)事項(xiàng)不符，為避免真正權(quán)利人因?yàn)榈怯浌帕Χ馐軗p失，則應(yīng)當(dāng)賦予當(dāng)事人享有更正權(quán)與異議權(quán)的救濟(jì)途徑。為此，《物權(quán)法》第十九條規(guī)定了更正登記和異議登記制度。更正登記是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載不正確的登記信息予以更改，使之與事實(shí)權(quán)利狀態(tài)一致的登記。更正登記有兩種方式：一種是由事實(shí)權(quán)利人或利害關(guān)系人和登記名義人共同提出申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)依申請(qǐng)啟動(dòng)更正登記程序；另一種是登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)誤后依職權(quán)啟動(dòng)更正程序。作為更正登記的前置程序的異議登記，是將事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)事項(xiàng)所提出的異議記人登記簿，以對(duì)抗現(xiàn)行登記的物權(quán)事項(xiàng)的正確性。由于異議登記給不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易造成了一種不穩(wěn)定的狀態(tài)，因此，《物權(quán)法》規(guī)定異議申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。通過異議登記與更正登記的結(jié)合，可以達(dá)到在登記錯(cuò)誤時(shí)保護(hù)事實(shí)權(quán)利人或利害關(guān)系人的合法權(quán)益的目的。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記人因處分該不動(dòng)產(chǎn)而導(dǎo)致利害關(guān)系人權(quán)利受損，而利害關(guān)系人尚無充分證據(jù)進(jìn)行更正登記時(shí)，異議登記能有效地阻止登記人的處分行為，為利害關(guān)系人贏得提出訴訟的時(shí)間。更正登記和異議登記制度的建立，填補(bǔ)了我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)在這方面的空白，進(jìn)一步完善了我國的房地產(chǎn)登記制度。 4，確立了遏制重復(fù)銷售、重復(fù)抵押的預(yù)告登記制度。

現(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范，出現(xiàn)了許多商品房重復(fù)出售、重復(fù)抵押的不良現(xiàn)象。如：一房多賣、假房地產(chǎn)、騙取貸款、開發(fā)商卷款潛逃等等，暴露了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的種種弊端。為此。《物權(quán)法》第二十條借鑒了國外立法并結(jié)合我國現(xiàn)有的商品房預(yù)售和住房貸款按揭制度。規(guī)定了預(yù)告登記制度，創(chuàng)新了房地產(chǎn)登記的種類。關(guān)于預(yù)告登記的適用范圍，《物權(quán)法)第二十條第一款規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”就可以進(jìn)行預(yù)告登記。就房地產(chǎn)登記而言，可以適用預(yù)告登記的情形應(yīng)包括以下四種情形：

4，1現(xiàn)房買賣

42預(yù)購商品房

4 3預(yù)購商品房抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓

4，4在建工程抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓

5，確立了約束登記機(jī)構(gòu)濫用職權(quán)的三種禁止性規(guī)定

在過去，一些地方的登記機(jī)構(gòu)存在著濫用權(quán)力、利用手中職權(quán)設(shè)置重重障礙等嚴(yán)重?fù)p害當(dāng)事人利益的不良現(xiàn)象，增加了不動(dòng)產(chǎn)登記人的不合理負(fù)擔(dān)。比如，有的登記機(jī)構(gòu)出于部門利益，在交易時(shí)要求對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以達(dá)到收取評(píng)估費(fèi)的目的；有的登記機(jī)構(gòu)在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，規(guī)定抵押期限不超過兩年，逾期需申請(qǐng)延期或重新辦理登記；有的登記機(jī)構(gòu)要求對(duì)房地產(chǎn)權(quán)證書進(jìn)行年檢，以收取年檢費(fèi)用。為了防止登記過程中出現(xiàn)損害當(dāng)事人利益的現(xiàn)象，《物權(quán)法》第十三條對(duì)登記機(jī)構(gòu)作出了三種禁止性規(guī)定：一是不得有強(qiáng)行要求評(píng)估的行為，因?yàn)榈怯浭菍?duì)物權(quán)變動(dòng)的一種公示，而評(píng)估是對(duì)價(jià)值的確定，其與公示沒有關(guān)系；二是不得以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記，因?yàn)榈怯浺咽且环N公示，如果沒有發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)，就沒有必要進(jìn)行重新登記；三是不得有超出登記職責(zé)范圍的其他行為，該款為兜底條款，以防止有些登記機(jī)構(gòu)巧立名目、改頭換面，鉆法律的空子。

6，確立了按件收取不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)用的制度

以往國家對(duì)房地產(chǎn)登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)定，由各省級(jí)行政區(qū)自行制定。實(shí)踐中存在著收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一性和隨意性。有的登記機(jī)構(gòu)以中介服務(wù)的名義向申請(qǐng)人收取費(fèi)用，登記中的亂收費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；有些地區(qū)采取按照不動(dòng)產(chǎn)交易的面積或者價(jià)款的比例收取費(fèi)用，加重了當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。為此，《物權(quán)法》第二十二條明確規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。